投資之旅 Trendalysis

Tag: 太古地產

  • 從收租股公告看本港和內地實體零售市道

    美國總統的選舉結果令人大跌眼鏡，點票期間恆指更呈現deep V 形態，嚇倒不少投資者。特朗普的狂人態度竟然獲大批選民支持，反映貧富懸殊和社會分裂的情況嚴重。大局已定後，美國好友告知很多人為希拉里未能選上而大哭，尤其少數族裔 － 穆斯林護士聲淚俱下致電白人同性戀胸肺科醫生…   好友屬黃皮膚，太太雖是白人，但自特朗普參選以來，體會當地人因其膚色，態度不再如過往般友善，令其擔心自身安危，更認真考慮搬去加拿大，並已計劃感恩節週末前往視察。 特朗普沒有從政經驗，而且往往語出驚人，實在很難預期上任後的情況。既然看不懂美國形勢，只好回頭微觀本土市場。平日看公告，筆者最喜歡看中國地產發展商的每月營運數據，因為夠貼市(最近一個月)，能明確反應內地物業的銷售情況和最新價格。香港的地產發展商雖沒那麼頻密更新數據，但太古地產(1972)剛公佈的第三季營運數據，側面反映經濟狀況，其中更有值得思考細味之處。 太古廣場，太古坊，港島東和太古城中心的辦公室出租率接近100%。而今年新租約的租金升幅介乎9% 至29%，以港島東(據知Facebook 的香港辦公室就在港島東) 升幅最大，其次是太古坊和太古廣場，分別升15% 和 14%，太古城中心則升幅輕微僅9%。商場銷售額則背道而馳：太古廣場的商店錄得 15.3% 跌幅，東涌名店倉則下跌 11.2%，這大概是因為少了內地旅客吧。太古城中心位處住宅區，商場銷售額跌幅輕微，僅下降4.2%。有趣的是，太古廣場和太古城中心的辦公室租金升幅，與商場銷售額似乎呈現負相關系數，這似乎不合邏輯，亦難以理解。單看數字，零售不景氣是一回事，黃金地段的辦公室租值堅挺，不單止未有回落，還保持升勢。 內地的營運數據也吸引筆者眼球。除了三里屯太古里，其餘的北京頤堤港、廣州太古匯和成都遠洋太古里，幾個購物商場的租用率皆錄得升幅。至於零售銷售額，所有商場都錄得5% 至11.3% 增長，成都太古里則錄得100% 增長！以此觀之，即使面對網購衝擊，內地的實體零售額仍錄得增長，側面反映內地消費力强。這些數字與媒體報道內地的零售市況，似乎有出入。 媒體報導未必能全面反映實況也許已成常態。不論早前英國脫歐或近日美國總統大選，民調和媒體報道都未能反映大眾意願，結局被指為黑天鵝。其實，筆者知道好些人循其它渠道收集原始數據，例如追蹤社交平台的討論熱度等，其分析結果顯示脫歐和特朗普的勝算並不如媒體報道般低，反而存在優勢。套用在投資策略的選擇，是衡量運用基礎分析或技術指標、長線投資或短線買賣時，投資者也可以考慮做較大型的數據統計。筆者近日的回測心得，是短線買賣的回報率，的確未必及得上長線投資(尤其股市中長年錄得大升幅的股票屬少數)，但大前提必需是(1) 長線投資者研究功夫到家兼且眼光極其獨到 (2) 時間成本相對其他人低 (3) 風險承受力較高。若時間成本高昂，兼且可承受的風險較低，運用技術指標配合不同的中短線策略，似乎是合理選擇。篇幅所限，未來有機會再詳談回測結果和啟發。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁: www.facebook.com/trendalysis 

  • 跟著矛盾看通告

    週二港股全日成交僅400多億，悶市一般並非尋寶的最佳時機。既然暫時不選股，分享近日吸引筆者注意的兩則公告。 第一則公告：太古地產(1972)公佈第一季營運數據，本港辦公室租金全線錄得雙位數升幅。辦公室： 太古廣場的出租率由100% 下降至98%，但租金調升13% 太古坊出的出租率是99%，租金調升17% 太古城中心的出租率達100%，而租金只是調升10% 港島東中心的租用率同樣達100%，但租金調升32% 過去大半年，媒體一直指全球經濟前景不明朗，而且樓價大幅下降。當看到太古旗下的商業辦公室出租率接近100%，並且有能力大幅調升租金(全部雙位數，港島東的加幅更達32%！)，確實令筆者驚訝，心想數據側面反映經濟前景並非如想像般惡劣。否則租金難以大幅度提升。 至於購物商場，租用率全部達100%，但零售銷售額卻全部錄得倒退。 太古廣場購物商場：－15.4% 太古城中心：－3.9% 東薈城名店倉：－14.0% 太古廣場和東薈城名店倉都主打奢侈品，銷售對象多是遊客，尤其是中國遊客。少了自由行，的確直接影響零售商的生意(銷售跌幅達雙位數)。太古城中心位處住宅區，定位相對大眾化，生意受遊客影響較微。猶記得去年太古城中心一枝獨秀，零售銷售額錄得個位數增長，沒想到今年同樣錄得倒退。未知是真正的零售寒冬，還是商場過去幾個月部份店舖關門翻新有關。 辦公室租金和商場銷售額瞧相反方向走，而且幅度不小(都超過10%)，這矛盾現象值得細味研究。 第二則公告是Niraku (1245.HK) 收購芽莊66.7% 股權，作價1億港元，即估值1.5億。上週Niraku 公佈截至3月31日的全年業績，總括而言四個字：慘不忍睹！收益只是減少5.8%，但因為遊戲館經營開支上升超過一成，全年股東應佔溢利減少94%！ Niraku 在日本經營56間彈珠遊戲館，突然宣佈收購本地飲食集團芽莊，筆者確實不明所以。遊戲館和本地食肆有甚麼synergy，暫時看不到。即便撇開synergy 不談，芽莊集團截至2015年3月31日的全年營業額約1.47億港元，稅後純利850萬港元。即Niraku 的收購價超過市盈率17.6倍！昨日大家樂 (341.HK)、大快活(52.HK)、翠華(1314.HK)的市盈率分別是21.2倍，23.2倍和12.8倍。 芽莊品牌的越式餐廳在本港有4間分店，集團另有一間中式食店，資產淨值約391萬港元。以這種規模，未上市的收購價竟然達市盈率17.6倍！而買家是業績大跌的彈珠遊戲館Niraku…  確實令人想不透，未知內裡乾坤。 近日港股交投淡靜。除了看通告，惡補新知識（如上週談及的程式交易），也將眼光投放其它市場。早前郝承林兄的《美股投資懶人包》一文，指美股更具投資價值，筆者十分認同。美股市場較深較廣，不容易受一兩個大戶影響或被有心人上下其手，亦不會因為一兩個中央政策消息而過度反應，且過去幾年美股保持較好的升勢。當舊經濟疲乏難興，新經濟動力將來自產品創新，而全球最新的科技大多來自美國。此外，若醉心股神畢菲德的教導，學習投資方法和心法之餘，最理想是可以在相同的環境實踐。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis