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上週隨友人參加海外物業的投資講座，聽見有趣實用的經驗，不瑰寶自珍，在此和讀者分享。 講座由具有二十多年歷史的英國發展商主辦，報表演示內容簡短，資訊有限。倒是與在座的投資者交流，讓人穫益良多。其中一位投資者曾買此發展商的樓花，結果延期一年仍未收樓入伙。本欄早前曾為文分析曼徹斯特的物業投資價值，簡單而言，因為有匯兌風險，加上貸款利率和物業稅，回報並非特別吸引。除非城市規劃具極大潛力，那才值得考慮投資當地物業。不過，當日遇上經驗豐富的專業海外物業投資人，其思維和經驗倒是值得借鏡參考。 E 君大約二十年前開始投資英國房地產，以往都是購買位於倫敦的物業，尤其是面積和總額較小的單位，貪其易於放租兼印花稅低。過去兩年，E 君陸續沽出倫敦物業，除了租金回報越來越低 － 由過往最高接近7厘，至現時的2－3厘，也因為維修保養費用高。由於套現後有一批英鎊，又未想調回香港，唯有繼續在英國發掘投資機會，所以對準曼城 － 租金回報高達5－9厘。E 君很坦白－ 要不是手持英鎊，未必覺得曼城的房價抵買（計及滙率、利率和稅率），只是不想讓資金閒著白貶值。 E 君分享了海外物業投資的心得： 位置很重要。不必看將來潛在發展，必需選擇近地鐵站或市中心的位置。除了容易出租，租客質素也相對較高。 只會買新樓（包括樓花），完全不考慮二手市場。而且因為維修費用高，物業持有期不會超過10年。E 君的親身經驗：某間樓齡7年的物業，維修兩個洗手間的費用，竟然等同全年的租金收入！即是一次維修白白損失了一年租金！ 偏好studio 或一房單位，因為銀碼相對少，轉手率較高，容易套現。（這點香港也類同） 若果購買兩房單位，必需選擇有兩個浴室的設計，否則相對較難出租。 不會選擇地面樓層，因為潛在租客會擔心治安問題。 英國之外，E 君亦投資日本物業，而且都選擇整幢售予投資者的樓盤。近年買入東京單位，多數是受2022 奧運會的概念吸引。其實，日本的海外投資者租務市場成熟，有物業管理公司幫忙收租打點，並以AirBnB 的短租形式出租。只要使用率達八成，每年回報就超過6厘。早於一兩年前，筆者就聽過這種安排，倒是不知道普及程度這麼高。至於物業貸款，由於日本當地銀行相對謹慎，私人銀行的專業投資客戶，可考慮抵押債券基金（一般可以借九成的基金值）獲取免稅貸款。扣除貸款利息和物業管理費，日本的租金回報仍達三厘！以其低息環境考量，算很不錯。 在場的投資者還分享了其它資訊如稅務安排、物業管理、選發展商等貼士，沒想到隨意跟友人走一轉，就長知識了。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis