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真正的財富

家母上週三肺炎入院，雖無大礙但至今未出院，畢竟是長者，之後會做更徹底的檢查。而患腦退化的家父則由家姐和helpers 照料。
《信報》逢週三專欄今週起暫停。以後會不定期在Facebook 或blog 與讀者分享投資心得和生活點滴。


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阿信屋母企股價被低估 對手垂涎

CEC國際（759）主席、759阿信屋老闆林偉駿日前仙遊，令人婉惜，在此希望他一路好走，家人節哀順變。林老闆創辦阿信屋可謂平地一聲雷，不論是銷售策略、推廣手法，產品價格、種類和來源地，都顛覆了傳統零售業。由零食開始，再打入凍食和家品，打破超市壟斷，以薄利多銷策略，給市民提供多一個選擇。而分店成行成市，就似「梗有一間在左近」。本欄過往曾多次分析阿信屋的巿場推廣和營銷策略，包括培養會員逢週末消費的習慣，不同價格配搭不同折扣，讓會員和非會員在平日和假期都享有消費折扣。林老闆是令人敬佩的人物。


週一早市阿信屋股價最高升超過110%！本來主席離世是極壞的消息，尤其林老闆凡事親力親為，從過往的訪問就知道他勞心勞力，長期處於疲累狀態(也許因而影響健康)，但股價逆勢大幅攀升。除了股價確實低殘 － 升超過100% 後，市值亦僅超過6億，單是主板殼價都要這個價，可見股價長期被低估，大概也因為對手優品360老闆林子峰公然表示有興趣10億元或以下收購759阿信屋。

看到新聞不得不驚嘆生意人頭腦靈活、反應極快。10億究竟是多或少？計數之前，先猜測動機。記得6月底有報道指優品360正準備主板上市，碰上近日市道差，估計多少影響上市進度。即便順利上市，IPO 價格不會高，包銷商也難獲得熱烈認購。阿信屋在主板上市，收購它即時獲得上市地位，解決了優品360 眼前的挑戰。而街坊零食店以阿信屋為首，分店超過200間，而優品360只有超過70間店，並計劃2020年開店至120間。若優品360 能吞併阿信屋，迅即成為行業龍頭，而未來3年的發展計劃更能即時達標！由於兩者業務高度相似，擴張網絡的同時，部分營運成本亦會下降，估計協同效應極高。
以阿信屋的品牌和超過200間實體分店網絡，除了優品360，筆者猜測其它網購店如HKTV Mall 或物流公司也可能有興趣收購。
翻看阿信屋截至2018年4月30日的全年業績，營業額約20億港元，毛利約7億元，淨虧損大幅收窄至3300萬。零售生意不容易做，除了租金昂貴人工又高。另一上市的本地零售股永旺(AEON)百貨公司 (0984)， 截至6月30日的半年業績，營業額約50億，期內錄得淨虧損約4300萬。永旺的銷售收入是阿信屋的1.5倍，但虧損只是多33%，看似較有規模效益，但這全靠AEON 出租部分店面，賺取超過2.3億的租金收入，可見街坊零售生意實屬艱苦經營。
至於優品360，截至3月31日的全年收入約10.8億，淨利潤5400萬，淨利潤率達5%，當中沒有其它收入，即沒有AEON 般的店面分租收入或財務收入。以零售生意看，確算經營有道，而且有效控制營運成本。
至於林子峰對阿信屋估值10億，以永旺市值超過11億觀之，算是合理價。若優品360 以市盈率12倍上市，市值將會是6.5億。阿信屋的銷售收入是優品360的一倍，但礙於未有盈利，連年虧損，10億大概是合理價。優品360若真能以10億收購阿信屋，賺到的包括(i) 3年時間、(ii)不必低價IPO、(iii) 收納競爭對手，而挑戰是瞬間要經營管理3倍多的店舖，並且要盡快扭虧為盈。
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分析之師綜合各派 一張股價圖showing all data

投資方法各門各派，發掘投資機會亦有多種途徑，曾分享過的包括

  1. 細讀財務報表作基礎分析，了解營運、借貸和現金流狀況
  2. 看公司通告得知最新業務、收購合併、配股發債、回購沽售等，會短期影響股價的新聞 
  3. 與行業內的其它競爭對手相互比較，例如財務指標和股價升跌幅 
  4. 注意交投量和價格走勢，正如曹Sir 教落的趨勢投資。

簡單歸為三大類：價值分析、技術分析和財技分析。它們各擅勝場：

  • 價值分析能為公司估值，有助判斷投資的安全邊際(margin of safety)；
  • 技術分析則能估算價格的支持和阻力位，以及市場熱度，讓投資人嘗試掌握時機；
  • 財技分析針對股東、管理層和關聯人士的持股狀況，及股票交易和業務併購行動等，以推敲市場反應和公司的未來發展。
三個門派獨立成家，熟悉任何一派，都足以發掘投資機會。

現世代市場資訊流通，價格波動受多個因素左右，即便非常熟練某種分析方法，也不宜排斥其它門派。筆者就習慣下投資決定前，檢視其它派別的數據，確保對未來走勢的推斷不會大相逕庭。
分門別類處理各派數據是麻煩事，友人安兄最近建立新工具 analystz.pro (分析之師專業版) ，綜合各派資訊並置於同一圖表。這是香港首個將CCASS 資訊和多項技術指標同步視像化，並置於同一股價趨勢圖中，讓投資人觀察各因素如何互為影響，又或直接對比各股票的差異，協助投資者作決定。此外，分析畫圖後，還可以儲存自家記號和圖表，方便賽後檢討，提升分析力。
坊間大部份股票分析工具都只著重技術指標，雖然也有CCASS 資訊的分析工具，但分析之師專業版首創結合兩者數據，讓投資人一次過在單一畫面以不同門派分析股票，並且更進一步將數據視像化，令投資人簡易觀察各指標和新聞與股價走勢的互動。
多年來安兄都是「宅男作風」－ 低調不現真身。本週六的說明會卻打破慣例親身示範工具的用法，有興趣的讀者可到其Facebook 專頁參看詳情。
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創業投資因地制宜

中美貿易戰暫告一段落，股市繼續上落市。昨日假期，週初淡靜。
做生意或投資理財，根據身處環境會有不同的最佳路徑。早前在馬來西亞，得知廠家W 只打當地市場。雖然市場小，但只要有edge 有客戶，就能低成本創業致富。
何謂低成本？接近無本生利!  價值超過港幣百萬以上的機器，銀行貸款100%，不需要首期，只需每月付「租金」，超過一定年期後機器歸廠家。問及等同多少利率，不過3厘左右，而且銀行不要求其他抵押。W 的廠現有數部機器。
筆者孤陋寡聞，從未聽過咁筍的銀行借貸。追問下去，銀行注重公司銷售狀況和現金流，勝過抵押品。W 創業初期，從外地買入貨物有賒數期，亦給予買家一個月數期。生意穩健後則現金買貨拿大折扣，但仍給予買家一個月數期。不對稱數期看似高風險，但W和買家各自的淨利潤都超過30%，有足夠的緩衝空間。
現時W 是當地獨家供應商，未有其它人加入競爭，大概潛在競爭對手都以為建廠成本高，卻不知道「無本生利」的途徑。這類咁筍的銀行貸款，似乎只在發展中國家才有。
身處這年代的香港，當然不鼓勵做廠。買樓買股也許更快更流通。(馬來西亞非小市鎮的物業升值不少，但買賣未算活躍，而且租務市場普通，新樓都未必容易出租) 。上週高天佑君的<香港終於有任務> ，提到內地欲打造香港為科技中心，並會引入海外科技專才。文章細說前因，分析有序，結論是樓價繼續升。說真，又是金融中心又是科技中心，還要引人高端收入海外專才，香港樓價未來會被搶高，並不令人意外。
樓價高企是事實，但貸款利率低。新樓之外，二手市場還有位處市區的呎價落後盤，若果金額在600萬以下，首置可達八至九成按揭。物業之外，股市是另一選擇，但沒有槓桿，而且波幅相對細，回報未必及得上樓市。再數下去，是加密貨幣，同樣無槓桿，但入場費低兼且波幅大。加密貨幣總給人「虛無縹緲」的印象，而且價格上落幅度大，似乎風險很高。但只要夠流通兼且合法(例如本欄早前提及的日本加密貨幣交易所Quoinex)，又有足夠的風險管理規矩，可能是年輕人投資的另一選擇。
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試談以小博大的衍生工具

恆指於上週四五連續兩日下挫1.13% 和2.01%，成交額分別約1220億和1393億。大型股份如宏利金融和科網龍頭騰訊，週五單日分別下挫約4.6%和4.9%。兩者並非$10 以下的細價股，每股股價接近$160 和$330，而且股份極度流通，股價需要下調很多個價位，才會單日跌幅超過接近5%。雖然恒指只是調整幾百點，但個別大型股份的走勢確是突然大挫。
在面書看到有不少 「牙痛咁聲」的淒怨貼文，很多留言認為恆指下調幾百點並非大不了跌幅。早前龐寶林兄的專欄，提到這一波的大調整似乎並非受不穩定政治或經濟因素影響，而是近日升市集中大藍籌，這類股票有不少衍生工具。由於運用槓桿原理，股價下挫幾個巴仙便需止蝕離場，所以上週損手的多是大量買入衍生工具的投資人。
未知本欄讀者是否傾向買正股，較少接觸風險較高的衍生工具？一般的價值投資人，以基礎分析估值並入市，若投資以中長線為主，大概可以抵受10% － 18% 的波動。若果以衍生工具投資，再加上孖展，只需少量資本，便能買賣較大量的大額股票，但風險承受能力大幅下降（估計只能承受2%－6% 波動)。本來藍籌股和市值較大的股份，股價的日常波幅小，遇上單日下挫超過2-3% 的機率較低。只是一旦遇上，風險迅即倍升，而衍生工具有期限，在時間和風險的雙重壓力下，不得不止蝕盡快離場，等不及本週初的反彈。
衍生工具除了用於對沖，其實是不俗的以小博大投資工具。原理和樓宇按揭相似，最大差別是年期和資產價格的波幅吧。現時樓市有不少辣招，流動性不及過往兼且價格高企，未必是最佳的比喻例子。若以2008年金融海嘯後，美國實行低息量寬政策，香港因聯繫匯率跟隨低息，當年利率低於通脹，實質是負利率，因此資產價格應會上升。樓宇按揭成本低，是極佳的以小博大投資機會。談及樓價升並非要馬後炮，旨在說明衍生工具有其用處，有時未必如印象般凶險。話雖如此，筆者並沒有買賣衍生工具，畢竟運用這類投資產品需要膽大心細、極佳的風控技術和決斷力。自問技不如人，所以只買賣正股，但求財富能平穩中增長。當然何謂平穩，以及風險和回報比例是否合理就見仁見智。
近日看了一遍解釋《易經辭繫》句子的文章，大意是大衍之數五十，中國人不會「追求極端」，而是「去一以象天」（這一句筆者也不甚了了），文章要旨：凡事留一線，較易持盈保泰。套用在投資，大概是不求最低位入或最高位出，各類投資(包括運用衍生工具) 亦不會搏到盡。《易經》當中有智慧！
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AI 會自行進化？與Sentient 創辦人的一席話

一連三日的科技界盛會RISE Conference 上週在灣仔會展舉行，今年的嘉賓講者包括美國連續創業人Gary Vaynerchuk、4月剛在Nasdaq 上市的Cloudera 創辦人Amr Awadallah，誠哥投資旗艦Horizon Ventures 也投資的公司，包括正籌備在港IPO 的遊戲公司Razer 創辦人陳偉民、和人工智能公司Sentient 創辦人兼主席Antoine Blondeau 等，當然還有很多業界猛人，未能一一盡錄。

Antoine Blondeau 的演說深入淺出，說明人工智能並非只有大數據，也不單純為了進行預測，而是有效決策的工具。他又談到 evolving AI － 由AI 生成新的演算法(algorithms)，就像生物學的進化論般，演算法會自行學習和成長，並建構新的演算法。人工智能研究向來需要極多科研人才，人力和時間成本不菲，evolving AI 可以不受此限持續發展。根據研究部副總裁Risto Miikkulainen 早前的訪問，演算法部門的研究團隊只有12人！



筆者有幸和Antoine 進行訪談，他除了介紹Sentient 人工智能的商業應用，更詳細講解背後的技術概念，令人眼界大開。Sentient 的AI 應用主要有三方面：股票交易、電子商務、和農業研究。Antoine 解說人工智能應用時，尤其是多維度的特質(high dimensionality)，曾以高頻交易作比喻，指其決定性資訊主要是order books （即各大行的落單狀況，以求搶先買賣賺取差價)，其它資訊對高頻交易成敗的影響相對低，所以屬於低維度性質，不需要人工智能處理或發掘各種因素的關連系數。Sentient 的AI基金買賣美股和日股，交易週期以日和週計算，基本上只long 不short。由於基金計劃於下半年公開讓機構投資者認購，估計籌集幾億至幾十億美元，為附合相關銷售條例，Antoine 現階段不能披露回報率。

Sentient 去年9月推出兩個電子商務應用工具，第一個是針對網頁設計的Ascend。現時大部份網站設計都是static，即每名用戶看見相同的版面。懂得本土化的公司，或會為不同國家推出當地版本，但總的而言網頁設計和內容排列都一式一樣。據筆者所知，現時的網站設計測試大多沿用A／B test。Ascend 卻可以將網頁的所有細節，包括顏色、字體、內容、圖像和文字大小等自由搭配，並生成數百數千甚至數十萬種組合，再測試哪個版本能達致最佳效果 － 例如用戶瀏覽時間最長、購買鍵獲最多點擊等。高端女性內衣品牌 Cosabella 和網上媒體 ABUV Media 使用Ascend 生成160個和38萬個版本測試，網站轉換率(conversion rate)於七至八星期後分別提升了38% 和45%。這是很驚人的成效吧！ 據知Ascend 的最低和最佳網站轉換率紀錄是6% 和 +500%，成效高低取決於容許調節的特質數量、原有網站設計質素，以及測試期的長短。一般而言，可調節的特質數量越多，效果越佳。

第二個工具是以用戶喜好作產品推介的 Aware。 現時大部份網站的產品推介，要麼根據用戶點擊歷史(例如Amazon 會傳電郵推介筆者曾瀏覽卻未購買的書)，要麼參考曾購買相同產品用戶的其它購物記錄（cohort recommendations) ，結果整個產品目錄只有約20% 被用戶瀏覽。Aware 則嘗試學習實體店舖銷售員的觸覺 － 在不知道用戶歷史點擊和社交圏的情況下，「觀察」 用戶點擊的產品，然後在整個目錄中搜尋具備相似特質的產品。一般只需要二至五個互動，就能知道用戶的喜好。而且因為搜尋度較廣（產品目錄的100%)，找到合心水產品的機率亦相應提高。已使用Aware 的電商包括Skechers (NYSE:SKX) 和 Sunglass Hut （其母公司為Luxottica Group SpA，OTCMKTS:LUXTY)。據 Antoine 透露，至今運用Aware 的電商，轉換率都提升約35% 至40%。

至於AI 的農業應用，Sentient 和MIT Media Lab 合作，研究在可調控光線、氣溫、濕度、水壓等各種因素的環境下，如何生長更優質的植物。首個測試的植物是羅勒(Basil)。傳統智慧是葉子大，香味會降低。若要香味濃，葉子必定小。而人類過往的知識經驗，是植物生長時每天都有8-12小時的黑夜，卻原來讓植物24小時都處於光線下會生長更佳。植物成長的「公式」是一個黑盒，Sentient 和MIT Media Lab 嘗試運用AI 測試並從中找出最佳配方。該研究只進行了六個月，暫時仍屬初階段，未來會以更多植物作實驗。

上述幾種的人工智能應用，令筆者驚嘆科技的進步。據Antoine 所言，evolving AI 的入行門欖極高，包括需要搭建巨型網絡、自動分流大數據、和處理數據流失的方案等，現時具備這種能力的科網企業只有寥寥數間如Google 和Amazon。而Sentient 早於十年前已開始研發evolving AI，技術領先同行。個半小時的訪談，筆者獲益良多，不論對系統交易、人工智能、未來產業等都有很大啟發。篇幅所限，未能全部列出，將來有機會再與讀者分享更多所見所聞。

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做功課藐嘴天然呆 本地初創 AI 助學習

近來一股人工智能熱，尤其是AlphaGo 贏了中國棋王柯潔後，讓人更了解AI 的力量。DeepMind 宣佈AlphaGo 從圍棋戰場退役，未來會將技術應用在其它範疇。
AI 聽就聽得多，但真正使用於產品和服務的企業，為數有限。香港有否應用AI 的公司？  
去年12月，友人介紹了一間本地初創企業Find Solution AI，產品是數學練習app，特點是運用AI 辨識用戶表情，並追蹤眼球活動，然後連同答題時間和答案一併分析，了解用戶做不同類別數學題時的狀況，最大好處是實時辨識而且成本低。其實，此應用程式的原型是針對患有自閉症或注意力不足過動症兒童的學習需要。由於孩子的表達能力有差異，運用AI 分析表情和眼球活動，能讓老師迅速了解學童的需要。
創辦人Viola 利用AI 技術主攻教育，源於切身需要。她的兒子患有自閉症，本身又經營補習社，所以十分明白老師的工作，以及人力的限制。而能否及時察覺學生需要再因材施教，對學習成效起關鍵作用。Find Solution AI 的歷史不長，但實際戰績不俗。學生使用後3個月，數學成績能晉升一級。而2015年 Viola 在來自68國家的創業家中脫穎而出，獲得青年企業家獎。近日又在初創匯主辦的第三屆創投融資路演大賽中，成為十大最具投資項目。
筆者曾試玩該數學app，分析結果蠻詳盡的 － 會顯示用戶做每一題練習的情緒。以往老師要觀察數十甚至過百名學生的學習進度，委實不容易。現在透過Find Solution AI 的實時表情和數據分析，老師能迅速掌握每名學生於不同範疇的進度，大大提升教學效果。據知公司已為技術註冊專利，更已和數間學校簽約，以月費形式為學生提供練習。香港之外，機構亦放眼中國，估計2019年將有10萬名內地用戶。
企業現正作A 輪融資，目標是集資200萬美元作日常營運、軟件開發，以及和醫學院合作研究的項目經費。現時識別學習障礙兒童，需要成人察覺異樣後，再主動尋求專業意見做問卷。而和醫學院合作的研究項目，是透過日常的數學練習，以AI分析表情和眼神，再對比數據庫資料，識別懷疑有學習障礙人士。假若研發成功，醫療診斷成本將大幅下降90%，並顯著縮短診斷時間。
AI 和數據相輔相成。Find Solution AI 指至今約有90,000 人使用過產品。雖然 9萬距離大數據仍遠，但只要未來用戶越來越多，分析準繩度會隨之提升。建立和儲存數據需要時間，估計這類科技業務會有先行者優勢。
教育範疇之外，筆者從友人口中得知一間本地對沖基金Aidyia，運用人工智能投資買賣，可惜未知基金自2011年成立後至今的回報率。未來大概是AI 的世界。讀者若知道更多本地AI 公司，希望能來函告知。
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價值投資的弱點

上週四研究部首席分析師呂梓毅的《沿途論勢》專欄，在《高 F – score 投資策略可行嗎？》一文，詳細解說該策略，並加入止蝕機制、P/B 篩選準則等，將原策略和調整後策略進行十年的回溯測試，整篇文章值得讀者細閱。筆者向來欣賞《信報研究部》條理分明、兼且策略說明簡單清晰的深度研究，除了帶來「腦震盪」，亦每每對投資者有啟示。
圖片來源：《信報》2017年1月19日《沿途論勢》專欄
該文的結論指出：「不論策略之間的差異，透過揀選高F-score 股份為核心的投資策略，其表現均較盈富基金表現為佳。」同時亦提到「回報率是策略一佔優，但由於沒有止蝕機制，最大浮動虧損亦是最大，即當中投資風險最高。」
「投資風險最高」正正就是價值投資最大的弱點。讀者若細看該文的圖表，除了發現F score 策略回報較優勝，亦會注意到2015年中，投資組合的價值從高位回落，而幅度遠遠超過盈富基金。所以，若果投資人並非由2006年就根據F score 投資，而是2015才學會價值投資，並根據F score 入場，至今會錄得較大虧損，回報跑輸盈富基金。由此可見，入場時機非常重要。 不論是現實世界真正投資，抑或回溯測試，起始點的時間會直接影響對策略的觀感。
F score 在2015年後大幅跑輸盈富基金（文中提及的回報較優勝，是早前累積的回報，讓投資組合即使有較大跌幅，仍可以錄得盈利。可是，若滾存時間不足，未必可以錄得正回報），難免讓人懷疑到底市場環境的轉變，是否不利價值投資法。世間大部份事情都需要改進兼且與時並進，一套方法行之有效數十年，不代表缺點持續經年依舊微不足道。圖表中2015年的大幅度浮動虧損，就是明證。一個值得思考的問題：為何價格大幅回落時，必需死守不沽貨？保守一點的做法，不是先行獲利，然後低位再買入嗎？為何要同生共死忍受大幅回調坐過山車呢？
另外，回測顯示過去兩年F score 的投資策略波動極大（價值投資人期望股價是慢慢上升，而非如過山車般上落，甚至遠遠未返到家鄉），這值得投資人思考市場到底有甚麼變化，令到價值投資策略的波動性那麼高，而且pattern 和歷史有別。
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市區和新界樓有多少下跌空間？

上週Glaucus 出研究報告狙擊瑞年(2010)，指集團2011－2013 年的賬目有造假之嫌。讀者飛鴿傳書問及，筆者於週末撰文，可參看《信網》或博客全文。近日翻開報章，都是樓價大幅下挫的新聞。重陽節假期沒登高，而是作客陪睇樓，畢竟香港的娛樂活動太少，都是行街食飯看戲。講開電影，《The Martian 火星救援》男主角的冷靜睿智，值得投資者學習。

另一齣好片《Suffragette 女權之星》在英國的宣傳鋪天蓋地，11月9日晚在九龍Grand Cinema 有慈善首映禮為HER Fund 籌款。看好戲同時行善，有興趣的讀者可到 herfund.org.hk 了解詳情。

