台房空置率高 樓價依舊漲升

日前台灣發佈十年一次的人口和住宅普查結果。空屋率從19.3% 降至18.5%,但空閒住宅增加10.4萬戶,總量更達到歷史新高 - 166萬戶!這數字是甚麼概念?每年政府發布的低度用電戶數89萬的兩倍!另外,「偶爾自住」住宅若49萬戶,全台合計約超過200萬戶住宅,無人居住。平均而言,每6戶就有一戶空屋。

到底空置率來自哪些區域?最高是金門縣達31.3%,第二是花蓮縣(27.4%),台北市最繁榮兼人口密集,空置率最低 - 15%!沒錯,最低都有15%!而且相較10年前增長了1.6%,代表台北市近十年的常住人口減少。

人口普查數據對投資人有何意義?

港人來台變大鄉里,先前和親戚在台灣看樓確實大開眼界。十年以內的豪宅,所謂全新狀況是毛坯屋,即香港的清水房 - 沒有油漆沒有天花沒有地板,好比踏在泥地。據說,這類毛坯屋受歡迎 - 畢竟新業主總愛自家裝修,毛坯屋省了一筆拆卸費用呢~  

最奇特是:業主是多年前買房的。即是買豪宅後直接丟空幾年等升值轉手!這種事在港人眼中,夠新鮮吧!

地產經紀說很多富人 full pay 買房並丟空,這好比存錢儲蓄。為何不出租?大概租金回報低,而且又要先裝潢。能夠full pay 的投資者也不乎租金回報吧~ 再加上裝修,應該無利可圖,所以寧願丟空兼每月白付管理費。

砸下大筆資金不生財,沒有槓桿甚至負現金流…  這種房產投資法,對港人而言很新鮮!家母稱之為「守株待兔」法門。

過去10年,香港樓市表現極佳,不論生意人或專業人士,都愛買磚頭投資。台灣呢?資深廠家和主任醫生都認為台灣房價被炒高。廠家長輩多年來在台北市區租樓,據說是擔心兩岸局勢不穩定,始終想靈活。醫生則認為近年房價大漲,情況就似加拿大溫哥華 - 純粹資金湧入炒起,無實質需求帶動。

港人買磚頭,最希望「進可攻退可守」 – 最好自住出租投資皆相宜。香港的物業大部份都能滿足三個願望,台灣則似乎租屋抵過買樓。的確,房價不停升,但新屋處處兼且空置率高,即是(1) 剛性需求弱 (2) 租值相對低。

實際計計數。香港物業不論是1000萬以下做8成按揭,又或1000萬以上做6成按揭,而HIBOR plan 計算,攤分30年,每月供款相比市價租金,最多高出20%!  台灣物業若做8成按揭,每月供款較市值租金高80% - 110%!差距很遠吧~!

台灣物業回報主要來自資產增值,但賣房獲利要繳稅:2年以內高達45%,3-5年則35%,5-10年稅率20%,10年以上一律15%!

物業利得稅率高,現金流難持平,加上大量空屋,為何台灣還是不斷建新房,兼且房價漲升?這種「怪現象」不見得是最佳投資。思考良久,也許台灣的金融市場和產品,都不及香港靈活兼多元化。在香港,港股日股美股債券外滙各式基金等,通通輕易而舉就能接觸交易。台股有漲停和跌停制度,外幣匯兌稍為麻煩,閒置資金沒去處,也不追求租金回報了,但求穩健不蝕本,又具升值潛力就好。

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