Tag: 地產股
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碧桂園半年銷售遠超目標 頻密回購具潛力
近日股市大上大落。英國公投脫歐後恆指大跌，兩天後市場消化了消息，恆指就連升幾個交易日收復失地。週一恆指曾升超過360點，昨日則不論恆指和成交額都稍為回落。股市之外，媒體集中報道商品如金、白銀、原油等的走勢，因為若銀紙貶值（英鎊和人民幣的匯率齊降)，商品相對保值… 筆者不熟悉商品期貨交易，也不追逐短期升跌(否則指數大上大落無覺好瞓也~)。上週文章說暫時場外觀望，是自認波動市中技不如人，唯有待市況較清晰再考慮入場。 週日碧桂園(2007) 公告截至6月底的半年未經審核營運數據，集團連同其合營和聯營公司的銷售金額和銷售面積的同比增長超過161% 和106%，達1,250.7億元(人民幣，下同)，和1,564萬平方米。 當中集團權益所有人應佔的銷售金額和銷售建築面積約972.3億元和1,270萬平方米。而年初至今銷售樓款現金回籠超過1,051億元。同日，集團公佈提升全年國內的銷售目標：由1,680億元上調至2,200億元。 由2011至2015年，集團的合同銷售金額複合增長率為每年33%。現在集團的半年銷售金額達到原定目標的75%，而銷售收入和面積的同比增長皆超過100%，應該是遠勝預期！而另一亮點是有大量的現金回籠(超過1,051億元)。查看截至去年12月31日的財務報表，短期和長期銀行貸款分別約228億和308億，合共約536億元。沒有優先票據於1年內到期，長期的非流動負債和應付債券合共約360億。上週集團的兩間附屬公司發行購房尾款資產支持證券合共約62億元。以此觀之，集團的現金流狀況健康，沒有短期的現金流壓力。 集團的在建物業合共價值約1,878億。而國內的土地儲備可建建築面積9,448萬平方米，有34% 位於廣東，12% 在江蘇，即接近一半的土儲位於樓價較高的省份。年報詳列了每個項目的預計竣工和取得預售證日期，有興趣的讀者可以細閱。另外，集團有5個海外項目位於馬來西亞和澳洲。 其實吸引筆者眼球的，除了上半年的銷售金額和面積遠超原定目標，兼有大量現金回籠，以及財務穩健外，是集團和大股東自年初不斷於$3邊緣回購股票。現時大股東持有超過54% 股權，平安保險亦持有超過10%股權。現價市帳率約0.95，接近零折讓，而同業恒大地產的市帳率約1.1。儘管地產公司的市帳率一般存在折讓，但集團的半年業績遠勝去年，又手持大量現金，筆者認為現價合理，值得投資者注意。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁: www.facebook.com/trendalysis
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1年間升價10倍的尊貴會所
甚麼屋苑的會所能數月間升價10倍？ 港島東區的康怡花園。 康怡花園俱樂部將會於2013年3月，和康蘭居（服務式公寓）的會所合併管理，統一為格蘭會。此後，康怡花園的住戶每年要多付10倍會費，才能繼續使用會所設施。傳媒報道指現時康怡花園俱樂部的使用率只有3成，格蘭會為了收街外客犧牲現有住戶。 計一計數，合併後的10年會籍費約$39,000，再加月費$750。由於會籍可以轉讓，若以10年攤分，即每月約$1,100。現時格蘭會月費$1250… 除非會員數目大增，否則未必能賺多很多。而且，會籍可以轉讓，暗示了數目有限。 恆隆地產真的為了那雞毛蒜皮的錢，甘願被大罵特罵？康怡俱樂部使用率低不是一朝一夕的事，為什麼選這個時間合併？東區向來是中產住宅區，並非豪宅。如何收街外客呢? 為甚麼要行有機會限制數目的轉讓會籍制? 我認為這些表面誘因不足以讓格蘭會統一管理康怡俱樂部，應該有其它理由。 向來可以轉讓的會籍是為了聚集一班人，突顯高貴身價。可是，去年國際學校在柏架山建新校舍的提議，已經被否決了。東區有名校網嗎？或是新建成的甲級商廈吸納公司客戶？ 終於，我找到了。 西灣臺 － 這是由警察宿舍重建的單幢住宅項目，位於康怡和逸意居旁邊，共93伙。單位面積1500至2200 呎，另有兩伙3400 和4300呎的特色戶，實用率達8成，並有69個車位。今年4月獲批預售單位。雖然未正式開售，但以逸意居$14,000/呎，和早前太古推售的何文田Dunbar Place 單幢樓$20,000/呎，我估西灣臺也起碼$20,000/呎。西灣臺的舊地契有高度限制120米，總可建樓面面積約15.2萬方呎。以此推斷，西灣臺沒有任何會所設施。 新樓盤一般都有優質會所吸引買家。何文田Dunbar Place 都有個19米的小泳池，裝身為豪宅。港島東少有新樓盤，西灣臺屬難得的新盤。若果太古以東區新豪宅的形象推售，當然要有配套設施。但設施哪裡來？ 附近唯一對外公開的會所 – 格蘭會。 為了彰顯尊貴地位，格蘭會要合併康怡俱樂部，兼且抬高身價，『杜絕』非專貴會員。西灣臺有了這格蘭會，樓價自能升值。 我想配合西灣臺開售，是格蘭會合併康怡俱樂部兼改變會藉制較合理的原因。 只是格蘭會屬於恒隆地產集團旗下。同行如敵國，為甚麼要協助太古抬高西灣臺的身價？他們有甚麼關聯？ 再仔細看，原來太古地產並非100%擁有西灣臺，恆基兆業和獨立投資者各持10%。那個獨立投資者是誰呢？太古和恒隆有其它關係嗎？ 在Google 輸入”太古” 和 “恒隆”後，最明顯的關聯竟然是陳南祿。他曾在太古集團工作33年，並出任太古地產董事。2010年離開太古，之後出任恒隆集團董事總經理。 奇怪的是，Wikipedia 說有傳陳南祿是不滿太古架空其權力而離開。那又為甚麼格蘭會要配合西灣臺推售呢？ 或者權力架空是假的吧～？疑團滿腹。
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內地房價仍低?
過去兩年, 內地的樓價與本地樓價是不是升幅一致呢?2010年10月至2012年12月, 內地通脹19%, 但樓價只是升了6%. 為甚麼會有這麼大的差距? 內地房價是否大落後?拋出問題試著估, 但難以證實…內地貸款置業, 尤其是第二第三套房, 成本較高, 需要繳付更多首期和稅項.另外, 內地的物業市場 / 人民幣都不對外開放, 令市場難以有效地自由調節.13% 的差距…之後或另文暢盡探討.
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本港地產股價落後嗎?
樓價升幅合理嗎? 一文提到2010年10月至2012年12月，香港的樓價升了36%，計及通賬、滙率和偏低利率等因素，樓價反映港人資產的真正價值，沒有偏貴。 同期，地產商的股價表現又如何? (升幅為約數) 長實(0001)：+5.5%恆基(0012)：+1.5%新鴻基(0016)：-5%恆隆：(0101）：-20%信和(0083)：-2%信德(0242)：+3% 地產商的股價波幅，明顯較樓價的升幅低，似是未完全反映其資產的應有價值。 再看看截至2013年2月1日的市賬率 (Price to Book ratio) 長實(0001)：0.86恆基(0012)：0.61新鴻基(0016)：0.83恆隆：(0101）：0.99信和(0083)：0.87信德(0242)：0.52 地產股的市賬率一般都有折讓，很少會大於1.0。在未細看每間地產商持有的土地儲備和物業價值前，單市賬率以粗略看，恆隆似乎偏貴，恆基和信德則折讓最大。 恆隆的固定資產佔總資產約75%，負債比率屬健康水平。而截至2012年6月30日的營業收入和淨利潤增長60+%和8%。 再看看恆基，其固定資產(估計包括土地儲備)佔總資產約36%，若加上持有的投資，共佔總資產值約66%。其負債水平健康。可是，截2012年6月30日的全年收益，營收和淨利潤下跌了約30%和25%。 看一看信德的賬目，估計土地儲備和持有物業有限，超過66%的資產屬流動資產。此外，當期的營業收入約37% 來自聯營公司(澳博)，該筆收入並非穩定收入，相比前一期只佔總收入12%有明顯升幅。 信德的營收波幅大，兼且持有的土地和物業有限，即使市賬率折讓大，也不見得是「筍價」。 至於恆基現價是否值得買? 也許要先細看其未來的建築計劃、土地儲備量，以及其持有的投資物品性質了。或會再另文討論。