Tag: 城市更新

追月夜翌日開市，恆指大跌700點，破今年低位。以技術分析觀之，也許要收回上週「市場似乎跌定轉勢」的看法。本欄見報日，為國慶長假期前的最後一個交易日，估計交投繼續淡靜。 兩週前談及深圳的《城市更新條例》草案，可能惹來官商勾結的指控。因為(1) 硬性規定賠償比例上下限(1比1 至 1比1.3) ，規範市場行為  (2) 地產商收地95% 後，可向政府申請強制征收餘下的5%。由於草案建議由區政府征收後，再售賣予地產商，令政府直接介入收購重建事宜，難免招人口實。草案出台後，媒體的議論批評不絕於耳，包括非公益性的私有財產，應該任由市場自行磋商價格；政府不應直接參與強制征收，這是有違憲法…… 等等。    (圖片來源：信報） 筆者估不到，內地政府似乎較香港更願意聆聽意見，而且行事更有效率。輿論之後，9月最新的《城市更新條例》送審稿，有大量調整，包括刪除賠償比例的上下限，以及政府將不會強制征收剩下的「釘子戶」，改為要求戶主以市場價格「強制售賣」。而區政府不直接征收物業，除了免卻官民爭執，也為強制售賣的實際操作保留較大空間。這兩大的修訂，切實回應了媒體和市民的擔憂，也減低了對市場的直接干預。另外，亦有列明不同類別的房屋，將以套內面積或建築面積計算的標準。儘管內地大部分都以建築面積計算，對套內面積的了解和標準有差異，但新版本沒有一刀切要求全部以套內面積計算，亦算是回應了部分評論。 在假期密集且交投不活躍的日子，一動不如一靜，不需要夾硬選股又買又沽，而是要保持耐性，把握時間學習和分析，也可享受難得的假期。筆者上週短遊寶島，有幸和社福界代表的立法常委陳節如女士飯聚，一嘗台灣社企 － 育成蕃薯藤咖啡廳的自助晩餐。真心話：食物都很美味，尤其沙律吧、麵包和蛋糕，都是香港未見過的款式，例如紫色芽菜和石蓮花等。餐廳旁邊更售賣各種有機食物、茶葉、番梘、曲奇、乾果、零食等，筆者特別喜愛曲奇條。這絕對港人遊台飯聚和買手信的好去處。餐廳由陳女士創辦的育成基金會和蕃薯藤合作，侍應都是受過培訓的智障人士，食物主打有機和健康。育成基金會和社企都具規模兼高質素，值得本地機構學習。   餐廳地址：台北市建國南路一段176號正對面 (於建國高架橋下，可以從忠孝復興捷運站步行前往)   《網上加料版》 遊台期間化身偽文青 － 深夜逛24小時誠品。站於投資書架前，看見年輕女生坐在地上，旁邊厚厚一疊書，她則翻閱程式交易應用書，並以手機拍下封面。閒談間（筆者可沒有主動向年輕女學生搭訕。也許一同立於書架前，而且自問相貌敦厚，所以陌生人願意交流）才知道對方是20歲的學生，活躍買賣股票已經2－3年，主打day trade A 股。（早陣子內地冧市，走得及嗎？)  女學生：走得及呀～ 她更熱誠推介多本好書 （全部都是看過才推介！），而那些確是經典好書。筆者並未全部一覽，所以抬了不少投資好書回港，包括與價值投資理念不附、傾向day trade 的《高勝算操盤》。放開心懷(open mind) 了解其它門派理念，是學習知己知彼的途徑之一。我禮尚往來，投資書之外，也介紹非投資類的好書，女學生客氣感謝，說會將書放入未來的閱讀清單，只不過眼前要先專注看投資相關的書籍。年紀輕、樂於學習、兼且夠專注，真有長江後浪推前浪之感！我也提醒自己要努力學習，投資知識不進則退。 另一間讓人眼界大開的書店是：舊香居。路過見其裝修別緻，以為只是有品味的二手書店，怎知道有眼不識泰山，高天佑兄告知書店有很多珍品古藉，在兩地三岸漢學界頗具名氣。這書店也許和投資沾不上邊，但憑售賣舊書能屹立三十多年，而且在充滿電子書的年代，店中竟有年輕學生對古藉著迷，而店主又細心解說舊書的燙金和新書的分別，並且要如何欣賞古藉…  水墨畫書法瓷器錢幣郵票等古董之外，舊書同樣是收集珍藏的商品，而且有價有市。   (此文同見於《信報》的《價值投資》專欄) Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis  

近日媒體報道多宗新樓盤撻訂個案，二手大型屋苑則呈「冰封」狀態。據聞，一河之隔的深圳寶安區龍華，18個月樓價升了80%，去年每方米逾18000元（人民幣．下同），現已漲至每方米32000元。內地安居網顯示，過去12個月龍華平均樓價上升超過47%。 筆者未知深圳樓市是否交投熾熱，但2010年至今年7月，已批准立項的《城市更新計劃》共315個，擬拆除重建的用地面積超過2292萬方米【表】。所謂「城市更新」即舊城改造，類似香港的舊區重建，但深圳的項目規模大很多。本周不談股票談樓市，除了港人一直以來喜歡買「磚頭」，本地上市公司亦開始沾手深圳的城市更新計劃。 萊蒙國際（03688）間接全資附屬公司深圳水榭花都已於2014年10月訂立合作框架協議，向負責南山區沙河街重建計劃的項目公司提供2.2億元的股東貸款，年利率16.5%；昨天更進一步公告，落實為項目公司的2億元金融貸款作擔保。 亞洲資源（00899）於2月公告，向金馬控股收購深圳招商安業投資發展15%股權，至7月31日再收購20%股權，增持至35%股權，總代價3.8億元。該項目公司的大股東為老牌央企招商房地產，持有51%股權，涉及項目是深圳布吉市三聯的城市更新計劃，總建築面積約96萬方米。 上市公司有資源，涉足內地房地產並非奇事。吸引筆者目光的，是深圳於8月初為《城市更新條例（草案稿150731）》徵集內部意見，指部分建議借鑑香港。媒體報道後引來廣泛評論，其中有指可能違反法治，草案中最具爭議性的兩點： （1）釘子戶少於5%，發展商可向區政府申請強制徵收； （2）以房換房的拆遷賠償比例介乎1比1至1比1.3，並以套內面積計算。 關於釘子戶，雖然香港有「收購舊樓超過90%業權後，可申請餘下10%作強制拍賣」的條例，但這是指同一個不可分割地段（例如一整棟樓坐落在同一地段，由多個單位分享大廈業權），而且尚有若干限制。深圳的城市更新項目佔地面積廣，很多是農村改造；所謂95%原戶主已簽署拆遷賠償協議，並非按不可分割的地段計算。某些村屋樓齡只有10多年，若坐落在城市更新規劃範圍內，即使整幢樓宇只有一個業主，也會受草案的強制徵收影響。另外，強制拍賣香港是由土地審裁處判決，深圳的草案則建議區政府直接徵收後賣給發展商。 所以，內地草案和香港的強制拍賣，是兩種完全不同的概念。 至於拆遷賠償比率，由於不屬於公共利益性質（很多項目重建為大型私人屋苑），賠償比率應由買賣雙方自行磋商，而不是由區政府釐定上下限。而且深圳的樓房價格普遍以建築面積計算，大部分人沒有「套內面積」的觀念。有媒體報道，該城市更新條例草案，就似為木頭龍小區的舊城改造項目而設──已有93%原戶主簽署1比1.3拆遷賠償比率的協議；又有評論指2011年國務院出台的《各有土地上房屋徵收與補償條例》重申政府作土地徵收要把公共利益和商業利益嚴格分開…… 習主席致力打貪的決心有目共睹。早前深圳市部分私人發展物業地盤被查封，有上市公司至今停牌未復牌，顯示市政府配合打貪行動。這次的《城市更新條例》草案，旨在加快推動城市更新項目，出發點是善意的，卻容易惹來「官商勾結」的批評，而且關連本港上市公司。 尤其亞洲資源收購的招商安業股權，大股東是央企，即國有資產。央企和私企合作開發舊區為大型私人住宅項目，仍處於收購階段，而深圳市政府的城市更新條例草案硬性規定賠償比率，又建議針對所謂的「釘子戶」直接進行強制徵收，難免招人口實，且存在利益衝突。 (此文同見於《信報》的《價值投資》專欄) Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis