Tag: 樓宇按揭
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港台樓花大差異
樓花在台灣稱作預售房。在香港買樓花要先入票、抽籤和排隊選單位，人頭湧湧場面墟冚。台灣呢？近日觀察，銷售預售房的工作大多外判給第三方，地產發展商不會自行開賣，也不見擠擁人潮。一般而言，3星期至3個月內完售，都算作暢銷受歡迎。某些地產發展商實行不二價（像香港有清晰價單，不必講價)，但更常見的似乎是每組客都有議價空間。香港人看來匪夷所思，而且銷售效率較低，但台灣人似乎習慣了，認為理所當然。不二價反而是少數，未廣被接受。 以往提及台灣住宅的空置率高，而且租金收入難抵每月供款。早前台灣朋友說兩年前購置大概720萬台幣的物業，現時每月租金收入26000台幣，年回報約4.3%，而且房價升值約25% – 30%了！友人說林口的房價潛力高，最近又簽約買了2024年才建成的預售房。我網上搜尋資料，林口的淨移入人口連續幾年全台排第一，而且正在開發影視園區和工一市地重劃園區，預計未來幾年都會繼續錄得人口增長，有助推升樓價。 台灣和香港樓花銷售最大的差異 – 是貸款！香港樓花大多數有即供優惠，而發展商按揭又有一按和二按，過往更有不必壓力測試的「呼吸plan」，但一般只是承造首1－4年內的貸款。記得以往曾有香港媒體幫手計數，要買家謹慎計算幾年後的還款銀碼和利息，是否仍能負擔供款。 台灣呢～ 購買樓花的頭期款（首期) 10%，第二和第三年再付4% 和6%，即是正式交收房屋前合共付20%。沒有即供的選項，甚至貸款都是by default 由發展商統一和銀行談條件。所以，預售房的合約註明買家在物業建成，正式交付時會貸款80%。如果地產發展商找來的銀行，未能為買家批出80% 按揭，而差額少於30%，發展商會以相同條款和年期，貸款該差額予買家。若果差額超過30%，發展商同樣會借出差額，但會和買家磋商還款年期和利息。 有看懂嗎？即是銀行認為未夠能力貸款8成的買家，地產發展商會包底提供差額的貸款，而且不會獅子開大口做『大耳窿』，而是根據銀行條款貸出差額予買家，好讓物業順利成交！這條文顯然是保護買家吧！我忽發奇想，如果年紀稍高的人在台灣置業，也許還是有機會獲批年期較長兼高成數按揭（因為所有戶主由發展商統一向銀行談條件，整體的貸款條款相同)，對業主是很大的便利吧！ 台灣樓花另一個讓人驚嘆嘩然的特色，是「客變」。記得早前參觀友人在內湖的新居，裝修由三房變兩房，而且廚房的座向、位置和形狀，都和原定設計有別。我本來以為裝修費很貴 － 尤其要拆牆改間隔的，卻原來發展商容許客變！只有主力牆的格局不能改動，其餘的間隔，可以在建築時提早說明改動，發展商會配合！而新居贈送的廚具電器，都是用票券換領，不是預先放置進屋內。所以，台灣買家改動新房的靈活性很高，又不會浪費人力和物料！很厲害～！（大概是戶數有限才能這樣做。如果在香港，不可能容許每個家庭客變的吧？ 看到友人投資回報佳，加上台灣經濟好，兼美元貶值，我也蠢蠢欲動，認為台灣某些區域的物業值得買入投資。 Facebook 專頁：facebook.com/trendalysis
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海景新盤變高槓桿融資工具 街市旁劏房無view豪宅價
早前友人帶筆者參觀新地(16)北角海璇示範單位，才知道新樓盤的最吸引之處並非海景或配套，而是可作為高槓桿融資工具。 記得海璇最初只讓帶備七百萬本票的潛在買家參觀，近日在IFC 一期設立示範單位，不再要求七百萬本票，改為碌信用卡（沒任何銀碼過戶）。現時樓花招標均為廳房全海景的單位，呎價由約$50,000 起跳，已成交的單位中，其中兩個不足1600呎單位，售價過億元。若計及折扣優惠和回贈，作價分別超過8,500萬和9,500萬。 北角並非傳統豪宅區，而海璇的位置非常貼地，座落渣華道政府街市旁，而隔一條街的寶馬道和春秧街滿是街坊店舖、小販菜檔和路邊攤。單位擁有九龍東無敵海景，但未能觀賞維港煙花。一般而言，豪宅單位越大，呎價相對越高。但海璇作價進取，千多呎單位賣近億元。有米富豪或嫌單位太細，而追求實際的自住人士，可選擇坐擁相同海景，但呎價便宜一截的二手物業，如和富中心或城市花園，或同是新盤的維港頌。 究竟海璇的最大賣點是甚麼？ 看過不同的付款方法，頓時明白了。經紀說至今的成交，沒有買家選擇25年期的備用一按和二按計劃（即常見的樓宇按揭），買家要麼一筆過付款，要麼選擇另外兩個貸款計劃。 計劃一：最高貸款金額達海璇樓價120%，利率僅1.88%，每月只需支付利息，毋需還本金，貸款期為兩年。條件是擔保人或自有物業估值達海璇樓價四成或以上，而該物業不必抵押，只抵押海璇單位。 由於貸款金額高於物業估值，而且利率極低兼且兩年期只需還息不需還本金，根本就是低息短期的大額借貸吧！自身或親屬（包括祖父母) 有估值較高的物業 － 若以海璇至今的最低成交價約5,700萬估算，估值四成即2,280萬以上的物業，即一個鑽石形的太古城海景花園，即可使用這計劃獲低息貸款，而貸款銀碼遠高於該物業估值。而未來兩年就算只是簡簡單單買債券，也可進行套戥賺息差。如果熟悉金融產品運作，又或本身有生意實業，簡直是輕鬆獲得低息大額貸款再投資！ 計劃二：最高貸款金額達海璇樓價80%，零利率，每月只需償還樓價本金0.5%，貸款期3年。申請條件是個人或擔保人擁有的金融資產（港幣或外幣存款、債券股票、單位信託基金、香港保險單) 價值達達海璇樓價30%。 這計劃讓買家將手上的金融資產套現，而貸款額是金融資產值160%！3年免息，即是可以無本生利。除了本地金主，估計這適合內地人 － 據聞過去幾年不少內地人透過購買本地保險單走資（大額賠償的萬用壽險，可作為抵押品向銀行貸款，是一種將人幣套現兼有槓桿的金融產品）。 看過計劃一和二，頓時了解新地的銷售策略了。海璇的海景單位，並非賣住宅，而是另類低息金融產品。買家一心融資，樓價當然越高越好（低息甚至免息獲得更多貸款），是你情我願、互惠互利的付款方法。 新地低息貸款賺乜？海璇未入伙，筆者猜想銀行暫時未能估足價，但只要有成交，未來整個屋苑的呎價，都會接近現時的進取定價。海璇總共有355伙，海景單位只有約100伙，剩下的單位主要是二百多至三百多呎的無海景劏房單位，還有少量四百多至五百多呎的中型單位。它們位處馬路旁邊，沒有海景，賣點只剩下交通便利和會所。相比其它劏房新盤，未見突出優勢。但由於是同一屋苑，海景單位的進取呎價會成為估值指標，令剩餘的二百多個無特色單位呎價水漲船高。 賺取「街市旁劏房，無view豪宅價」利潤，自能填補現時的極低息甚至零利率的貸款成本。 註：上述分析只是根據樓盤有限資料和市場環境估算，未曾與新地職員訪談。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis
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樓花三年免供免息筍唔筍？
週末陪友人看香島的示範單位，新樓位處柴灣道，預計兩年後才落成入伙，現在是預售。筆者向來對樓花不感興趣 － 樓花不能轉售，即是零流動性，沒有中途改變主意的退出機制。畢竟未來的事無人知，「真空兩年」沒成交，又要即買即供卻未能收貨要等待經年，始終沒有踏實感。這次抱著「交功課」的態度閒晃一圈，倒又長知識了。 據說香島的最新優惠是所有新盤中獨一無二的。除了付款折扣和印花稅補貼，是發展商南豐可提供八成半按揭兼且首三年免供免息。即是樓宇兩年後入伙，住了一年或出租一年後才開始供樓！而且據說按揭審查頗寬鬆，只要沒有不良信貸記錄或其它債務，都能成功申請。還款第一年定息2.75%，往後是浮動的p-rate (現時約5厘)。利率確實較高，但屆時可將按揭轉往銀行，利率會較低。優惠後的最低呎價不足$16,000，港島新盤而言算很抵。 世間真的有咁筍的刁？ 凡事有辣有不辣。優惠多同時也限制多。首先樓花不能轉售，即未來兩年不能套現。而成交期是簽約後90天，之後買賣合約生效，樓花期不能撻訂退出，而債務亦已經孭上身（除非不需借貸一筆過付款)。儘管發展商提供的按揭享有首三年免供免息不必還款，但三年之後到底是選擇捱貴息，還是轉按其它銀行？現時400萬 － 700萬的樓價，買家須付四成首期，若樓價高於700萬，更需要付五成首期。所以，若果向發展商借盡85%樓價，三年後開始供款卻又不想捱貴息，要麼樓價大幅升值超過30%，要麼買家轉按銀行時需從腰包多掏25% 至 35%，令首期達到樓價四至五成，銀行才會受理按揭申請。 看見新盤的各式優惠，尤其是延遲供款，難免讓人想到美國2008年金融海嘯前的資產泡沫。不過細想一層，香島的高成數按揭由發展商提供，即便審批寬鬆，又萬一確有買家還不了款，都不會影響銀行體制，而發展商可以收回物業再出售… 即是整件事的系統性風險低。 其實，新盤的高成數按揭和延遲供款計劃，也許能同時吸引首期有限的置業人士，及具實力的物業投資者，畢竟眼前只需付15% ，而首三年免供免息。在資金泛濫無出路的日子，這也不失為一個選擇。但樓價可升可跌、兼樓花不流通以及高成數按揭的風險，遲早要面對。 香島這種先落訂，三年後才開始供款的刁抵唔抵？筆者真的不懂計這條數。幾種風險中，最擔心的是有兩年不能轉讓期，要是兩年間有突發情況樓市轉向，真的低價蝕讓的逃生門都無。現成和二手物業的好處，除了有實物交易，是交投的價量都透明，而且相對活躍流通。流動性又多重要？A股市場的熔斷機制，出於好意給予冷靜期，但短暫終止交易後，再開市時股價崩盤式下跌… 由此可見時刻具備流動性有多重要。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis