市區和新界樓有多少下跌空間？

2013年2月筆者曾撰文《樓價升幅合理嗎?》，指樓價於2010至2012年間上升36%屬合理。美國行貨幣量寬政策，長期低息環境。而港元和美元掛勾，即使地理位置靠近中國，卻必需跟隨低利率，而不是與內地息率看齊。既然港元無法跟隨人民幣升值，該部份便在資產價值反映。事隔兩年多，最近一兩中國的通脹放緩，早前更將人民幣貶值，兼數次降息降準，實行「放水」。這會如何影響資產價格？

樓宇買賣屬中長期投資（尤其是實施加倍印花稅後），筆者參看過去5年的中原領先指數CCL，並以2010年1月第一個星期的數據作基準，計算不同時期的樓價累積升幅。從圖表1 可見綜合CCL 累積升了~95%，當中大型單位上升約70%，而中小型單位上升超過100%。若以地域劃分，則新界西的樓價升幅最強，接近130%，而港島物業只是上升約87%。升得快自然容易跌得急，這大概是物理定律。近日「劈價」的樓盤多屬新界區，而400萬樓下的細價盤源較上月大幅增多，屬合情合理的現象。那麼港島或者大型單位的累積樓價升幅(分別為~87%和70%)合理嗎？可能回調多少？

截至2014年1月，中國的利率、通脹和匯率分別是6厘、1.6% 和累計升值12.8%，三個數字相加大約是20.5%。而香港的利率維持在0.5%，通脹則約4.4%，由於利率低過通脹，是負利率，相加約 -3.9%。而中國和香港兩者相差~24.4%。所以，即使不計供求關係，單是貨幣兌換、利率和通脹的差異，本地資產已需要升值25%。

中原指數主要追蹤二手物業，看似與最新的土地價格和建築成本無直接關係，但二手樓和同區的新建樓宇價格有關聯性，價格保持某個比例。所以，新推土地的呎價和建築成本，對物業價格具參考價值。筆者嘗試找新近土地的成交價，由於市區住宅地難求，暫時以今年1月的九龍觀塘商業用地作參考，重點不是呎價，而是升幅。該塊海濱道商業地，由領匯聯同南豐以近59億元投得，高於市場預期上限兩成，亦較三年前比鄰地貴七成二。若以土地成本佔總房價二至三成計算，地價上升七成二即房價會上升14% 至 22%。另外，參考建築署的「建築工程投標指數」，今年第一二季的指數較2010年第一季上升約56%，而建築工資亦上升約50%。若建築成本和工資佔房價二至四成計算，房價需上升10%至20%。即過去5年，土地和建築成本上漲，可令房價上升24% 至44%。

將幾個因素相加，合共49% – 69%，接近大型單位樓價的升幅。餘下的升幅，該是供求影響所致。而上述兩段文字的數據，皆是截至2014年初和2015年初。近月中國的利率下降至4.3厘，加上貨幣貶值，而香港通脹率則下降至約2%，負利率的幅度收窄。這令中國和香港的貨幣、利率和通脹差異從~25% 下降至~16%。以此角度觀之，市區大型單位樓價有空間下降一成，而新界樓價因為早前大幅度跑贏，現時的下跌空間達3成。

過去幾年香港的「土地問題」嚴重加劇貧富懸殊情況。樓價升幅加上借貸槓桿，投資物業的回報以數倍計，大幅拋離其它投資產品。莫怪乎年青人都想盡快上車。畢竟香港靠近經濟增長不俗的中國，卻基於歷史原因出現負利率，這種機遇不是經常有。

回看股市，若以2010年1月的平均點數計算，道指、恆指和上證指數分別累計上升63%，5.5% 和5.1%。驟眼看，恒指和上證的表現不相伯仲。事實是上證指數於2010至2014年累計下跌約35%，而今年則一口氣上升了40% (大時代過後，相對2010年依舊錄得升幅)。恆指則於2011－2013年上下波動約20%，之後窄幅橫行。中國的股市屬政策市，恆指沒有深受影響屬正常。但過去幾年美國量寬政策成效有目共睹，恆指卻大幅跑輸道指58%…   

除卻前文談及利率、匯率、通脹、土地和建築成本上漲的因素，筆者忽發奇想 － 有沒有可能恆指落後道指的升幅，都在樓市顯現呢？當然，股市和樓市是完全不同的市場，不論產品、業務、參與者、投資策略和年期都不一樣，硬將股市升幅套入樓市，或許稍為牽強。只是比較兩地股指時加以聯想…   

衣食住行是每個人最基本的需要，單純將買賣物業看成投資行為，也許真的影響民生（尤其香港沒有新加坡的組屋制度，也沒有英國要求私人物業割出某個比例讓政府資助上車）。樓價和股票類近之處 － 交投活躍自然波幅又快又大。若果不是短炒，而是真正的長期投資，大型屋苑之外，尋寶範圍可透過了解未來規劃作篩選，市區仍有這類具潛力但價格落後的樓盤。