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樓花在台灣稱作預售房。在香港買樓花要先入票、抽籤和排隊選單位，人頭湧湧場面墟冚。台灣呢？近日觀察，銷售預售房的工作大多外判給第三方，地產發展商不會自行開賣，也不見擠擁人潮。一般而言，3星期至3個月內完售，都算作暢銷受歡迎。某些地產發展商實行不二價（像香港有清晰價單，不必講價)，但更常見的似乎是每組客都有議價空間。香港人看來匪夷所思，而且銷售效率較低，但台灣人似乎習慣了，認為理所當然。不二價反而是少數，未廣被接受。 以往提及台灣住宅的空置率高，而且租金收入難抵每月供款。早前台灣朋友說兩年前購置大概720萬台幣的物業，現時每月租金收入26000台幣，年回報約4.3%，而且房價升值約25% – 30%了！友人說林口的房價潛力高，最近又簽約買了2024年才建成的預售房。我網上搜尋資料，林口的淨移入人口連續幾年全台排第一，而且正在開發影視園區和工一市地重劃園區，預計未來幾年都會繼續錄得人口增長，有助推升樓價。 台灣和香港樓花銷售最大的差異 – 是貸款！香港樓花大多數有即供優惠，而發展商按揭又有一按和二按，過往更有不必壓力測試的「呼吸plan」，但一般只是承造首1－4年內的貸款。記得以往曾有香港媒體幫手計數，要買家謹慎計算幾年後的還款銀碼和利息，是否仍能負擔供款。 台灣呢～ 購買樓花的頭期款（首期) 10%，第二和第三年再付4% 和6%，即是正式交收房屋前合共付20%。沒有即供的選項，甚至貸款都是by default 由發展商統一和銀行談條件。所以，預售房的合約註明買家在物業建成，正式交付時會貸款80%。如果地產發展商找來的銀行，未能為買家批出80% 按揭，而差額少於30%，發展商會以相同條款和年期，貸款該差額予買家。若果差額超過30%，發展商同樣會借出差額，但會和買家磋商還款年期和利息。 有看懂嗎？即是銀行認為未夠能力貸款8成的買家，地產發展商會包底提供差額的貸款，而且不會獅子開大口做『大耳窿』，而是根據銀行條款貸出差額予買家，好讓物業順利成交！這條文顯然是保護買家吧！我忽發奇想，如果年紀稍高的人在台灣置業，也許還是有機會獲批年期較長兼高成數按揭（因為所有戶主由發展商統一向銀行談條件，整體的貸款條款相同)，對業主是很大的便利吧！ 台灣樓花另一個讓人驚嘆嘩然的特色，是「客變」。記得早前參觀友人在內湖的新居，裝修由三房變兩房，而且廚房的座向、位置和形狀，都和原定設計有別。我本來以為裝修費很貴 － 尤其要拆牆改間隔的，卻原來發展商容許客變！只有主力牆的格局不能改動，其餘的間隔，可以在建築時提早說明改動，發展商會配合！而新居贈送的廚具電器，都是用票券換領，不是預先放置進屋內。所以，台灣買家改動新房的靈活性很高，又不會浪費人力和物料！很厲害～！（大概是戶數有限才能這樣做。如果在香港，不可能容許每個家庭客變的吧？ 看到友人投資回報佳，加上台灣經濟好，兼美元貶值，我也蠢蠢欲動，認為台灣某些區域的物業值得買入投資。 Facebook 專頁：facebook.com/trendalysis