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從收租股公告看本港和內地實體零售市道
美國總統的選舉結果令人大跌眼鏡,點票期間恆指更呈現deep V 形態,嚇倒不少投資者。特朗普的狂人態度竟然獲大批選民支持,反映貧富懸殊和社會分裂的情況嚴重。大局已定後,美國好友告知很多人為希拉里未能選上而大哭,尤其少數族裔 - 穆斯林護士聲淚俱下致電白人同性戀胸肺科醫生… 好友屬黃皮膚,太太雖是白人,但自特朗普參選以來,體會當地人因其膚色,態度不再如過往般友善,令其擔心自身安危,更認真考慮搬去加拿大,並已計劃感恩節週末前往視察。 特朗普沒有從政經驗,而且往往語出驚人,實在很難預期上任後的情況。既然看不懂美國形勢,只好回頭微觀本土市場。平日看公告,筆者最喜歡看中國地產發展商的每月營運數據,因為夠貼市(最近一個月),能明確反應內地物業的銷售情況和最新價格。香港的地產發展商雖沒那麼頻密更新數據,但太古地產(1972)剛公佈的第三季營運數據,側面反映經濟狀況,其中更有值得思考細味之處。 太古廣場,太古坊,港島東和太古城中心的辦公室出租率接近100%。而今年新租約的租金升幅介乎9% 至29%,以港島東(據知Facebook 的香港辦公室就在港島東) 升幅最大,其次是太古坊和太古廣場,分別升15% 和 14%,太古城中心則升幅輕微僅9%。商場銷售額則背道而馳:太古廣場的商店錄得 15.3% 跌幅,東涌名店倉則下跌 11.2%,這大概是因為少了內地旅客吧。太古城中心位處住宅區,商場銷售額跌幅輕微,僅下降4.2%。有趣的是,太古廣場和太古城中心的辦公室租金升幅,與商場銷售額似乎呈現負相關系數,這似乎不合邏輯,亦難以理解。單看數字,零售不景氣是一回事,黃金地段的辦公室租值堅挺,不單止未有回落,還保持升勢。 內地的營運數據也吸引筆者眼球。除了三里屯太古里,其餘的北京頤堤港、廣州太古匯和成都遠洋太古里,幾個購物商場的租用率皆錄得升幅。至於零售銷售額,所有商場都錄得5% 至11.3% 增長,成都太古里則錄得100% 增長!以此觀之,即使面對網購衝擊,內地的實體零售額仍錄得增長,側面反映內地消費力强。這些數字與媒體報道內地的零售市況,似乎有出入。 媒體報導未必能全面反映實況也許已成常態。不論早前英國脫歐或近日美國總統大選,民調和媒體報道都未能反映大眾意願,結局被指為黑天鵝。其實,筆者知道好些人循其它渠道收集原始數據,例如追蹤社交平台的討論熱度等,其分析結果顯示脫歐和特朗普的勝算並不如媒體報道般低,反而存在優勢。套用在投資策略的選擇,是衡量運用基礎分析或技術指標、長線投資或短線買賣時,投資者也可以考慮做較大型的數據統計。筆者近日的回測心得,是短線買賣的回報率,的確未必及得上長線投資(尤其股市中長年錄得大升幅的股票屬少數),但大前提必需是(1) 長線投資者研究功夫到家兼且眼光極其獨到 (2) 時間成本相對其他人低 (3) 風險承受力較高。若時間成本高昂,兼且可承受的風險較低,運用技術指標配合不同的中短線策略,似乎是合理選擇。篇幅所限,未來有機會再詳談回測結果和啟發。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁: www.facebook.com/trendalysis
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跟著矛盾看通告
週二港股全日成交僅400多億,悶市一般並非尋寶的最佳時機。既然暫時不選股,分享近日吸引筆者注意的兩則公告。 第一則公告:太古地產(1972)公佈第一季營運數據,本港辦公室租金全線錄得雙位數升幅。辦公室: 太古廣場的出租率由100% 下降至98%,但租金調升13% 太古坊出的出租率是99%,租金調升17% 太古城中心的出租率達100%,而租金只是調升10% 港島東中心的租用率同樣達100%,但租金調升32% 過去大半年,媒體一直指全球經濟前景不明朗,而且樓價大幅下降。當看到太古旗下的商業辦公室出租率接近100%,並且有能力大幅調升租金(全部雙位數,港島東的加幅更達32%!),確實令筆者驚訝,心想數據側面反映經濟前景並非如想像般惡劣。否則租金難以大幅度提升。 至於購物商場,租用率全部達100%,但零售銷售額卻全部錄得倒退。 太古廣場購物商場:-15.4% 太古城中心:-3.9% 東薈城名店倉:-14.0% 太古廣場和東薈城名店倉都主打奢侈品,銷售對象多是遊客,尤其是中國遊客。少了自由行,的確直接影響零售商的生意(銷售跌幅達雙位數)。太古城中心位處住宅區,定位相對大眾化,生意受遊客影響較微。猶記得去年太古城中心一枝獨秀,零售銷售額錄得個位數增長,沒想到今年同樣錄得倒退。未知是真正的零售寒冬,還是商場過去幾個月部份店舖關門翻新有關。 辦公室租金和商場銷售額瞧相反方向走,而且幅度不小(都超過10%),這矛盾現象值得細味研究。 第二則公告是Niraku (1245.HK) 收購芽莊66.7% 股權,作價1億港元,即估值1.5億。上週Niraku 公佈截至3月31日的全年業績,總括而言四個字:慘不忍睹!收益只是減少5.8%,但因為遊戲館經營開支上升超過一成,全年股東應佔溢利減少94%! Niraku 在日本經營56間彈珠遊戲館,突然宣佈收購本地飲食集團芽莊,筆者確實不明所以。遊戲館和本地食肆有甚麼synergy,暫時看不到。即便撇開synergy 不談,芽莊集團截至2015年3月31日的全年營業額約1.47億港元,稅後純利850萬港元。即Niraku 的收購價超過市盈率17.6倍!昨日大家樂 (341.HK)、大快活(52.HK)、翠華(1314.HK)的市盈率分別是21.2倍,23.2倍和12.8倍。 芽莊品牌的越式餐廳在本港有4間分店,集團另有一間中式食店,資產淨值約391萬港元。以這種規模,未上市的收購價竟然達市盈率17.6倍!而買家是業績大跌的彈珠遊戲館Niraku… 確實令人想不透,未知內裡乾坤。 近日港股交投淡靜。除了看通告,惡補新知識(如上週談及的程式交易),也將眼光投放其它市場。早前郝承林兄的《美股投資懶人包》一文,指美股更具投資價值,筆者十分認同。美股市場較深較廣,不容易受一兩個大戶影響或被有心人上下其手,亦不會因為一兩個中央政策消息而過度反應,且過去幾年美股保持較好的升勢。當舊經濟疲乏難興,新經濟動力將來自產品創新,而全球最新的科技大多來自美國。此外,若醉心股神畢菲德的教導,學習投資方法和心法之餘,最理想是可以在相同的環境實踐。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄Facebook 專頁:www.facebook.com/trendalysis