Tag: 海外物業

  • 港人看台灣的另一面貌 - 新竹科學園區

    港人看台灣的另一面貌 - 新竹科學園區

    上次去新竹高鐵站旁的生物醫學園區,最近則去了新竹科技園區聽人工智能的講座。沒想到最大得著並非講座內容的啟發,反而是多一個角度認識台灣。 新竹確實是科技重鎮,而且給人很興旺的印象。記得曾看過一篇報道,全台灣平均收入最高的里(區域),並非來自台北,而是新竹。該區的生活水平高,曾有居於新竹的父母於網上透露,即便收入高,但生活支出昂貴,不論屋租和孩子學費等,亦較台灣其它地區高。當日從高鐵站乘車前往科技園區,途經所見盡是樓齡新簇簇的高樓,密度不低。而園區外圍,亦有興建中的大型設施。記得現職證券行的友人曾說,兩年前曾有客戶拉隊去新竹買樓花,說某個位置的物業具升值潛力,因為避過了需要塞車的路段,上下班便捷,並以900萬台幣買了小坪數的一房單位,現時物業落成,市值1800萬台幣,兩年間升值一倍!友人說很後悔當日因為預先安排了玩樂節目,沒有參與呢。要知道樓花首期僅一成,即是如果放售,兩年間回報達10倍!扣除稅款,亦有4-5倍回報!新竹大概就像是美國矽谷吧~ 是很有活力兼持續成長中的地方。 新竹科技園區佔地很廣,共有五期,部份還在擴建。交通不算方便,距離新竹高鐵站或台鐵竹中火車站約15分鐘車程,但勝在鄰近兩所大學 - 國立清華大學和國立陽明交通大學。科技園區內有五條免費接駁小巴路線,遊走整個園區、兩所大學,以及火車站和高鐵站等,班次頻密。園區環境清幽,綠化極佳。我未有機會參觀整個園區,直接前往聽講座。內容包括人工智能(機器學習)各式各樣的應用,包括市場推廣(如網上廣告)、金融財經(如程式交易)、健康護理(如X光片影像分析)、智慧工廠、智慧城市、智能機械人、和智能家居等。除此之外,談到發展人工智能,尤其是商業規模、最重要的因素、整個團隊的組合等,也有技術方面如何優化人工智能,以及控制資源用量。整個講座,印象最深刻的內容,除了學術界研究思維和商界開發產品思維的異同,是MLaaS (Machine Learning as a Service),這是非常聰明的概念,亦似乎會是未來趨勢。 在座聽眾大部份是男性,女性只有寥寥數人。雖然上次的生物醫療講座,男女比例較均衡,但這次的聽眾反應較多,演講中段已有問題和反饋,最後的問答環節亦有不少討論。這也許側面反映了台灣不少業界人士,已經應用了機器學習和人工智能,工業和工程產業相對成熟。其實這很合理 - 台灣的的半導體產業、以及電子周邊產品等,都是世界知名,而且全球具一定市佔率。 香港一直以金融業和服務業聞名。港人普遍不太熟悉工業界發展,也相對少接觸需要投入大量資金和長期研發的產業,較習慣以經濟角度看事物。台灣的專長是工業工程吧~ 生物醫療則是發展中階段(從聽眾的反應,就知道熟識這產業的人還不夠普遍)。早前和香港友人茶聚,他是IT 人,並由軟件界踩入硬件。他說在台灣由零開始設計和生產一台程式化的飲料機,整個項目預算較香港便宜一半以上。而所謂在香港設計和生產,其實已包括預算在中國大陸生產機器。所以,台灣在硬件設計和生產成本方面,確實有極大優勢,而且有很多人才! 台灣很大~ 每個區域都有其特色,值得認識發掘。 Facebook 專頁:www.facebook.com/trendalysis

  • 淺談海外物業投資貼士

    上週隨友人參加海外物業的投資講座,聽見有趣實用的經驗,不瑰寶自珍,在此和讀者分享。 講座由具有二十多年歷史的英國發展商主辦,報表演示內容簡短,資訊有限。倒是與在座的投資者交流,讓人穫益良多。其中一位投資者曾買此發展商的樓花,結果延期一年仍未收樓入伙。本欄早前曾為文分析曼徹斯特的物業投資價值,簡單而言,因為有匯兌風險,加上貸款利率和物業稅,回報並非特別吸引。除非城市規劃具極大潛力,那才值得考慮投資當地物業。不過,當日遇上經驗豐富的專業海外物業投資人,其思維和經驗倒是值得借鏡參考。 E 君大約二十年前開始投資英國房地產,以往都是購買位於倫敦的物業,尤其是面積和總額較小的單位,貪其易於放租兼印花稅低。過去兩年,E 君陸續沽出倫敦物業,除了租金回報越來越低 - 由過往最高接近7厘,至現時的2-3厘,也因為維修保養費用高。由於套現後有一批英鎊,又未想調回香港,唯有繼續在英國發掘投資機會,所以對準曼城 - 租金回報高達5-9厘。E 君很坦白- 要不是手持英鎊,未必覺得曼城的房價抵買(計及滙率、利率和稅率),只是不想讓資金閒著白貶值。 E 君分享了海外物業投資的心得: 位置很重要。不必看將來潛在發展,必需選擇近地鐵站或市中心的位置。除了容易出租,租客質素也相對較高。 只會買新樓(包括樓花),完全不考慮二手市場。而且因為維修費用高,物業持有期不會超過10年。E 君的親身經驗:某間樓齡7年的物業,維修兩個洗手間的費用,竟然等同全年的租金收入!即是一次維修白白損失了一年租金! 偏好studio 或一房單位,因為銀碼相對少,轉手率較高,容易套現。(這點香港也類同) 若果購買兩房單位,必需選擇有兩個浴室的設計,否則相對較難出租。 不會選擇地面樓層,因為潛在租客會擔心治安問題。 英國之外,E 君亦投資日本物業,而且都選擇整幢售予投資者的樓盤。近年買入東京單位,多數是受2022 奧運會的概念吸引。其實,日本的海外投資者租務市場成熟,有物業管理公司幫忙收租打點,並以AirBnB 的短租形式出租。只要使用率達八成,每年回報就超過6厘。早於一兩年前,筆者就聽過這種安排,倒是不知道普及程度這麼高。至於物業貸款,由於日本當地銀行相對謹慎,私人銀行的專業投資客戶,可考慮抵押債券基金(一般可以借九成的基金值)獲取免稅貸款。扣除貸款利息和物業管理費,日本的租金回報仍達三厘!以其低息環境考量,算很不錯。 在場的投資者還分享了其它資訊如稅務安排、物業管理、選發展商等貼士,沒想到隨意跟友人走一轉,就長知識了。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁:www.facebook.com/trendalysis