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Tag: 樓宇

  • 港台樓花大差異

    港台樓花大差異

    樓花在台灣稱作預售房。在香港買樓花要先入票、抽籤和排隊選單位，人頭湧湧場面墟冚。台灣呢？近日觀察，銷售預售房的工作大多外判給第三方，地產發展商不會自行開賣，也不見擠擁人潮。一般而言，3星期至3個月內完售，都算作暢銷受歡迎。某些地產發展商實行不二價（像香港有清晰價單，不必講價)，但更常見的似乎是每組客都有議價空間。香港人看來匪夷所思，而且銷售效率較低，但台灣人似乎習慣了，認為理所當然。不二價反而是少數，未廣被接受。 以往提及台灣住宅的空置率高，而且租金收入難抵每月供款。早前台灣朋友說兩年前購置大概720萬台幣的物業，現時每月租金收入26000台幣，年回報約4.3%，而且房價升值約25% – 30%了！友人說林口的房價潛力高，最近又簽約買了2024年才建成的預售房。我網上搜尋資料，林口的淨移入人口連續幾年全台排第一，而且正在開發影視園區和工一市地重劃園區，預計未來幾年都會繼續錄得人口增長，有助推升樓價。 台灣和香港樓花銷售最大的差異 – 是貸款！香港樓花大多數有即供優惠，而發展商按揭又有一按和二按，過往更有不必壓力測試的「呼吸plan」，但一般只是承造首1－4年內的貸款。記得以往曾有香港媒體幫手計數，要買家謹慎計算幾年後的還款銀碼和利息，是否仍能負擔供款。 台灣呢～ 購買樓花的頭期款（首期) 10%，第二和第三年再付4% 和6%，即是正式交收房屋前合共付20%。沒有即供的選項，甚至貸款都是by default 由發展商統一和銀行談條件。所以，預售房的合約註明買家在物業建成，正式交付時會貸款80%。如果地產發展商找來的銀行，未能為買家批出80% 按揭，而差額少於30%，發展商會以相同條款和年期，貸款該差額予買家。若果差額超過30%，發展商同樣會借出差額，但會和買家磋商還款年期和利息。 有看懂嗎？即是銀行認為未夠能力貸款8成的買家，地產發展商會包底提供差額的貸款，而且不會獅子開大口做『大耳窿』，而是根據銀行條款貸出差額予買家，好讓物業順利成交！這條文顯然是保護買家吧！我忽發奇想，如果年紀稍高的人在台灣置業，也許還是有機會獲批年期較長兼高成數按揭（因為所有戶主由發展商統一向銀行談條件，整體的貸款條款相同)，對業主是很大的便利吧！ 台灣樓花另一個讓人驚嘆嘩然的特色，是「客變」。記得早前參觀友人在內湖的新居，裝修由三房變兩房，而且廚房的座向、位置和形狀，都和原定設計有別。我本來以為裝修費很貴 － 尤其要拆牆改間隔的，卻原來發展商容許客變！只有主力牆的格局不能改動，其餘的間隔，可以在建築時提早說明改動，發展商會配合！而新居贈送的廚具電器，都是用票券換領，不是預先放置進屋內。所以，台灣買家改動新房的靈活性很高，又不會浪費人力和物料！很厲害～！（大概是戶數有限才能這樣做。如果在香港，不可能容許每個家庭客變的吧？ 看到友人投資回報佳，加上台灣經濟好，兼美元貶值，我也蠢蠢欲動，認為台灣某些區域的物業值得買入投資。 Facebook 專頁：facebook.com/trendalysis

  • 從收租股公告看本港和內地實體零售市道

    美國總統的選舉結果令人大跌眼鏡，點票期間恆指更呈現deep V 形態，嚇倒不少投資者。特朗普的狂人態度竟然獲大批選民支持，反映貧富懸殊和社會分裂的情況嚴重。大局已定後，美國好友告知很多人為希拉里未能選上而大哭，尤其少數族裔 － 穆斯林護士聲淚俱下致電白人同性戀胸肺科醫生…   好友屬黃皮膚，太太雖是白人，但自特朗普參選以來，體會當地人因其膚色，態度不再如過往般友善，令其擔心自身安危，更認真考慮搬去加拿大，並已計劃感恩節週末前往視察。 特朗普沒有從政經驗，而且往往語出驚人，實在很難預期上任後的情況。既然看不懂美國形勢，只好回頭微觀本土市場。平日看公告，筆者最喜歡看中國地產發展商的每月營運數據，因為夠貼市(最近一個月)，能明確反應內地物業的銷售情況和最新價格。香港的地產發展商雖沒那麼頻密更新數據，但太古地產(1972)剛公佈的第三季營運數據，側面反映經濟狀況，其中更有值得思考細味之處。 太古廣場，太古坊，港島東和太古城中心的辦公室出租率接近100%。而今年新租約的租金升幅介乎9% 至29%，以港島東(據知Facebook 的香港辦公室就在港島東) 升幅最大，其次是太古坊和太古廣場，分別升15% 和 14%，太古城中心則升幅輕微僅9%。商場銷售額則背道而馳：太古廣場的商店錄得 15.3% 跌幅，東涌名店倉則下跌 11.2%，這大概是因為少了內地旅客吧。太古城中心位處住宅區，商場銷售額跌幅輕微，僅下降4.2%。有趣的是，太古廣場和太古城中心的辦公室租金升幅，與商場銷售額似乎呈現負相關系數，這似乎不合邏輯，亦難以理解。單看數字，零售不景氣是一回事，黃金地段的辦公室租值堅挺，不單止未有回落，還保持升勢。 內地的營運數據也吸引筆者眼球。除了三里屯太古里，其餘的北京頤堤港、廣州太古匯和成都遠洋太古里，幾個購物商場的租用率皆錄得升幅。至於零售銷售額，所有商場都錄得5% 至11.3% 增長，成都太古里則錄得100% 增長！以此觀之，即使面對網購衝擊，內地的實體零售額仍錄得增長，側面反映內地消費力强。這些數字與媒體報道內地的零售市況，似乎有出入。 媒體報導未必能全面反映實況也許已成常態。不論早前英國脫歐或近日美國總統大選，民調和媒體報道都未能反映大眾意願，結局被指為黑天鵝。其實，筆者知道好些人循其它渠道收集原始數據，例如追蹤社交平台的討論熱度等，其分析結果顯示脫歐和特朗普的勝算並不如媒體報道般低，反而存在優勢。套用在投資策略的選擇，是衡量運用基礎分析或技術指標、長線投資或短線買賣時，投資者也可以考慮做較大型的數據統計。筆者近日的回測心得，是短線買賣的回報率，的確未必及得上長線投資(尤其股市中長年錄得大升幅的股票屬少數)，但大前提必需是(1) 長線投資者研究功夫到家兼且眼光極其獨到 (2) 時間成本相對其他人低 (3) 風險承受力較高。若時間成本高昂，兼且可承受的風險較低，運用技術指標配合不同的中短線策略，似乎是合理選擇。篇幅所限，未來有機會再詳談回測結果和啟發。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁: www.facebook.com/trendalysis 

  • 樓市辣招不敵人幣貶值

    上週五政府突然推出樓市辣招，非首次置業的本地居民買物業需付15% 印花稅，而非本地居民仍舊需要付額外的15%，即合共30%。究竟能否湊巧？筆者曾向地產經紀了解市況，辣招後翌日，不少業主提價，而二手物業的成交額和量似乎未受影響。前日高天佑兄《從汽車稅到樓市加辣》，細說本地汽車稅率屬全球最高水平之一(40% － 115%)，而去年首次登記私家車數量較汽車稅「加辣」前大增22%。房車屬奢侈品，一落地即折舊，有錢人尚且無懼高稅率。物業屬資產，可以收租又具升值潛力，投資者資金無出路，辣招未必就湊效。 筆者認為樓市辣招會令住宅物業的成交量下降，但價格未必會大幅下調。這好比股評文章常看到的「貨源歸邊」，供應少自然較容易提價。可是，任何投資(不論股票或物業)，流動性低代表風險高，因為投資者並非隨時都能套現，而時間是很大的成本。無奈金融海嘯後美國實行量寬，而利率長期接近零，持有現金只會不斷貶值。買外匯嗎？歐洲債務危機未過兼且同樣量寬，英國則因為要脫歐致英鎊大跌。費煞思量，香港的地理位置優勢，令很多人選擇兌換人民幣坐收高息。筆者認識向來不參與投資的慈善機構營運者、和保守不投機的教徒，過去幾年都選擇這種最平實穩健的保值投資法。可是，人民幣今年持續貶值，內地人紛紛走資，令最保守不貪心只追求穩健的投資族也慘受牽連。 樓價不斷升，確實受市場投資者的行為影響。但追根究底，是資金無出路。持有現金會貶值，股市則橫行了一段時間。相比之下，購買物業每月有租收，全年回報約2.8% － 3.5%）。雖說樓價可升可跌，但全球量寬，資產自然會升值。而人民幣貶值，更促使內地人調走資金。要是落戶香港，除了購買萬用壽險這類具現金價值的保單，或大額債券收利息，其它的投資品大概就是物業和股市。 此次的樓市辣招，確實大大增加了投資者購置物業的成本，但相對現金無利息，人民幣甚至貶值，辣招只是令每年租金回報下降，即買樓投資的回報仍是正數，遠勝過資金存銀行的零利率，甚至持續貶值的人民幣。相較幾種投資選擇，結果顯而易見吧？ 雖然筆者不認為樓價會大挫，但買賣住宅物業的成本大幅上升，始終不利交投。流動性大降是投資者需要正視的風險。此外，早前的雙倍印花税，是買賣細價樓的稅率較大價樓低一截，估計市場有一批以高按揭成數或二按買多層物業的投資者。若果未來加息，供樓負擔增加，該類投資者或會降價求售，令細價樓的樓價下跌(或至少較為波動)。至於大價樓，由於要求較多首期，估計投資者多數較具實力，受加息影響低，未來即使加息也未必會降價求售。因為賣物業套現，資金沒去處，畢竟難找到具升值潛力又有穩定回報的投資品。 未來投資細價樓的風險較高，而且升值潛力不及以往 (市場陸續推出細單位，令供應大幅增加)，而大價樓的防禦性較高，但流動性差，只適合願意長線持有的投資者。而現時辣招只針對住宅物業，估計其它非住宅物業很快會受短期投資者追捧。不論車位、工廈、或商舖，不同性質的資產都有其獨特面，投資者如欲參與，最好先了解清楚各種風險(例如防火設備、維修保養和保險費用等)。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis

  • 深圳城市更新恐惹「官商勾結」

    近日媒體報道多宗新樓盤撻訂個案，二手大型屋苑則呈「冰封」狀態。據聞，一河之隔的深圳寶安區龍華，18個月樓價升了80%，去年每方米逾18000元（人民幣．下同），現已漲至每方米32000元。內地安居網顯示，過去12個月龍華平均樓價上升超過47%。 筆者未知深圳樓市是否交投熾熱，但2010年至今年7月，已批准立項的《城市更新計劃》共315個，擬拆除重建的用地面積超過2292萬方米【表】。所謂「城市更新」即舊城改造，類似香港的舊區重建，但深圳的項目規模大很多。本周不談股票談樓市，除了港人一直以來喜歡買「磚頭」，本地上市公司亦開始沾手深圳的城市更新計劃。 萊蒙國際（03688）間接全資附屬公司深圳水榭花都已於2014年10月訂立合作框架協議，向負責南山區沙河街重建計劃的項目公司提供2.2億元的股東貸款，年利率16.5%；昨天更進一步公告，落實為項目公司的2億元金融貸款作擔保。 亞洲資源（00899）於2月公告，向金馬控股收購深圳招商安業投資發展15%股權，至7月31日再收購20%股權，增持至35%股權，總代價3.8億元。該項目公司的大股東為老牌央企招商房地產，持有51%股權，涉及項目是深圳布吉市三聯的城市更新計劃，總建築面積約96萬方米。 上市公司有資源，涉足內地房地產並非奇事。吸引筆者目光的，是深圳於8月初為《城市更新條例（草案稿150731）》徵集內部意見，指部分建議借鑑香港。媒體報道後引來廣泛評論，其中有指可能違反法治，草案中最具爭議性的兩點： （1）釘子戶少於5%，發展商可向區政府申請強制徵收； （2）以房換房的拆遷賠償比例介乎1比1至1比1.3，並以套內面積計算。 關於釘子戶，雖然香港有「收購舊樓超過90%業權後，可申請餘下10%作強制拍賣」的條例，但這是指同一個不可分割地段（例如一整棟樓坐落在同一地段，由多個單位分享大廈業權），而且尚有若干限制。深圳的城市更新項目佔地面積廣，很多是農村改造；所謂95%原戶主已簽署拆遷賠償協議，並非按不可分割的地段計算。某些村屋樓齡只有10多年，若坐落在城市更新規劃範圍內，即使整幢樓宇只有一個業主，也會受草案的強制徵收影響。另外，強制拍賣香港是由土地審裁處判決，深圳的草案則建議區政府直接徵收後賣給發展商。 所以，內地草案和香港的強制拍賣，是兩種完全不同的概念。 至於拆遷賠償比率，由於不屬於公共利益性質（很多項目重建為大型私人屋苑），賠償比率應由買賣雙方自行磋商，而不是由區政府釐定上下限。而且深圳的樓房價格普遍以建築面積計算，大部分人沒有「套內面積」的觀念。有媒體報道，該城市更新條例草案，就似為木頭龍小區的舊城改造項目而設──已有93%原戶主簽署1比1.3拆遷賠償比率的協議；又有評論指2011年國務院出台的《各有土地上房屋徵收與補償條例》重申政府作土地徵收要把公共利益和商業利益嚴格分開…… 習主席致力打貪的決心有目共睹。早前深圳市部分私人發展物業地盤被查封，有上市公司至今停牌未復牌，顯示市政府配合打貪行動。這次的《城市更新條例》草案，旨在加快推動城市更新項目，出發點是善意的，卻容易惹來「官商勾結」的批評，而且關連本港上市公司。 尤其亞洲資源收購的招商安業股權，大股東是央企，即國有資產。央企和私企合作開發舊區為大型私人住宅項目，仍處於收購階段，而深圳市政府的城市更新條例草案硬性規定賠償比率，又建議針對所謂的「釘子戶」直接進行強制徵收，難免招人口實，且存在利益衝突。 (此文同見於《信報》的《價值投資》專欄) Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis