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Tag: 物業

  • 台房空置率高 樓價依舊漲升

    台房空置率高 樓價依舊漲升

    日前台灣發佈十年一次的人口和住宅普查結果。空屋率從19.3% 降至18.5%，但空閒住宅增加10.4萬戶，總量更達到歷史新高 － 166萬戶！這數字是甚麼概念？每年政府發布的低度用電戶數89萬的兩倍！另外，「偶爾自住」住宅若49萬戶，全台合計約超過200萬戶住宅，無人居住。平均而言，每6戶就有一戶空屋。 到底空置率來自哪些區域？最高是金門縣達31.3%，第二是花蓮縣(27.4%)，台北市最繁榮兼人口密集，空置率最低 － 15%！沒錯，最低都有15%！而且相較10年前增長了1.6%，代表台北市近十年的常住人口減少。 人口普查數據對投資人有何意義? 港人來台變大鄉里，先前和親戚在台灣看樓確實大開眼界。十年以內的豪宅，所謂全新狀況是毛坯屋，即香港的清水房 － 沒有油漆沒有天花沒有地板，好比踏在泥地。據說，這類毛坯屋受歡迎 － 畢竟新業主總愛自家裝修，毛坯屋省了一筆拆卸費用呢～   最奇特是：業主是多年前買房的。即是買豪宅後直接丟空幾年等升值轉手！這種事在港人眼中，夠新鮮吧！ 地產經紀說很多富人 full pay 買房並丟空，這好比存錢儲蓄。為何不出租？大概租金回報低，而且又要先裝潢。能夠full pay 的投資者也不乎租金回報吧～ 再加上裝修，應該無利可圖，所以寧願丟空兼每月白付管理費。 砸下大筆資金不生財，沒有槓桿甚至負現金流…  這種房產投資法，對港人而言很新鮮！家母稱之為「守株待兔」法門。 過去10年，香港樓市表現極佳，不論生意人或專業人士，都愛買磚頭投資。台灣呢？資深廠家和主任醫生都認為台灣房價被炒高。廠家長輩多年來在台北市區租樓，據說是擔心兩岸局勢不穩定，始終想靈活。醫生則認為近年房價大漲，情況就似加拿大溫哥華 － 純粹資金湧入炒起，無實質需求帶動。 港人買磚頭，最希望「進可攻退可守」 – 最好自住出租投資皆相宜。香港的物業大部份都能滿足三個願望，台灣則似乎租屋抵過買樓。的確，房價不停升，但新屋處處兼且空置率高，即是(1) 剛性需求弱 (2) 租值相對低。 實際計計數。香港物業不論是1000萬以下做8成按揭，又或1000萬以上做6成按揭，而HIBOR plan 計算，攤分30年，每月供款相比市價租金，最多高出20%！  台灣物業若做8成按揭，每月供款較市值租金高80% － 110%！差距很遠吧～！ 台灣物業回報主要來自資產增值，但賣房獲利要繳稅：2年以內高達45%，3－5年則35%，5－10年稅率20%，10年以上一律15%！ 物業利得稅率高，現金流難持平，加上大量空屋，為何台灣還是不斷建新房，兼且房價漲升？這種「怪現象」不見得是最佳投資。思考良久，也許台灣的金融市場和產品，都不及香港靈活兼多元化。在香港，港股日股美股債券外滙各式基金等，通通輕易而舉就能接觸交易。台股有漲停和跌停制度，外幣匯兌稍為麻煩，閒置資金沒去處，也不追求租金回報了，但求穩健不蝕本，又具升值潛力就好。 Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis

  • 精選推介：台式理財 & 有數有據

    精選推介：台式理財 & 有數有據

    記得小時候，經常聽長輩講存股，曹仁超也多次提及複利回報的威力，教人儲股票。而「聖誕鐘，買匯豐」更是港人順口溜，總之買匯豐股票當作儲蓄，賺息又升值。但自2008年金融海嘯，匯豐股價大挫，翌年更以$32 世紀供股，及至2020疫情年，匯豐宣佈派息後卻停止派息…  新一代港人大概都不信亦不敢存股。未必賺到利息之餘，股價更可能下挫。而美國QE 量寬多年，利息接近零，新一代難再相信存股的穩健性了！ 消失於香港的存股策略，在台灣原來大有可為！台股市全球配息率數一數二高的公司，輕易找到每年5%回報的股票，碰上股價下挫，更會遇上配息率7%-8% 的股票！而且因為有漲停和跌停規則，股價波幅相對小，而銀行股派息穩定。讀者有興趣，可以聽聽《投資花二姐：台股高息存股術》。好友Leira 是其中一名主持人，早前台灣疫情長待家中，與同窗港女Jace 製作podcast。「花二姐」 除了代表兩位氣質女，國語更是「華爾街」同音。「存股術 」請來嘉賓Susan 分享，除了如何選擇台灣的高息股，也會談及稅務安排（海外所得有免稅額)。Susan 分享存股的特別之處，是好比買股要看市盈率PE，存股策略則根據配息率高低作出調整，即是不會只存不賣，也並非不換馬～ 確是第一次聽到這種概念呢！ 雖然現時陪家母休養治病旅居台灣，但還是想多了解本地的物業市市場和金融產品。Leira & Jace 的《投資台灣房產小竅門》和《台灣券商複委託交易平台攻略》，每集短短十多分鐘，介紹了媲美香港物業投資回報的台北旺區，又簡單說明台灣證券行和銀行買美股的複委託平台。另外，值得一提的是Facebook 專頁帖文，為三個疫苗股Moderna, BioNTech, Pfizer 比較options 數據，並指Moderna 和 BioNTech 的put to call ratio 大於1，說明市場短期有不看好股價續升。果然，過去兩日三股股價齊跌。 投資人除了解各種投資方法，進行研究分析時，其實最需要原始數據和 ideas!   好友車品覺兄今年推出新書《數循環》，而最令人欣賞的是：會長大的書！《有數有據》網站有其多本著作的擴充內容，讓讀者持續成長，更加了解大數據收集和運用。大數據行業確是極具潛力，疫情之後全球習慣work from home, 使用雲端服務，又轉為網購，數據的處理和運用更不可缺少。過往Planatir (PLTR) 還未上市，品覺兄就已提及這家神秘又強大的數據分析公司。另外，股神畢菲特也加持的Snowflakes (SNOW) 也是數據處理公司。兩間公司上市後的表現俱佳～  網站的《數修行》專欄，間中有精挑細選的數據圖表或短評，是讀者的尋寶處。最近貼出HACK ETF 的股價走勢圖，這是專投資網絡安全公司的指數基金。這ETF 的價格穩步上揚，波動不大。投資人也可參考基金持股，了解市場有哪些網絡安全公司。好像Palo Alto Network (PANW) 最近兩日股價飆升了20%！除此之外，還有商學院的教材，談及人工智能和數據。而網站的Kology Beta 標誌，其實是「擇星榜」－ 運用數據和科學的計算方式，品評全球華人的影響力，至今已納入超過7000名華人，蠻有趣的呢～！ Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis

  • 海景新盤變高槓桿融資工具 街市旁劏房無view豪宅價

    海景新盤變高槓桿融資工具 街市旁劏房無view豪宅價

    早前友人帶筆者參觀新地(16)北角海璇示範單位，才知道新樓盤的最吸引之處並非海景或配套，而是可作為高槓桿融資工具。 記得海璇最初只讓帶備七百萬本票的潛在買家參觀，近日在IFC 一期設立示範單位，不再要求七百萬本票，改為碌信用卡（沒任何銀碼過戶）。現時樓花招標均為廳房全海景的單位，呎價由約$50,000 起跳，已成交的單位中，其中兩個不足1600呎單位，售價過億元。若計及折扣優惠和回贈，作價分別超過8,500萬和9,500萬。 北角並非傳統豪宅區，而海璇的位置非常貼地，座落渣華道政府街市旁，而隔一條街的寶馬道和春秧街滿是街坊店舖、小販菜檔和路邊攤。單位擁有九龍東無敵海景，但未能觀賞維港煙花。一般而言，豪宅單位越大，呎價相對越高。但海璇作價進取，千多呎單位賣近億元。有米富豪或嫌單位太細，而追求實際的自住人士，可選擇坐擁相同海景，但呎價便宜一截的二手物業，如和富中心或城市花園，或同是新盤的維港頌。 究竟海璇的最大賣點是甚麼？ 看過不同的付款方法，頓時明白了。經紀說至今的成交，沒有買家選擇25年期的備用一按和二按計劃（即常見的樓宇按揭），買家要麼一筆過付款，要麼選擇另外兩個貸款計劃。 計劃一：最高貸款金額達海璇樓價120%，利率僅1.88%，每月只需支付利息，毋需還本金，貸款期為兩年。條件是擔保人或自有物業估值達海璇樓價四成或以上，而該物業不必抵押，只抵押海璇單位。 由於貸款金額高於物業估值，而且利率極低兼且兩年期只需還息不需還本金，根本就是低息短期的大額借貸吧！自身或親屬（包括祖父母) 有估值較高的物業 － 若以海璇至今的最低成交價約5,700萬估算，估值四成即2,280萬以上的物業，即一個鑽石形的太古城海景花園，即可使用這計劃獲低息貸款，而貸款銀碼遠高於該物業估值。而未來兩年就算只是簡簡單單買債券，也可進行套戥賺息差。如果熟悉金融產品運作，又或本身有生意實業，簡直是輕鬆獲得低息大額貸款再投資！ 計劃二：最高貸款金額達海璇樓價80%，零利率，每月只需償還樓價本金0.5%，貸款期3年。申請條件是個人或擔保人擁有的金融資產（港幣或外幣存款、債券股票、單位信託基金、香港保險單) 價值達達海璇樓價30%。 這計劃讓買家將手上的金融資產套現，而貸款額是金融資產值160%！3年免息，即是可以無本生利。除了本地金主，估計這適合內地人 － 據聞過去幾年不少內地人透過購買本地保險單走資（大額賠償的萬用壽險，可作為抵押品向銀行貸款，是一種將人幣套現兼有槓桿的金融產品）。 看過計劃一和二，頓時了解新地的銷售策略了。海璇的海景單位，並非賣住宅，而是另類低息金融產品。買家一心融資，樓價當然越高越好（低息甚至免息獲得更多貸款），是你情我願、互惠互利的付款方法。 新地低息貸款賺乜？海璇未入伙，筆者猜想銀行暫時未能估足價，但只要有成交，未來整個屋苑的呎價，都會接近現時的進取定價。海璇總共有355伙，海景單位只有約100伙，剩下的單位主要是二百多至三百多呎的無海景劏房單位，還有少量四百多至五百多呎的中型單位。它們位處馬路旁邊，沒有海景，賣點只剩下交通便利和會所。相比其它劏房新盤，未見突出優勢。但由於是同一屋苑，海景單位的進取呎價會成為估值指標，令剩餘的二百多個無特色單位呎價水漲船高。 賺取「街市旁劏房，無view豪宅價」利潤，自能填補現時的極低息甚至零利率的貸款成本。 註：上述分析只是根據樓盤有限資料和市場環境估算，未曾與新地職員訪談。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis

  • 長實集團極抵買且適宜長線持有

    長實集團極抵買且適宜長線持有

    上週五長和系公佈業績，一如媒體流傳，李超人誠哥宣佈退休。本欄過往曾多次提及長實集團（1113）屬穩健的價值投資，2017年業績雖錄得不俗增長，但未有驚喜。投資看前景，分析長實過去一年業績的同時，最重要是估算今年的表現。誠哥指地產仍是集團的主要業務之一，同時會持續增加其它行業的固定溢利。 集團的物業銷售收入和收益，於2017年分別下降了26% 和13%。早前出售中環中心帶來402億收入和116億收益，該交易會於今年完成並入賬。另外，集團已簽訂但要待物業竣工才確認的銷售約730億，位於香港已預售的屋苑包括星漣海、維港頌和海之戀等，保守假設今年有33% 入賬，那麼估計2018年的物業銷售收入和收益各超過640億和205億，即有50%和32%增長。 (億元) 2016 2017 % change 2018(預計) % change 已簽訂合約但未確認之物業銷售 物業銷售 香港 208.82 127.92 -39% 402+161 340% 484.27 內地 359.14 295.55 -18% 70 -76% 210.28 海外 8 5.04 -37% 11.02 119% 33.06 Total 575.96 428.51 -26% 644.02 50% 727.61 物業收益 香港 71.08 48.89 -31% 116+61 262% 收益率 34% 38% 內地 111.06 106.35…

  • 淺談海外物業投資貼士

    上週隨友人參加海外物業的投資講座，聽見有趣實用的經驗，不瑰寶自珍，在此和讀者分享。 講座由具有二十多年歷史的英國發展商主辦，報表演示內容簡短，資訊有限。倒是與在座的投資者交流，讓人穫益良多。其中一位投資者曾買此發展商的樓花，結果延期一年仍未收樓入伙。本欄早前曾為文分析曼徹斯特的物業投資價值，簡單而言，因為有匯兌風險，加上貸款利率和物業稅，回報並非特別吸引。除非城市規劃具極大潛力，那才值得考慮投資當地物業。不過，當日遇上經驗豐富的專業海外物業投資人，其思維和經驗倒是值得借鏡參考。 E 君大約二十年前開始投資英國房地產，以往都是購買位於倫敦的物業，尤其是面積和總額較小的單位，貪其易於放租兼印花稅低。過去兩年，E 君陸續沽出倫敦物業，除了租金回報越來越低 － 由過往最高接近7厘，至現時的2－3厘，也因為維修保養費用高。由於套現後有一批英鎊，又未想調回香港，唯有繼續在英國發掘投資機會，所以對準曼城 － 租金回報高達5－9厘。E 君很坦白－ 要不是手持英鎊，未必覺得曼城的房價抵買（計及滙率、利率和稅率），只是不想讓資金閒著白貶值。 E 君分享了海外物業投資的心得： 位置很重要。不必看將來潛在發展，必需選擇近地鐵站或市中心的位置。除了容易出租，租客質素也相對較高。 只會買新樓（包括樓花），完全不考慮二手市場。而且因為維修費用高，物業持有期不會超過10年。E 君的親身經驗：某間樓齡7年的物業，維修兩個洗手間的費用，竟然等同全年的租金收入！即是一次維修白白損失了一年租金！ 偏好studio 或一房單位，因為銀碼相對少，轉手率較高，容易套現。（這點香港也類同） 若果購買兩房單位，必需選擇有兩個浴室的設計，否則相對較難出租。 不會選擇地面樓層，因為潛在租客會擔心治安問題。 英國之外，E 君亦投資日本物業，而且都選擇整幢售予投資者的樓盤。近年買入東京單位，多數是受2022 奧運會的概念吸引。其實，日本的海外投資者租務市場成熟，有物業管理公司幫忙收租打點，並以AirBnB 的短租形式出租。只要使用率達八成，每年回報就超過6厘。早於一兩年前，筆者就聽過這種安排，倒是不知道普及程度這麼高。至於物業貸款，由於日本當地銀行相對謹慎，私人銀行的專業投資客戶，可考慮抵押債券基金（一般可以借九成的基金值）獲取免稅貸款。扣除貸款利息和物業管理費，日本的租金回報仍達三厘！以其低息環境考量，算很不錯。 在場的投資者還分享了其它資訊如稅務安排、物業管理、選發展商等貼士，沒想到隨意跟友人走一轉，就長知識了。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis