Tag: 樓價

  • 港樓黃金期已過 曼城樓房抵唔抵?

    週末報章大字標題:專家料樓價再升一成,而內文則指樓價未來一年料再有10% - 20% 升幅。每次見到媒體大力唱好某個股票或大市,都可能是警號,需重新估算應否離場。這次報道納米樓,新樓呎價絕不便宜,12個月內再升一兩成,真的嗎?筆者平日路經地產代理舖,觀察櫥窗廣告,感到近來樓價稍為回落。翻查中原城市領先指數(港島區),10月底相比9月高位回落了約3%,早前亦有二手樓盤平手或蝕讓離場的新聞。 本欄過去曾數次分析樓市:2013年2月初撰文,指樓價兩年升幅約三成半,屬合理價格。2015年10月則指樓價有下跌空間,隨後半年樓價下挫10% – 15% 後再逐步回升。2016年10月港府再推辣招,估計交投量會下跌但樓價企得穩。過往的分析建基於美元、人民幣和港元的匯率、利率、購買力、流動性和三地通脹的差異,亦考慮土地價格和建築成本上漲等因素。讀者若有興趣,可到博客翻看舊文。 這次談樓價,筆者認為不必再細看匯率、通脹、土地價格和建築成本的差異。一來內地走資渠道有限;二來人民幣升值速度減慢,並由過往只升不跌,至近兩年突然大幅貶值再爬升;三來美元和人幣的利率差異較幾年前顯著收窄 - 數年前人幣存款利率高達6%,現約3.5% – 4%,而美元則由接近零利率,升至現時約1.4%;四來美國和中國的經濟增長差異縮小,美國股市連升10年且不斷創新高,科網公司有實質增長和盈利,而內地GDP 不再「保8」,大概是6%-7%增長。而香港的特殊情況 - 鄰近中國令經濟跟隨內地走勢,但港幣與美元掛鈎,導致金融海嘯後出現負利率狀況…  兩國的經濟、 匯率和利率的大差異,讓資產價格大幅上升。現在差異收窄,樓價很難像過去數年般大幅上揚。 過去幾年利率接近零,租金回報有3%-5%,再加上負利率(貸款利息低於通脹),資金湧往投資物業很合理。現時租值回報不足3厘(大概2.5% -2.7%),樓宇按揭利率約1.75% -2.20%,加上港府的樓市辣招,再計及資金流動性,買樓收租或借貸投資的誘因下降。另外股市造好,令每年投資回報達2-4%,而風險相對低的選擇較多,估計物業未必像過去幾年般大受追捧。但樓價不大幅上升,也不代表會下挫。只要經濟不衰退,通脹穩定,樓價會跟隨經濟緩慢地增長,不過黃金增長期大概過去了。 週末友人談及英國曼徹斯特的物業,租金回報高達7% – 9%,扣除管理費等淨回報約5.5%。當地市中心的樓花,一房單位約18萬至27萬英鎊(約185萬 - 280萬港元),較香港物業便宜。而首置印花稅只是2% – 5% (非首置加3%),首期三成,而樓價過去幾年上升三成。相對香港樓價確實容易上車,而且租金回報高,兼有升值潛力,似乎是不俗的投資選擇。 海外置業最大的風險是匯率和稅率。翻查英鎊兌港元匯價,由2014年7月高位至年初脫歐公投,最多貶值約29%。現時英鎊匯價稍為回升,相對當年高位下挫約23%。英國的物業資產增值稅率是18% 或 28% (視乎銀碼),免稅額約12,000鎊。所以樓價升幅,似乎都因被匯率和稅率吃掉。至於超過5% 的租金回報, 看似很吸引。網上搜尋英國的物業貸款利率,大概4% – 6%。若果貸款額為樓價七成,租金回報亦所餘無幾。 筆者未曾在英國居住,單看上述數字,未發覺英國樓盤特別筍。但現時英鎊匯價貼近低位(匯率風險相對較低),而數據顯示曼徹斯特的樓價升幅跑贏英國平均數,熟悉英國甚至曼城經濟和城市規劃的人,也許對當地樓價的未來走勢有更佳預測。希望讀者可多作交流。 Update 11/22/2017:  補白:週一看到匯豐銀行減按揭息率的新聞,而政府又說討論申請退還印花稅的期限由現時6個月,改為9個月至12個月。兩宗新聞顯示銀行水浸,有條件持續低息貸款,資產仍然是資金好去處。而政府放寬辣招,讓樓換樓人士較放心去馬換樓。兩單新聞都有利樓市升勢,所以即便樓價未必再大幅爬升,升幅也應該絕不止於通脹率。特此修正。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁:www.facebook.com/trendalysis

  • 樓市辣招不敵人幣貶值

    上週五政府突然推出樓市辣招,非首次置業的本地居民買物業需付15% 印花稅,而非本地居民仍舊需要付額外的15%,即合共30%。究竟能否湊巧?筆者曾向地產經紀了解市況,辣招後翌日,不少業主提價,而二手物業的成交額和量似乎未受影響。前日高天佑兄《從汽車稅到樓市加辣》,細說本地汽車稅率屬全球最高水平之一(40% - 115%),而去年首次登記私家車數量較汽車稅「加辣」前大增22%。房車屬奢侈品,一落地即折舊,有錢人尚且無懼高稅率。物業屬資產,可以收租又具升值潛力,投資者資金無出路,辣招未必就湊效。 筆者認為樓市辣招會令住宅物業的成交量下降,但價格未必會大幅下調。這好比股評文章常看到的「貨源歸邊」,供應少自然較容易提價。可是,任何投資(不論股票或物業),流動性低代表風險高,因為投資者並非隨時都能套現,而時間是很大的成本。無奈金融海嘯後美國實行量寬,而利率長期接近零,持有現金只會不斷貶值。買外匯嗎?歐洲債務危機未過兼且同樣量寬,英國則因為要脫歐致英鎊大跌。費煞思量,香港的地理位置優勢,令很多人選擇兌換人民幣坐收高息。筆者認識向來不參與投資的慈善機構營運者、和保守不投機的教徒,過去幾年都選擇這種最平實穩健的保值投資法。可是,人民幣今年持續貶值,內地人紛紛走資,令最保守不貪心只追求穩健的投資族也慘受牽連。 樓價不斷升,確實受市場投資者的行為影響。但追根究底,是資金無出路。持有現金會貶值,股市則橫行了一段時間。相比之下,購買物業每月有租收,全年回報約2.8% - 3.5%)。雖說樓價可升可跌,但全球量寬,資產自然會升值。而人民幣貶值,更促使內地人調走資金。要是落戶香港,除了購買萬用壽險這類具現金價值的保單,或大額債券收利息,其它的投資品大概就是物業和股市。 此次的樓市辣招,確實大大增加了投資者購置物業的成本,但相對現金無利息,人民幣甚至貶值,辣招只是令每年租金回報下降,即買樓投資的回報仍是正數,遠勝過資金存銀行的零利率,甚至持續貶值的人民幣。相較幾種投資選擇,結果顯而易見吧? 雖然筆者不認為樓價會大挫,但買賣住宅物業的成本大幅上升,始終不利交投。流動性大降是投資者需要正視的風險。此外,早前的雙倍印花税,是買賣細價樓的稅率較大價樓低一截,估計市場有一批以高按揭成數或二按買多層物業的投資者。若果未來加息,供樓負擔增加,該類投資者或會降價求售,令細價樓的樓價下跌(或至少較為波動)。至於大價樓,由於要求較多首期,估計投資者多數較具實力,受加息影響低,未來即使加息也未必會降價求售。因為賣物業套現,資金沒去處,畢竟難找到具升值潛力又有穩定回報的投資品。 未來投資細價樓的風險較高,而且升值潛力不及以往 (市場陸續推出細單位,令供應大幅增加),而大價樓的防禦性較高,但流動性差,只適合願意長線持有的投資者。而現時辣招只針對住宅物業,估計其它非住宅物業很快會受短期投資者追捧。不論車位、工廈、或商舖,不同性質的資產都有其獨特面,投資者如欲參與,最好先了解清楚各種風險(例如防火設備、維修保養和保險費用等)。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁:www.facebook.com/trendalysis

  • 中國體育賽事營運商:智美集團

    上週五收市,長實和黃公佈世紀重組,這星期又有施政報告。媒體和專欄的分析,讀者應該看不少。今早新聞指很多細價樓業主在施政報告後反價,新盤貨尾又大幅提高售價。為甚麼?市場真的認為遠水不能救近火?過去大半年,細價樓的呎價越升越有,除了銀碼細和需求大,是供應少 - 雙倍印花税大大提升炒家的成本,樓宇買賣不再像從前般『貨如輪轉』,供不應求自然搶高價格。本來銀碼細,加上低息(不足2厘) 兼7成以上按揭,絕對是值得考慮的投資。但看完施政報告,未來3年會預售4,700 個居屋單位,又會出售資助單位1,600個,而私人發展商在未來4年有74,000個單位落成,平均每年14,600個(過去5年平均每年11,400個),增幅達3成。過往新落成的單位未必是細單位,但未來的新發展物業多數是細單位,細單位未必會再供不應求。投資角度看,我認為細價樓不會再有過去1年的大升幅,潛在回報有限,未必需要現價衝入樓市。 去年9月和10月我曾為文分析首都創投(2324.HK),短期有超過3成升幅,之後反覆回落。昨日公司發盈喜,截至去年12月31日的半年盈利有重大升幅(聯營公司扭虧為盈)。首都創投是21章投資公司,雖然投資回報和盈利的business model 難以預計,但現價折讓高。截至去年12月31日的每股資產淨值超過$0.83,現價每股才$0.23。加上市盈率極低,值得投資者注意。 近日,我留意2013年7月上市的智美集團(1661)。2013年全年業績的 VIS (Value Investment Score) 達82分,F score 也達8分。 而2014年的半年業績勢頭指數亦有8分。其實,公司上市不足2年,未有足夠業績顯示管理層的能力和業務穩健度,但看完財務數據和公司公告,我會將它加入觀察名單。先看財務狀況(以下為人民幣) 截至2013年12月: 營業額:       6.94億 經營利潤:   3.11億 淨利潤:       2.31億 經營利潤率:44.8% 淨利潤率:   33.3% 持有現金:   8.20億 (沒有短期或長期銀行負債) 截至2014年6月: 營業額:       3.21億 (+21.6%) 經營利潤:    1.34億 (+38.6%) 淨利潤:       1.02億 (+43.6%) 經營利潤率:42.0% 淨利潤率:  …

  • 閒談樓市

    年初寫了一篇博文《樓價升幅合理嗎?》,從4個角度分析樓市升幅的構成因素,包括(1)人民幣匯率、(2) 內地和香港的通脹率 (3)美國、中國和香港的貸款利率,以及(4)市場供應和需求,後來文章被經濟日報轉載。當時,我沒有用『樓市慢股市9個月』的傳統智慧對比樓市和股市。事實上,樓市和股市的走勢已脫節一段日子 -香港的經濟與內地息息相關,但匯率卻和美元掛鈎,必需人為地壓低利率。而恆生指數由2009年3月11,921點升至2010年10月的24,876點高位後,過去幾年都是反覆上落。 近幾年樓價急升成為民生問題,年尾檢閱,不如看看今年樓價升幅的合理性。 從上圖可見,市民怨聲載道是可以理解的:1999年至2008年間買賣物業的人,樓價波幅不大。可是2008年金融海嘯之後,樓價雖然短期內下挫,但極快回穩,之後更急速攀升。薪酬的升幅無論如何都追不上樓價。 樓價會回落嗎? 樓價自2009年連續急升4年後,2013年中原指領先數只是微升了3%。《樓價升幅合理嗎?》一文中提及的幾個因素,在 2013年: 通脹率: 香港:4.5% 美國:~1% 中國:CPI 無起跌 (source: http://data.eastmoney.com/cjsj/cpi.html) 人民幣兌美元滙率: +2.8% 貸款利率與2012年的分別不大 香港:~2.15% 美國 : ~4.22% 中國:~5.90% 當通脹率和人民幣匯率升值互相抵銷後,香港的資產價格只需上升2.7%便能反映通脹的影響。這應該解釋到2013年樓價的3%升幅。 現時的樓價真實反映香港人資產應有的價值,似乎未有回落跡象。

  • 1年間升價10倍的尊貴會所

    甚麼屋苑的會所能數月間升價10倍? 港島東區的康怡花園。 康怡花園俱樂部將會於2013年3月,和康蘭居(服務式公寓)的會所合併管理,統一為格蘭會。此後,康怡花園的住戶每年要多付10倍會費,才能繼續使用會所設施。傳媒報道指現時康怡花園俱樂部的使用率只有3成,格蘭會為了收街外客犧牲現有住戶。 計一計數,合併後的10年會籍費約$39,000,再加月費$750。由於會籍可以轉讓,若以10年攤分,即每月約$1,100。現時格蘭會月費$1250…  除非會員數目大增,否則未必能賺多很多。而且,會籍可以轉讓,暗示了數目有限。 恆隆地產真的為了那雞毛蒜皮的錢,甘願被大罵特罵?康怡俱樂部使用率低不是一朝一夕的事,為什麼選這個時間合併?東區向來是中產住宅區,並非豪宅。如何收街外客呢?  為甚麼要行有機會限制數目的轉讓會籍制? 我認為這些表面誘因不足以讓格蘭會統一管理康怡俱樂部,應該有其它理由。 向來可以轉讓的會籍是為了聚集一班人,突顯高貴身價。可是,去年國際學校在柏架山建新校舍的提議,已經被否決了。東區有名校網嗎?或是新建成的甲級商廈吸納公司客戶? 終於,我找到了。 西灣臺 - 這是由警察宿舍重建的單幢住宅項目,位於康怡和逸意居旁邊,共93伙。單位面積1500至2200 呎,另有兩伙3400 和4300呎的特色戶,實用率達8成,並有69個車位。今年4月獲批預售單位。雖然未正式開售,但以逸意居$14,000/呎,和早前太古推售的何文田Dunbar Place 單幢樓$20,000/呎,我估西灣臺也起碼$20,000/呎。西灣臺的舊地契有高度限制120米,總可建樓面面積約15.2萬方呎。以此推斷,西灣臺沒有任何會所設施。 新樓盤一般都有優質會所吸引買家。何文田Dunbar Place 都有個19米的小泳池,裝身為豪宅。港島東少有新樓盤,西灣臺屬難得的新盤。若果太古以東區新豪宅的形象推售,當然要有配套設施。但設施哪裡來? 附近唯一對外公開的會所 – 格蘭會。 為了彰顯尊貴地位,格蘭會要合併康怡俱樂部,兼且抬高身價,『杜絕』非專貴會員。西灣臺有了這格蘭會,樓價自能升值。 我想配合西灣臺開售,是格蘭會合併康怡俱樂部兼改變會藉制較合理的原因。 只是格蘭會屬於恒隆地產集團旗下。同行如敵國,為甚麼要協助太古抬高西灣臺的身價?他們有甚麼關聯? 再仔細看,原來太古地產並非100%擁有西灣臺,恆基兆業和獨立投資者各持10%。那個獨立投資者是誰呢?太古和恒隆有其它關係嗎? 在Google 輸入”太古” 和 “恒隆”後,最明顯的關聯竟然是陳南祿。他曾在太古集團工作33年,並出任太古地產董事。2010年離開太古,之後出任恒隆集團董事總經理。 奇怪的是,Wikipedia 說有傳陳南祿是不滿太古架空其權力而離開。那又為甚麼格蘭會要配合西灣臺推售呢? 或者權力架空是假的吧~?疑團滿腹。

  • 內地房價仍低?

    過去兩年, 內地的樓價與本地樓價是不是升幅一致呢?2010年10月至2012年12月, 內地通脹19%, 但樓價只是升了6%.  為甚麼會有這麼大的差距?  內地房價是否大落後?拋出問題試著估, 但難以證實…內地貸款置業, 尤其是第二第三套房, 成本較高, 需要繳付更多首期和稅項.另外, 內地的物業市場 / 人民幣都不對外開放, 令市場難以有效地自由調節.13% 的差距…之後或另文暢盡探討.

  • 本港地產股價落後嗎?

    樓價升幅合理嗎?   一文提到2010年10月至2012年12月,香港的樓價升了36%,計及通賬、滙率和偏低利率等因素,樓價反映港人資產的真正價值,沒有偏貴。 同期,地產商的股價表現又如何? (升幅為約數) 長實(0001):+5.5%恆基(0012):+1.5%新鴻基(0016):-5%恆隆:(0101):-20%信和(0083):-2%信德(0242):+3% 地產商的股價波幅,明顯較樓價的升幅低,似是未完全反映其資產的應有價值。 再看看截至2013年2月1日的市賬率 (Price to Book ratio) 長實(0001):0.86恆基(0012):0.61新鴻基(0016):0.83恆隆:(0101):0.99信和(0083):0.87信德(0242):0.52 地產股的市賬率一般都有折讓,很少會大於1.0。在未細看每間地產商持有的土地儲備和物業價值前,單市賬率以粗略看,恆隆似乎偏貴,恆基和信德則折讓最大。 恆隆的固定資產佔總資產約75%,負債比率屬健康水平。而截至2012年6月30日的營業收入和淨利潤增長60+%和8%。 再看看恆基,其固定資產(估計包括土地儲備)佔總資產約36%,若加上持有的投資,共佔總資產值約66%。其負債水平健康。可是,截2012年6月30日的全年收益,營收和淨利潤下跌了約30%和25%。 看一看信德的賬目,估計土地儲備和持有物業有限,超過66%的資產屬流動資產。此外,當期的營業收入約37% 來自聯營公司(澳博),該筆收入並非穩定收入,相比前一期只佔總收入12%有明顯升幅。 信德的營收波幅大,兼且持有的土地和物業有限,即使市賬率折讓大,也不見得是「筍價」。 至於恆基現價是否值得買?  也許要先細看其未來的建築計劃、土地儲備量,以及其持有的投資物品性質了。或會再另文討論。

  • 樓價升幅合理嗎?

    究竟香港的樓價是否顛價?有幾多空間調整呢? 由2010年10月至2012年12月, 中原領先指數由84+ 升至 112+, 升幅36%.  兩年時間升超過三成半, 到底合不合理?  那36% 來自甚麼? 通脹嗎?期內香港的通脹率是12%, 內地的通脹率更高達19%.  所以, 單是與通脹率看齊, 樓價已經要升12-19%.  36% 減去通脹的影響, 實質升幅約17% – 24%。 這17% – 24% 升幅又來自甚麼?    在2010年10月至2012年12月,人民幣兌美元的匯率從6.8 升至6.2,升值了11%。 香港是中國的一部分, 雖然是特別行政區,而且貨幣不同,但商貿頻繁,零售消費差不多全無限制。可是,港紙與美元掛勾,並未跟隨人民幣升值。經濟的勢頭,只好在資產價格反映了。 減去這11%,樓價的實質升幅,只剩下約6% -13%。 那,這6% – 13%應該被調整嗎? 先看一看內地和美國的房貸利率。內地約4.5% – 7%;美國則是3-4%。香港2010年有HIBOR 計劃,利率不足1%,買樓成本顯然較內地和美國低 3% – 6%。若將利率的成本在資產價格反映,那樓價可以調整的百分比只剩下 3% – 10%。 據統計,過去兩年的新樓落成量只有約9,500戶,相較90年代的20,000戶屬大幅偏低,令市場供不應求。這方面的價值,大概在樓價升幅中的 3% -10%的反映了。 由於建築需時,短期內都會是供不應求,估計樓價能調整的幅度,不會超過5%。 香港寸金呎土,樓價的確高,但以大環境看,2010年10月至2012年12月的36% 升幅是合理水平。現價不是便宜,也不是偏貴。樓價其實反映了港人資產應有的價值。 既然現樓不是最抵買時機,未來會深入分析本港和內地的地產股,發掘有否有潛質的股票可供投資。