規避風險具成本 粵海布心項目

處境題:當看不透形勢,或難以掌握現場環境,應該如何自處?大概是以靜制動甚至離開現場。


上週兩位英勇消防員張耀升和許志傑,於撲救迷你倉大火時殉職,令人難過痛惜。這場大火燒了108小時,由於內裡通道狹窄又多掘頭路,有超過200個上鎖鐵皮倉,且未知有否存放易燃物品,救火難度大大提升。居於附近的市民都暫且搬離,避開燃燒過化學物的有毒濃煙。

上週五英國公投結果是Brexit 脫歐,當日早上點票期間,恆指跟隨結果由跌幾十點,到二百點、三百點、 六百點、一千點至最多跌超過一千二百點,收市時收復部份失地,跌六百多點。媒體指脫歐的公投結果大出意料之外。其實,早前民調就曾顯示脫或留是五五波,而一些網上獨立分析人,會自行搜集原始數據,並分享分析結果:支持脫歐者年歲較高,而過往參與投票率亦高,網上民調可能低估了他們的票數,脫歐留歐屬未知之數。同時還建議了投資部署…  筆者想指出除了在主流媒體接收資訊,互聯網還提供其它渠道,得到對事件更全面的認知。

雖然俗語有云「有危才有機」,Brexit 公投結果出籠,英鎊大跌~10%,匯豐單日最多跌超過12% 且成交額超過128億!續後全球幾天股市繼續動盪,形勢不明朗,投資者一動不如一靜,暫且離場觀察吧。別說獨立投資者和散戶,就是專業投資者,遇上市場的巨大力量,也未必每次都能華麗轉身或順勢投資。專業如英勇的消防員,即便身穿黃金戰衣,日常訓練有素又技高一籌,踏入火場面對無情大火,亦遭遇不幸。筆者和很多市民的想法一致,既然火場無人待救,消防員何必進入火場置自身於險地呢?近日股市大幅波動,英國脫歐的實質風險和經濟後果均未有較可靠的預測,投資人就賺少些錢或者輸少當贏,暫且作場外觀眾吧。

筆者並非「得把口」。上週四清晨看了愛高集團(328.HK) 的截至今年3月31日的全年業績,營運收入增長12.3%,淨利潤增長343%,即便扣除一次性的物業銷售收入,淨利潤仍錄得149% 增長。持有現金約16億港元,而長短期的貸款合共約2.3億港元。當日早上股價裂口高開升18% 後,市值仍僅約15億,即每一元的市值都有實質現金支撐,真正抵買。筆者很想衝入場,但一來股價裂口高開超過15%,二來股價過往曾高位(相近水平)大幅回落幾次,而價格短期大幅上升容易出現獲利回吐現象,三來全球市場因為英國將公投充滿不明朗氣氛,當日即使見到抵買股份,也未必是最佳投資時機,所以筆者按兵不動。過去幾天指數大跌,個股表現迴異。愛高集團上週四至今升幅最多超過15%!回頭看,可惜嗎? 投資其實是管理風險和回報,要平衡兩者的關係,所以規避風險是有成本的。當然這次的個股分析(平衡風險和回報的方法)有改進的空間,下次大概要作仔細一點的安排。現價還是否抵買?筆者認為不貴,但股價短短幾日升了超過3成,投資時機值得商榷。

另外,在全球指數大跌時觀察個股的表現,亦有得着。簡單結論:沒有業務在英國或歐洲,或者業務不需要匯兌外幣的公司,股價波動小。除了留意主營業務在中國的公司,美股市場尤其創新科技股,值得投資者注意。雖然前晚美股大跌,但資金流出歐洲和英國,除了流入黃金、債券和日圓等避險資產,未來也許會投資不受實質貿易或銀行業影響的創新科技行業。
《網上加料版》

本欄曾數次分析粵海置地(124),上週二集團公佈深圳布心項目的最新發展。而過去幾日股市動盪,由於集團業務主要是內地廣州和深圳的房地產發展,債務又低,所以股價似乎未受波及,表現平穩。



集團指已完成和深圳市政府就布心項目土地用途的磋商,並於6月13日及15日訂立土地使用權出讓合同書。當中包括布心土地:
  1. 西北部(~16,680 平方米),將為商業用地,容積率為6.95以下,總建築面積不超過116,000平方米。而集團需支付11.8億人民幣(下同) 「補地價」,使用權為期40年。當中 33% 於公告翌日支付,67%於明年6月8日前支付。
  2. 南部(~16,043 平方米),將為新型產業用地,建築容積率11.87以下,總建築面積不超過190,500平方米。集團需「補地價」6.84億,使用權為期50年。當中48% 於公告翌日支付,餘下的52%同於明年6月8日支付。
  3. 北部(~33,802 平方米),將為新型產業用地,建築容積率3.71以下,總建築面積不超過125,551平方米。集團需「補地價」4億,使用權為期50年。先支付48%,餘下52% 明年支付。
第一部分的「補地價」已經以內部資源支付。明年6月支付的土地使用權費用合共13.5億,集團將透過內部資源、銀行貸款或其它金融工具作融資撥付。

而現時只剩餘為佔地面積1,377平方米的土地使用權與深圳市政府進行磋商。而整片布心土地的估值為61.1億(~72.3億港元)。

而整個項目規劃的建築面積約436,100平方米,主要包括:
  1. ~240,560 平方米珠寶相關產業研發用房
  2. ~76,340平方米珠寶相關產業配套用房
  3. ~57,700平方米商業寫字樓
  4. ~57,600平方米商務公寓
  5. ~30,000平方米地下面積作商業用途
  6. ~3,900平方米公共設施
開發將分兩期進行,預計第一期主要開發(3) & (4),北部86,671平方米針葉辦公寫字樓,以及總建築面積約38,880平方米的主部主題商業物業,預計於2021年9月竣工。

第二期將開發37,460平方米之商場,149,840平方米之珠寶及相關業務的甲級高層寫字樓,預計於2018年6月施工,並於2023年7月竣工。

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