從收租股公告看本港和內地實體零售市道

美國總統的選舉結果令人大跌眼鏡,點票期間恆指更呈現deep V 形態,嚇倒不少投資者。特朗普的狂人態度竟然獲大批選民支持,反映貧富懸殊和社會分裂的情況嚴重。大局已定後,美國好友告知很多人為希拉里未能選上而大哭,尤其少數族裔 - 穆斯林護士聲淚俱下致電白人同性戀胸肺科醫生…   好友屬黃皮膚,太太雖是白人,但自特朗普參選以來,體會當地人因其膚色,態度不再如過往般友善,令其擔心自身安危,更認真考慮搬去加拿大,並已計劃感恩節週末前往視察。
特朗普沒有從政經驗,而且往往語出驚人,實在很難預期上任後的情況。既然看不懂美國形勢,只好回頭微觀本土市場。平日看公告,筆者最喜歡看中國地產發展商的每月營運數據,因為夠貼市(最近一個月),能明確反應內地物業的銷售情況和最新價格。香港的地產發展商雖沒那麼頻密更新數據,但太古地產(1972)剛公佈的第三季營運數據,側面反映經濟狀況,其中更有值得思考細味之處。
太古廣場,太古坊,港島東和太古城中心的辦公室出租率接近100%。而今年新租約的租金升幅介乎9% 至29%,以港島東(據知Facebook 的香港辦公室就在港島東) 升幅最大,其次是太古坊和太古廣場,分別升15% 和 14%,太古城中心則升幅輕微僅9%。商場銷售額則背道而馳:太古廣場的商店錄得 15.3% 跌幅,東涌名店倉則下跌 11.2%,這大概是因為少了內地旅客吧。太古城中心位處住宅區,商場銷售額跌幅輕微,僅下降4.2%。有趣的是,太古廣場和太古城中心的辦公室租金升幅,與商場銷售額似乎呈現負相關系數,這似乎不合邏輯,亦難以理解。單看數字,零售不景氣是一回事,黃金地段的辦公室租值堅挺,不單止未有回落,還保持升勢。
內地的營運數據也吸引筆者眼球。除了三里屯太古里,其餘的北京頤堤港、廣州太古匯和成都遠洋太古里,幾個購物商場的租用率皆錄得升幅。至於零售銷售額,所有商場都錄得5% 至11.3% 增長,成都太古里則錄得100% 增長!以此觀之,即使面對網購衝擊,內地的實體零售額仍錄得增長,側面反映內地消費力强。這些數字與媒體報道內地的零售市況,似乎有出入。
媒體報導未必能全面反映實況也許已成常態。不論早前英國脫歐或近日美國總統大選,民調和媒體報道都未能反映大眾意願,結局被指為黑天鵝。其實,筆者知道好些人循其它渠道收集原始數據,例如追蹤社交平台的討論熱度等,其分析結果顯示脫歐和特朗普的勝算並不如媒體報道般低,反而存在優勢。套用在投資策略的選擇,是衡量運用基礎分析或技術指標、長線投資或短線買賣時,投資者也可以考慮做較大型的數據統計。筆者近日的回測心得,是短線買賣的回報率,的確未必及得上長線投資(尤其股市中長年錄得大升幅的股票屬少數),但大前提必需是(1) 長線投資者研究功夫到家兼且眼光極其獨到 (2) 時間成本相對其他人低 (3) 風險承受力較高。若時間成本高昂,兼且可承受的風險較低,運用技術指標配合不同的中短線策略,似乎是合理選擇。篇幅所限,未來有機會再詳談回測結果和啟發。

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *