港台樓花大差異

樓花在台灣稱作預售房。在香港買樓花要先入票、抽籤和排隊選單位,人頭湧湧場面墟冚。台灣呢?近日觀察,銷售預售房的工作大多外判給第三方,地產發展商不會自行開賣,也不見擠擁人潮。一般而言,3星期至3個月內完售,都算作暢銷受歡迎。某些地產發展商實行不二價(像香港有清晰價單,不必講價),但更常見的似乎是每組客都有議價空間。香港人看來匪夷所思,而且銷售效率較低,但台灣人似乎習慣了,認為理所當然。不二價反而是少數,未廣被接受。

以往提及台灣住宅的空置率高,而且租金收入難抵每月供款。早前台灣朋友說兩年前購置大概720萬台幣的物業,現時每月租金收入26000台幣,年回報約4.3%,而且房價升值約25% – 30%了!友人說林口的房價潛力高,最近又簽約買了2024年才建成的預售房。我網上搜尋資料,林口的淨移入人口連續幾年全台排第一,而且正在開發影視園區和工一市地重劃園區,預計未來幾年都會繼續錄得人口增長,有助推升樓價。

台灣和香港樓花銷售最大的差異 – 是貸款!香港樓花大多數有即供優惠,而發展商按揭又有一按和二按,過往更有不必壓力測試的「呼吸plan」,但一般只是承造首1-4年內的貸款。記得以往曾有香港媒體幫手計數,要買家謹慎計算幾年後的還款銀碼和利息,是否仍能負擔供款。

台灣呢~ 購買樓花的頭期款(首期) 10%,第二和第三年再付4% 和6%,即是正式交收房屋前合共付20%。沒有即供的選項,甚至貸款都是by default 由發展商統一和銀行談條件。所以,預售房的合約註明買家在物業建成,正式交付時會貸款80%。如果地產發展商找來的銀行,未能為買家批出80% 按揭,而差額少於30%,發展商會以相同條款和年期,貸款該差額予買家。若果差額超過30%,發展商同樣會借出差額,但會和買家磋商還款年期和利息。

有看懂嗎?即是銀行認為未夠能力貸款8成的買家,地產發展商會包底提供差額的貸款,而且不會獅子開大口做『大耳窿』,而是根據銀行條款貸出差額予買家,好讓物業順利成交!這條文顯然是保護買家吧!我忽發奇想,如果年紀稍高的人在台灣置業,也許還是有機會獲批年期較長兼高成數按揭(因為所有戶主由發展商統一向銀行談條件,整體的貸款條款相同),對業主是很大的便利吧!

台灣樓花另一個讓人驚嘆嘩然的特色,是「客變」。記得早前參觀友人在內湖的新居,裝修由三房變兩房,而且廚房的座向、位置和形狀,都和原定設計有別。我本來以為裝修費很貴 - 尤其要拆牆改間隔的,卻原來發展商容許客變!只有主力牆的格局不能改動,其餘的間隔,可以在建築時提早說明改動,發展商會配合!而新居贈送的廚具電器,都是用票券換領,不是預先放置進屋內。所以,台灣買家改動新房的靈活性很高,又不會浪費人力和物料!很厲害~!(大概是戶數有限才能這樣做。如果在香港,不可能容許每個家庭客變的吧?

看到友人投資回報佳,加上台灣經濟好,兼美元貶值,我也蠢蠢欲動,認為台灣某些區域的物業值得買入投資。

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