本港地產股價落後嗎?

樓價升幅合理嗎?   一文提到2010年10月至2012年12月,香港的樓價升了36%,計及通賬、滙率和偏低利率等因素,樓價反映港人資產的真正價值,沒有偏貴。

同期,地產商的股價表現又如何? (升幅為約數)

長實(0001):+5.5%
恆基(0012):+1.5%
新鴻基(0016):-5%
恆隆:(0101):-20%
信和(0083):-2%
信德(0242):+3%

地產商的股價波幅,明顯較樓價的升幅低,似是未完全反映其資產的應有價值。

再看看截至2013年2月1日的市賬率 (Price to Book ratio)

長實(0001):0.86
恆基(0012):0.61
新鴻基(0016):0.83
恆隆:(0101):0.99
信和(0083):0.87
信德(0242):0.52

地產股的市賬率一般都有折讓,很少會大於1.0。在未細看每間地產商持有的土地儲備和物業價值前,單市賬率以粗略看,恆隆似乎偏貴,恆基和信德則折讓最大。

恆隆的固定資產佔總資產約75%,負債比率屬健康水平。而截至2012年6月30日的營業收入和淨利潤增長60+%和8%。

再看看恆基,其固定資產(估計包括土地儲備)佔總資產約36%,若加上持有的投資,共佔總資產值約66%。其負債水平健康。可是,截2012年6月30日的全年收益,營收和淨利潤下跌了約30%和25%。

看一看信德的賬目,估計土地儲備和持有物業有限,超過66%的資產屬流動資產。此外,當期的營業收入約37% 來自聯營公司(澳博),該筆收入並非穩定收入,相比前一期只佔總收入12%有明顯升幅。

信德的營收波幅大,兼且持有的土地和物業有限,即使市賬率折讓大,也不見得是「筍價」。

至於恆基現價是否值得買?  也許要先細看其未來的建築計劃、土地儲備量,以及其持有的投資物品性質了。或會再另文討論。

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