走入地產代理舖，相熟的經紀沒有硬銷，倒是建議農曆新年後才是時機。現時市場對樓價下調應該無懸念，問題是：甚麼價位算合理？

2013年2月筆者曾撰文《樓價升幅合理嗎?》，指樓價於2010至2012年間上升36%屬合理。美國行貨幣量寬政策，長期低息環境。而港元和美元掛勾，即使地理位置靠近中國，卻必需跟隨低利率，而不是與內地息率看齊。既然港元無法跟隨人民幣升值，該部份便在資產價值反映。事隔兩年多，最近一兩中國的通脹放緩，早前更將人民幣貶值，兼數次降息降準，實行「放水」。這會如何影響資產價格？
樓宇買賣屬中長期投資（尤其是實施加倍印花稅後），筆者參看過去5年的中原領先指數CCL，並以2010年1月第一個星期的數據作基準，計算不同時期的樓價累積升幅。從圖表1 可見綜合CCL 累積升了~95%，當中大型單位上升約70%，而中小型單位上升超過100%。若以地域劃分，則新界西的樓價升幅最強，接近130%，而港島物業只是上升約87%。升得快自然容易跌得急，這大概是物理定律。近日「劈價」的樓盤多屬新界區，而400萬樓下的細價盤源較上月大幅增多，屬合情合理的現象。那麼港島或者大型單位的累積樓價升幅(分別為~87%和70%)合理嗎？可能回調多少？
截至2014年1月，中國的利率、通脹和匯率分別是6厘、1.6% 和累計升值12.8%，三個數字相加大約是20.5%。而香港的利率維持在0.5%，通脹則約4.4%，由於利率低過通脹，是負利率，相加約 -3.9%。而中國和香港兩者相差~24.4%。所以，即使不計供求關係，單是貨幣兌換、利率和通脹的差異，本地資產已需要升值25%。
中原指數主要追蹤二手物業，看似與最新的土地價格和建築成本無直接關係，但二手樓和同區的新建樓宇價格有關聯性，價格保持某個比例。所以，新推土地的呎價和建築成本，對物業價格具參考價值。筆者嘗試找新近土地的成交價，由於市區住宅地難求，暫時以今年1月的九龍觀塘商業用地作參考，重點不是呎價，而是升幅。該塊海濱道商業地，由領匯聯同南豐以近59億元投得，高於市場預期上限兩成，亦較三年前比鄰地貴七成二。若以土地成本佔總房價二至三成計算，地價上升七成二即房價會上升14% 至 22%。另外，參考建築署的「建築工程投標指數」，今年第一二季的指數較2010年第一季上升約56%，而建築工資亦上升約50%。若建築成本和工資佔房價二至四成計算，房價需上升10%至20%。即過去5年，土地和建築成本上漲，可令房價上升24% 至44%。
將幾個因素相加，合共49% – 69%，接近大型單位樓價的升幅。餘下的升幅，該是供求影響所致。而上述兩段文字的數據，皆是截至2014年初和2015年初。近月中國的利率下降至4.3厘，加上貨幣貶值，而香港通脹率則下降至約2%，負利率的幅度收窄。這令中國和香港的貨幣、利率和通脹差異從~25% 下降至~16%。以此角度觀之，市區大型單位樓價有空間下降一成，而新界樓價因為早前大幅度跑贏，現時的下跌空間達3成。
《網上加料版》
過去幾年香港的「土地問題」嚴重加劇貧富懸殊情況。樓價升幅加上借貸槓桿，投資物業的回報以數倍計，大幅拋離其它投資產品。莫怪乎年青人都想盡快上車。畢竟香港靠近經濟增長不俗的中國，卻基於歷史原因出現負利率，這種機遇不是經常有。
回看股市，若以2010年1月的平均點數計算，道指、恆指和上證指數分別累計上升63%，5.5% 和5.1%。驟眼看，恒指和上證的表現不相伯仲。事實是上證指數於2010至2014年累計下跌約35%，而今年則一口氣上升了40% (大時代過後，相對2010年依舊錄得升幅)。恆指則於2011－2013年上下波動約20%，之後窄幅橫行。中國的股市屬政策市，恆指沒有深受影響屬正常。但過去幾年美國量寬政策成效有目共睹，恆指卻大幅跑輸道指58%…   
除卻前文談及利率、匯率、通脹、土地和建築成本上漲的因素，筆者忽發奇想 － 有沒有可能恆指落後道指的升幅，都在樓市顯現呢？當然，股市和樓市是完全不同的市場，不論產品、業務、參與者、投資策略和年期都不一樣，硬將股市升幅套入樓市，或許稍為牽強。只是比較兩地股指時加以聯想…   
衣食住行是每個人最基本的需要，單純將買賣物業看成投資行為，也許真的影響民生（尤其香港沒有新加坡的組屋制度，也沒有英國要求私人物業割出某個比例讓政府資助上車）。樓價和股票類近之處 － 交投活躍自然波幅又快又大。若果不是短炒，而是真正的長期投資，大型屋苑之外，尋寶範圍可透過了解未來規劃作篩選，市區仍有這類具潛力但價格落後的樓盤。