美國買工廠買安老院 固定資產高回報?

週一美國陣亡將士紀念日(Memorial Day) 休市,港股繼續唔上唔落無方向。近日最吸引筆者眼球的公告,是其士集團(HKG:0025) 收購美國的安老院舍,以及玖龍紙業(HKG:2689) 收購美國的紙漿廠,兩者的共通點是美國,特別之處是固定資產和工廠!
2008年金融海嘯後,多年的負利率令現金貶值,資產升值,物業的租金回報由6-7釐一直下跌至2釐左右,甚至更低,過往上市公司通告較常見的物業收購是香港、內地或歐洲。至於工廠,印象中內地或其它發展中國家才是營運工廠的理想地,不論薪酬、土地或建廠成本均較發達國家低一截。若細看兩則通告,卻發現美國固定資產和營運工廠的回報不俗。
其士集團以6,575萬美元(約5.16億港元) 收購十項安老院舍物業,合共1060 單位,可出租面積450,000 平方呎,而整體平均入住率超過70% 。2017年全年收入約2,778萬美元,較2006年下跌約2.7%,而淨營運收入(未扣除應付經營商的管理費)則約589萬美元,較2016年下跌15%。
雖然淨營運收入下跌,但按收購價計算,回報達接近9釐。假設管理費4% 至 6%,回報仍達3-5釐,勝過一般的物業租值回報。只是物業價格升值潛力不及大城市,出售亦不容易,再計及美國稅務支出,回報或不及想像般高。但現時平均入住率僅 7成,收入還有很大的增長空間。此外,集團在美國擁有25間安老院舍提供接近2,000 個床位,又預期美國老齡人口上升,對安老院舍的需求會持續增加。作為有穩定現金流入的長線投資,不失為頗佳的選擇。
再看玖龍紙業的通告,該美國紙漿廠的營收和利潤都令人眼前一亮!截至2018年3月31日首季度的稅後溢利達590萬美元,較2017 全年更高!  玖紙以1.75億美元收購該工廠,若簡單以首季度利潤乘四,估算2018年全年利潤,收購價市盈率約13倍,但計及雙位數增長,估計實質市盈率僅為單位數。
筆者未詳細估算兩宗收購對上市公司收益的實質影響,所以並非推介讀者投資該兩間公司 (畢竟上市公司業績和潛力要全盤考慮,不是單憑一兩宗長線投資或上游業務併購,能輕易算出估值)。為文提及兩宗通告,是科技公司之外,美國也許還有增長快的工廠和回報高的固定資產投資機會,值得發掘,這和投資者過去多年對美國的印象不一樣。