投資之旅 Trendalysis

Tag: 市場推理

  • 美國startup：Buffer 的『終極透明』

    我自問是開明的人，支持高透明度，也願意接受新事物。可是，看見『終極透明』的佼佼者 －美國tech startup Buffer，真是傻了眼。 先介紹Buffer －讓用戶輕易管理多個社交平台的帳戶。例如你需要在Facebook，Twitter，Linkedin，Google+ 等多個地方法發佈訊息，但又不想進進出出login logout 貼同一則訊息，或是希望預設時間張貼訊息，那麼Buffer 幫到你。 最近美國傳媒報導，Buffer 的共同創辦人Joel 在Blog 中貫徹實踐公司的核心價值－高透明度。團隊認為只有高透明度，才會有信任。而我稱之為『終極透明』的舉動， 是Joel 在博客公開： 計算團隊薪酬的方程式 每位員工的名字、職位和薪酬（位處世界各地） 公司每月的上客量、總用戶人數、付費用戶量、Conversion Rate（由免費使用轉為付費）等 公司每月的營業額、不同產品＆類別收入，12個月的預估營業額 公司每月的銀行戶口結存 每小時回覆用戶的電郵總數 對比(3) 至 (6) 各項指標與前1－2個月的業績 團隊電郵新措施：任何兩名或以上的團隊人員對話，都必需CC 某個團隊group （例如技術問題，需要CC engineering group email）  這些數據，絕對是敏感資訊。例如(1) & (2)，我不明白為甚麼每一位員工都樂於讓全世界知道自己的薪酬，估計到稅後的收入和未來的薪酬(若繼續留在Buffer)。 為甚麼要讓全世界知道呢？為什麼要對每位員工的potential 設一個『上限』？公開這些資料對公司和員工有何益處？我曾看過研究，自從美國上市公司按規定公開CEO 的年薪之後，CEO的薪酬一下子飆升（誰都不想讓競爭對手看扁，要CEO 熱心留下，就需要提高薪酬待遇，免得公司和CEO 都面目無光。然而，CEO 薪酬的增長，與上市公司的業績，似乎沒有positive correlation） 第(3) 至(7) 項，屬於敏感的商業資料。誰看懂得數據，就能了解公司、計算估值，也能預估和比較同行的業績。我認為這些數據是金礦。 驚訝過後，我嘗試計計數： 17名員工中，有14名寧選現金回報，不選公司股票。 要麼對公司的信心不足，要麼不考慮長期逗留…  單從『牌面』看，不似一間充滿熱誠衝勁的startup 單是員工薪酬，就佔全年營業額的70% 營業利潤率應該介乎0% － 30% 11月銀行戶口的現金較10月增加約US$7000，即營運收入的3% 估計應收款是所增加現金的 5倍，那麼淨利潤率~15% 總共有~119萬個人用戶，當中66,000是新用戶…

  • 淘寶雙12 ＆勵志真人真事

    淘寶在今年11月11日『光棍節』鼓吹消費，旗下的天貓淘寶錄得350億元人民幣銷售額。昨天再接再勵催谷『雙十二』 (12月12日)消費。這次催谷的目標，不是桌面網購，而是手機移動網購。 上月閱讀雙棍節相關新聞後，很快又看見淘寶欲照辦煮碗，弄一個『雙十二』的新聞。那時我不以為然 －中國人口雖多，但總不會某間機構引導民眾在特定日子消費，民眾就自自然然購物吧~ 而且，相隔只是短短一個月，世間哪有這種道理？ 淘寶真的認為可以複製光棍節的成功嗎？ 難以短時間成功複製雙11應是常識吧。就像美國感恩節之後的購物日，每年只那麼一天，12月不會同樣有Black Friday. 我估淘寶只是趁勢打出雙12的旗號（出師有名兼矚目易記），搶攻移動端用戶。 昨天新聞報道，淘寶買了雙色球彩票（類似香港的六合彩）的所有組合，必定會中彩。而獎金會分給淘寶的手機用戶。這是很精彩的市場推廣策略： 第一個買全雙色球彩票所有組合的公司 主攻移動網絡用戶 – 需使用指定功能如搖動手機等才知道有否中彩 獎金直接存入移動支付寶賬號，鼓勵消費 無論是話題製造、消費者心理（彩金應勝過淘寶直接派錢給用戶）、移動發展策略等，都配合得宜。 我除了讚嘆和虛心學習市場推廣策略，還認為內地『移動網絡』的競爭已經白熱化。一直以來，主攻移動用戶的是新浪微博和騰訊微信。早陣子阿里巴巴推出『來往』與微信對壘，更抄襲本地startup 交友app 的好玩功能。另外，百度推出SiteApp 轉換所有桌面網站至移動版本…  由此推斷，內地的移動網絡市場已趨成熟，是兵家必爭之地。競爭之激烈就似 － 誰贏得移動端，誰就是王者。 以後看內地科技公司，必定會細看其移動網絡策略。 *** 年尾12月是回顧感恩和展望未來的時候，亦是最多人行善的月份。讓我分享近日一篇觸動人心的報道。 美國23歲的科技創業人Patrick McConlogue，每早前往辦公室途中，見到一名露宿年青黑人Leo。今年8月，Patrick 上前問他：你選擇US$100 還是一個機會？Leo 選擇學習coding。之後，Patrick 買了一部二手Chromebook，3本Java 編程書，並連續兩個月提早一小時上班，教Leo programming。昨天Leo 自製的手機應用程式TreeCars上架了!  『知識改變命運』，只是3－4個月，Leo 便脫胎換骨。若然有興趣，可到Facebook Page https://www.facebook.com/journeymanchallenge 看最新情報和Leo 整個的學習過程。 Patrick ＆Leo 的故事，令人感動！

  • 團購轉型談 – 從薄利多銷到名牌專頁＆大眾買手

    年底購物節日一個接一個。內地的光棍節後，輪到美國的感恩節，之後踏入12月的聖誕節和除夕夜。明年1月則是農曆新年。週末將至，不談股票談購物。早陣子和朋友用團購券吃拉麵和印度餐…  記得三年前團購剛興起，我每天都會看電郵推介。後來產品的名單越來越長，我不再細看電郵了 － 我沒有每天一清早就購物的需要。現在，每個月只看一兩次團購電郵或網站。也許少光顧，我觀察到團購網的明顯轉變，感到香港人做生意當真靈活~! 團購屬於『薄利多銷』，加上限時機制，產品需要有新鮮感。我曾聽聞團購網為爭取更多商戶和產品而疲於奔命。2011年8月內地有超過5000家團購網，但同期約1400家倒閉，另有約1000家不再更新網站，可見行業競爭之激烈，汰弱留強速度之快。過往我知道較具規模的本地團購網：Groupon HK，BeeCrazy，夠買GoBuya 和 Yahoo! 團購。它們至今依然存在。 Groupon HK 前身ubuyibuy 是首個來港的團購網，至今仍然是龍頭，團購產品的種類多，應有盡有。現在，還長期推出旅遊優惠。 BeeCrazy 則變身名牌銷售網：Hermes，Fendi，Valentino，Gucci，Prada 等產品都有專頁。網站上各類別的團購產品，包括飲食、美容、名牌、科技、旅遊、家居等，以名牌的產品數目最多。 夠買GoBuya 走大眾化買家路線：售賣各式日常生活配件，家具產品等。用戶可於兩三星期後前往銷售中心取貨。 Yahoo! 團購：過往只賣自家deals，現在則包含BeeCrazy，GoBuya，享樂FunShare等其它團購網的優惠。 BeeCrazy 成功將『名牌 x 團購』crossover 並站穩陣腳，其業務發展能力不容置疑。我估，售賣名牌的利潤較高，而這一批「會購買名牌的客戶」是重要資產。此外，主力銷售名牌產品，大大減低了市場推廣和品質檢控的費用吧。夠買GoBuya 的『買手形式』 － 選定產品進行團購，然後大量購入，讓客戶到銷售服務中心提取。這方式避免了客戶投訴商戶服務或產品貨不對辦，需要專人處理的麻煩。而且，這是「有保障的貿易生意」- 客戶都是先付費的，再加上GoBuya自行採購並控制品質，減低了質素參差的風險。Yahoo! 團購搜羅城中的大小團購優惠，不必凡事自己落手落腳或組織一大隊sales team，反而提供現成的抽佣或廣告制度，絕對是雙贏的手法。Groupon 是美國上市的團購始祖，在香港的市場份額跑贏競爭對手。但BeeCrazy，GoBuya 甚至後來加入的Yahoo!團購網，在激烈的市場競爭中，找到屬於自己的定位，這種靈活的生意頭腦和業務發展，的確值得學習。

  • 驚嚇電動車

      說故事前，先看圖表。 這圖表是比亞迪股份（1211.HK) 過去10年的股價，中間的大凹位是2008－2009年金融海嘯期間，看似情有可原。但是，若與恆生指數比較，比亞迪無論升跌都遠遠超越恆指。 面對刺激的過山車股價，就算有股神畢菲特撐腰，投資者都會嚇得心驚膽顫吧～！ 早幾日，比亞迪公佈半年業績，淨利潤飆升25倍，同時為第三季發盈警，股價下挫。 我沒有投資比亞迪，全靠畢菲特和李祿才認識這名字。近日美國Tesla 電動跑車各方面評級皆獲最高級別。Elon 更直指比亞迪不是對手，我才注意電動車。 那天在深圳，我終於碰上比亞迪電動的士。它較一般的士新淨，而且座位寬倘舒適。不過，司機的一席話，簡簡單單說明了電動車的漫漫長路，並未看到盡頭。 司機說若果有選擇，他絕對不會駕駛電動車，太不方便了！電池只足夠走200公里，一天充電一次未必足夠，而每次充電至少40－70分鐘。而且全深圳只有50多個充電站！ 充電期間做什麼？有電視看嗎？ 吃飯啊～ 沒有電視，只有報刊。 我奇怪廣告公司如Focus Media，怎會放過設置屏幕廣告的機會。想深一層，充電站又不是油站。深圳約有10000部的士，電動車僅佔700部（7%）。廣告公司何必大費周章向數百名司機播放廣告呢？ 電動車充電費時，電站又少，價格更要命 － $30多萬一部。政府津貼10多萬後，依然要付20多萬，相比才10多萬的普通計程車，根本毫無優勢。 比亞迪的市場在哪裡？ 在中國，我根本看不到市場。在美國，Tesla 真的贏足10條街。 簡易的市場觀察不可信？那看看公司的財務狀況吧！原來更嚇人： 資不抵債  經營利潤和淨利潤：3%＆2% 財務不健康，營業額沒有大幅增長，也沒看到潛在市場。即使以『升了25倍的半年業績』估算全年利潤，市盈率仍達76倍。 這到底是哪門子生意？我看不懂。 比亞迪股份現價$27.9。我認為嚴重偏貴，只值$4。

  • 1年間升價10倍的尊貴會所

    甚麼屋苑的會所能數月間升價10倍？ 港島東區的康怡花園。 康怡花園俱樂部將會於2013年3月，和康蘭居（服務式公寓）的會所合併管理，統一為格蘭會。此後，康怡花園的住戶每年要多付10倍會費，才能繼續使用會所設施。傳媒報道指現時康怡花園俱樂部的使用率只有3成，格蘭會為了收街外客犧牲現有住戶。 計一計數，合併後的10年會籍費約$39,000，再加月費$750。由於會籍可以轉讓，若以10年攤分，即每月約$1,100。現時格蘭會月費$1250…  除非會員數目大增，否則未必能賺多很多。而且，會籍可以轉讓，暗示了數目有限。 恆隆地產真的為了那雞毛蒜皮的錢，甘願被大罵特罵？康怡俱樂部使用率低不是一朝一夕的事，為什麼選這個時間合併？東區向來是中產住宅區，並非豪宅。如何收街外客呢?  為甚麼要行有機會限制數目的轉讓會籍制? 我認為這些表面誘因不足以讓格蘭會統一管理康怡俱樂部，應該有其它理由。 向來可以轉讓的會籍是為了聚集一班人，突顯高貴身價。可是，去年國際學校在柏架山建新校舍的提議，已經被否決了。東區有名校網嗎？或是新建成的甲級商廈吸納公司客戶？ 終於，我找到了。 西灣臺 － 這是由警察宿舍重建的單幢住宅項目，位於康怡和逸意居旁邊，共93伙。單位面積1500至2200 呎，另有兩伙3400 和4300呎的特色戶，實用率達8成，並有69個車位。今年4月獲批預售單位。雖然未正式開售，但以逸意居$14,000/呎，和早前太古推售的何文田Dunbar Place 單幢樓$20,000/呎，我估西灣臺也起碼$20,000/呎。西灣臺的舊地契有高度限制120米，總可建樓面面積約15.2萬方呎。以此推斷，西灣臺沒有任何會所設施。 新樓盤一般都有優質會所吸引買家。何文田Dunbar Place 都有個19米的小泳池，裝身為豪宅。港島東少有新樓盤，西灣臺屬難得的新盤。若果太古以東區新豪宅的形象推售，當然要有配套設施。但設施哪裡來？ 附近唯一對外公開的會所 – 格蘭會。 為了彰顯尊貴地位，格蘭會要合併康怡俱樂部，兼且抬高身價，『杜絕』非專貴會員。西灣臺有了這格蘭會，樓價自能升值。 我想配合西灣臺開售，是格蘭會合併康怡俱樂部兼改變會藉制較合理的原因。 只是格蘭會屬於恒隆地產集團旗下。同行如敵國，為甚麼要協助太古抬高西灣臺的身價？他們有甚麼關聯？ 再仔細看，原來太古地產並非100%擁有西灣臺，恆基兆業和獨立投資者各持10%。那個獨立投資者是誰呢？太古和恒隆有其它關係嗎？ 在Google 輸入”太古” 和 “恒隆”後，最明顯的關聯竟然是陳南祿。他曾在太古集團工作33年，並出任太古地產董事。2010年離開太古，之後出任恒隆集團董事總經理。 奇怪的是，Wikipedia 說有傳陳南祿是不滿太古架空其權力而離開。那又為甚麼格蘭會要配合西灣臺推售呢？ 或者權力架空是假的吧～？疑團滿腹。

  • 從高達到阿信屋

    日本國寶進駐了銅鑼灣 － 巨型高達和渣古在時代廣場對峙。這是日本以外最大型的高達基地。 兩星期前看見新聞，我心感奇怪：印象中，時代廣場從未試過邀響噹噹兼家傳戶曉的國際品牌。今次怎麼落重本佈置商場呢？ 之後也沒多想了。 昨天親身到現場，見到巨型高達和渣古外，又在另一角落有多個不同姿態的綠色渣古供排隊拍照；二樓更吊了戰艦，並有太空佈景的紅綠色渣古。工作人員更作基地人員的制服裝扮。 如此一絲不苟的佈置，令人讚嘆，但問號又跑出來：為甚麼找來高達作大型的商場佈置？ 我行經希慎廣場時，霎時懂了。（確是太遲鈍！）。希慎去年開幕，早陣子又有Iron Man 展覽，人流旺盛。時代廣場要與之抗衡才『揼本』佈置的。而日本人製作認真，所以模型之外，更有制服人員。 果然有競爭才有進步。 百佳要找買家，是因為被步步進逼，利潤又低，所以無心戀戰嗎？ 我今早去阿信屋購買綠茶牛奶和咖啡沖劑。早陣子大減價才 $10 一盒，每盒4－5包，差不多每款味道都買齊了。今天正價 $22 一盒，相差一倍有多。 短時間內價格差那麼遠，到底如何做生意？打甚麼算盤? 原來，會員於週末購買正價貨品7折，街坊價貨品8折(以往都是8折和9折）。我一直以為阿信屋售賣零食，專攻白領一族，所以週末以減價作招徠。 為甚麼折扣越來越大？正價，公價和會員價之外，街坊價又是甚麼? 我估是這樣的： 公價－ 吸引大眾的產品，即無論你是否會員，都能夠享受優惠 會員價－ 專屬會員的優惠，無論是否週末都享受到 正價－ 只有會員和週末有優惠 街坊價 －正價的一種，但讓非會員感到親切實惠。 市場推廣的策略： 以公價貨品吸引客戶入店內。再以會員價吸引客戶成為會員，擴大會員數目 週末的正價和街坊價折扣，則是為了培養會員週末到阿信屋消費的習慣 為甚麼專攻週末的消費市場？ 星期一至五是工作天，港人經常OT，很少下班後大量購物 平日飲食要麼是(外傭)到街市買新鮮食物，要麼到街外的餐廳解決，再不然買熟食或叮叮食品回家 所以，週末才是真正的購物日！是兵家必爭之地。 阿信屋與百貨公司及超市不同，它並不是每年只擇幾個良辰吉日推出優惠，而是長期推出週末折扣優惠。這推廣手法令會員知道，逢週末去阿信屋，都特別著數。久而久之，會員習慣了逢週末前往阿信屋，而不是商場超市。 至此，阿信屋便成功從超市的大眾市場搶灘了。 阿信屋的分店網絡擴充很快，差不多『梗有一間在左近』，但它的定位和便利店有分別。阿信屋由零食作切入點，配合價格策略，進而越賣越多日常生活食品。其市場推廣策略算蠻成功的！ 雖然利潤低，要薄利多銷，但短期就轉虧為盈，其發展策略值得學習。

  • 樓上書店全賴書展生存

    從一間二樓書店的後人口中得知，樓上書店每月營業大概只是打個和，沒什麼盈利。賺錢都是靠一年一度的書展。每年書展，樓上書店都會大手買入書籍，以便在書展售賣。據聞，未能賣出的書籍，可以退回給書商 問：既然如此，為何不直接關了書店，只做每年一度的書展? 答：店舖要儲熟客，那麼書展才有人到書攤。 我可以理解書展的營業額大得足以蓋過全年的小店。畢竟書展每天有數十萬人流。 那，外國的書店又如何賺錢？雖然舖租較香港便宜，但人流較疏，兼且沒有人流高度密集的大型書展。Barnes & Nobles 被逼撤退實體書店。除了網上的Amazon 聽聞，另一買書最多的是超級市場。這倒有其道理。 如果賣書變成網上店和超市之爭，那，我們又要如何說明誠品的成功呢？ 我不明白。拋磚引玉，希望引起討論，有高人解我難題。

  • 雪糕車的迷思

    早陣子在地鐵口聽到20年如一日的音樂 － 雪糕車的招牌樂聲。抬頭不遠處就看到了。產品如舊：軟雪糕、蓮花杯、甜筒等，價錢依然大眾化（$8）。 我沒有買雪糕，只是拍照，尋回童年回憶，然後帶著多個問號回家。 為什麼音樂只得一曲？  為什麼不轉曲目？ 只得一支歌的宣傳效果更好嗎？（一聽就知是雪糕車） 為什麼只有幾款雪糕？ 為什麼只賣雪糕，不賣湯、魚蛋等？ 只有夏天有生意嗎？ 事後上網搜尋，發現雪糕車來自美國費城，香港的Ted 兩兄弟拿了特許經營權。1978年後，香港不再發流動小販牌，所以全港只有14架車，未能成長。 我想像：香港的租金貴，有架流動車，除了雪糕，應有很多其他產品可以賣，亦可以讓人寄。可是，雪糕車的產品10年如一日，似乎不思進取。是否特許經營權的合約限制產品類別呢? 雪糕車是很多香港人的童年回憶，就似陪著我們成長的動畫。10多20年後，當年的小孩都已長大成人，開始工作兼有較高的消費能力。日本的動畫公司相繼推出復刻版的精細模型和高檔產品，Hello Kitty 但最廣為人知的則生產大型廚具… 若果既有客戶的消費力已有所提升，為什麼不針對quality 推出更佳產品，而要讓客戶流失？ 雪糕車為什麼不推出『貴價』產品，例如低糖低脂高鈣，又或特別的櫻花、綠茶口味等?  我明白雪糕車（流動小販）的市場應該是最大眾化。但連McDonald 都有McCafe，天空之城也有白金鏈，為什麼雪糕車不嘗試和客戶一同成長，改善產品呢？ 我真的不明白。希望有機會了解其特許經營權的合約內容。

  • 八折的士司機的市場智慧

    近兩星期經常坐長途的士，每次都是打電話招八折的士。好處當然是慳錢，但司機總是不能專心開車，常常對著4、5部智能電話又按又講，加上車速快，確會提心吊膽。後來，我發現了八折的士司機的『優勢』。 那一日前往何文田開會，早已打印對方傳來的地圖，並附有文字指引。在油麻地乘正價的士，司機竟說不知道該處，且拒絕參看地圖。結果，由我看著地圖和文字引路。司機卻因越過禁區，需來回兜圈接近20分鐘才抵達。會議嘛， 當然是遲到了。 正價的士和八折的士的分別，並不單單在於折扣。八折的士司機隨時隨地都能用智能電話GPS搜尋目的地。 不知路向、越過禁區、來回兜圈20分鐘的事，不會發生在八折的士司機身上。 然而，兩者之間的分別，也不在於新科技應用及醒目與否。 為什麼司機願意給你折扣? 『我知道你的目的地，而這資訊對我很重要，所以我肯給予折扣。』 行車中和司機閒聊，他說事先知道目的地，代表他有權選擇客戶，亦幫到他規劃下一個order。結果是省卻時間，不必走堵車的路線，他可以多做幾單生意。若以同一時段計算，給予折扣反令收入增多20%－30%。 選擇權是有價值的。 那成為八折的士會員需要會費嗎？ 原來，專做機場客的會費每月$3,000。 會費貴，但客戶優質，司機每月收入約3－4萬。至於一般的八折的士會，有些每個月收$20－$30 會費。 會費不貴，但司機不樂意付，因為根本不需要call 台服務，他們全部轉用免費手機app Zello。 Zello 是對講機app，可建立群組溝通，最多300人， 超過300人即要收費。Zello與Whatsapp, 微信，Line，TalkBox 等的分別，是用戶不需按鍵就能聽到訊息。『要按鍵才能聽，很麻煩啊！』司機繼續介紹: 『每個訊息都有記錄，又能重播，誰先誰後清清楚楚。有時過隧道訊號不良，不知order 已給截了。現在有記錄，不必再爭拗啦。』 我估Zello 的團隊大概想像不到，香港的士司機竟然以這手機app 作搵食工具吧。我只能想像在展覽會、宴會廳等場合使用，根本難以想像有誰需要300人同時兼且不斷聽到簡短的訊息。而一個小改變 － 不必按鍵聽訊息，會有如此大的分別。 幾程八折的士，我賺了折扣，也賺了市場的智慧。

  • 基層的難處：巨無霸的價格升幅媲美樓價

    曾司長最新一份的<財政預算案>，向關愛基金注資150億港元，社會服務開支大幅提升3成多(主要是特惠生果金)。Facebook 友人問：政府應該再分配財富，協助「有需要的基層」嗎?  這不應是慈善機構的工作嗎? 先不論本地慈善機構的規模和效益，我感興趣的是： 基層的收入在過去10多20年，有否緊貼經濟的發展趨勢？金融界、專業人士和一般工種的收入升幅如何? 翻查政府統計處的數據，1995年至2012年的薪酬升幅： 建築師：                          +34% ($45,070至$60,400)機構銀行經理：                 +53% ($38,950至$59,600) 貸款經理：                       +49% ($33,290至$49,600) 電子工程師：                  …

  • 真假奶粉荒

    近日香港出現奶粉荒, 怪責水货客搶奶.心中一直有疑問:  為何香港一直出生率偏低, 奶粉都會供不應求?  內地人運水货有可能運走8-9成嗎?  奶粉是難以生產, 或生產週期偏長嗎?現今货運便利, 供不應求多入口, 會那麼困難嗎?直至新一期週刊報導, 我才懂.奶粉商囤積製造恐慌 (嬰兒不輕易轉奶粉牌子), 再乘勢加價.非常可惡的策略, 但湊效. 

  • 樓價升幅合理嗎?

    究竟香港的樓價是否顛價?有幾多空間調整呢? 由2010年10月至2012年12月, 中原領先指數由84+ 升至 112+, 升幅36%.  兩年時間升超過三成半, 到底合不合理?  那36% 來自甚麼? 通脹嗎?期內香港的通脹率是12%, 內地的通脹率更高達19%.  所以, 單是與通脹率看齊, 樓價已經要升12-19%.  36% 減去通脹的影響, 實質升幅約17% – 24%。 這17% – 24% 升幅又來自甚麼?    在2010年10月至2012年12月，人民幣兌美元的匯率從6.8 升至6.2，升值了11%。 香港是中國的一部分, 雖然是特別行政區，而且貨幣不同，但商貿頻繁，零售消費差不多全無限制。可是，港紙與美元掛勾，並未跟隨人民幣升值。經濟的勢頭，只好在資產價格反映了。 減去這11%，樓價的實質升幅，只剩下約6% -13%。 那，這6% – 13％應該被調整嗎？ 先看一看內地和美國的房貸利率。內地約4.5% – 7%；美國則是3-4%。香港2010年有HIBOR 計劃，利率不足1%，買樓成本顯然較內地和美國低 3% – 6%。若將利率的成本在資產價格反映，那樓價可以調整的百分比只剩下 3% – 10％。 據統計，過去兩年的新樓落成量只有約9,500戶，相較90年代的20,000戶屬大幅偏低，令市場供不應求。這方面的價值，大概在樓價升幅中的 3% -10%的反映了。 由於建築需時，短期內都會是供不應求，估計樓價能調整的幅度，不會超過5%。 香港寸金呎土，樓價的確高，但以大環境看，2010年10月至2012年12月的36% 升幅是合理水平。現價不是便宜，也不是偏貴。樓價其實反映了港人資產應有的價值。 既然現樓不是最抵買時機，未來會深入分析本港和內地的地產股，發掘有否有潛質的股票可供投資。