平安理財寶「合法」谷大賬目5-6倍

A股已有超過300間上市公司發盈警,部分更是由賺變蝕,盈喜變盈警,情況令人嘩然,令人質疑過往是否存在假賬。筆者不敢斷言有否假賬,但內地企業想方設法谷大業績也許是常態。

近日從友人口中得知,中國平安(2318) 旗下的理財寶(即儲蓄保險),貸款額高達7成。該理財寶在內地很受歡迎,保險經紀亦為保單靈活性引以為榮。友人說中港文化差異大,香港人很難明瞭理財寶的做法 - 明明錢銀從自己口袋拿出來,買儲蓄保險後借返給自己,又要付利息,不明白為何要這麼做。

先簡單說明理財寶的條款:

  1. 3年期的保單。假如每年買10萬,3年合共30萬。可以逐年付款,或者一次過繳付
  2. 保證回報1.75%
  3. 首年保額的70% 可借回給客人,貸款利率 4%。
  4. 如果逐年付款,首年貸款額是7萬;若一次過付30萬,貸款額是21萬
  5. 貸款期沒限制,只需每年付利息便可
  6. 附送首年的人壽保險年費
  7. 每年分紅,該筆紅利可留在保單積存生息,息率約4.5% 

友人指理財寶雖然是3年期,但計及手續費及角色費用等,若提取保單款項,估計要10-14年才可以平手(拿回全部保額),所以客戶一般而言,10年內不會提錢。

理財寶如何谷大業績?

中國平安實收 3萬元現金,卻記賬

  1. 10萬保額
  2. 7萬貸款
  3. 公司付款送客戶的人壽保單,估計保單價值2-4萬

總生意額超過19萬,是實收現金的6倍多!這個倍數看似風險極高,但只要客戶第二第三年繼續繳付保險金,公司便能逐漸收回保額,將風險降低,不會「爆鑊」。 

若果一次過支付30萬元呢?

第一年付出30萬現金買理財保後,貸款取回21萬元,實則付出9萬現金。這情況令公司的風險高得驚人。先看看第一年的生意額賬目:

  1. 30萬保單
  2. 21萬貸款
  3. 公司付款送客戶的人壽保單(估計價值2-4萬)

合共約54萬。

雖然生意額同樣是實收現金的6倍,但由於第二第三年不會有新資金流入,所以公司一直都只是收了9萬元,卻紀錄超過54萬的生意額!

讀者可能會說客戶最終要還款。可是貸款年期沒限制,只需要每年還4% 利息,公司也難以預計何時才能收回應收的保險金!假如客戶不還款,又碰上經濟不景氣影響現金流,公司隨即面對極高風險!

理財寶的銷售手法很聰明,而且是雙贏格局 - 客戶付出很少的現金,就能購買相對大額的儲蓄保險,讓客戶有槓桿,提升實質回報率。同時,公司可以一石三鳥輕易提升銷售額,短期業績非常亮麗。可是日子久了,除非生意興隆一直有錢入,否則經濟下行時,公司財政不穩健,會面臨很大壓力。

過往聽到谷大銷售額,以為最多2-4倍。而大型上市公司一般愛惜羽毛,加上嚴謹監管,行事不可能太誇張,沒想到隨便一個普及大賣的產品,賬面生意額竟然是實收現金的6倍!

別說不敢買A 股,香港上市的內地公司都要睇清睇楚!

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海景新盤變高槓桿融資工具 街市旁劏房無view豪宅價

早前友人帶筆者參觀新地(16)北角海璇示範單位,才知道新樓盤的最吸引之處並非海景或配套,而是可作為高槓桿融資工具。
記得海璇最初只讓帶備七百萬本票的潛在買家參觀,近日在IFC 一期設立示範單位,不再要求七百萬本票,改為碌信用卡(沒任何銀碼過戶)。現時樓花招標均為廳房全海景的單位,呎價由約$50,000 起跳,已成交的單位中,其中兩個不足1600呎單位,售價過億元。若計及折扣優惠和回贈,作價分別超過8,500萬和9,500萬。
北角並非傳統豪宅區,而海璇的位置非常貼地,座落渣華道政府街市旁,而隔一條街的寶馬道和春秧街滿是街坊店舖、小販菜檔和路邊攤。單位擁有九龍東無敵海景,但未能觀賞維港煙花。一般而言,豪宅單位越大,呎價相對越高。但海璇作價進取,千多呎單位賣近億元。有米富豪或嫌單位太細,而追求實際的自住人士,可選擇坐擁相同海景,但呎價便宜一截的二手物業,如和富中心或城市花園,或同是新盤的維港頌。
究竟海璇的最大賣點是甚麼?
看過不同的付款方法,頓時明白了。經紀說至今的成交,沒有買家選擇25年期的備用一按和二按計劃(即常見的樓宇按揭),買家要麼一筆過付款,要麼選擇另外兩個貸款計劃。
計劃一:最高貸款金額達海璇樓價120%,利率僅1.88%,每月只需支付利息,毋需還本金,貸款期為兩年。條件是擔保人或自有物業估值達海璇樓價四成或以上,而該物業不必抵押,只抵押海璇單位。
由於貸款金額高於物業估值,而且利率極低兼且兩年期只需還息不需還本金,根本就是低息短期的大額借貸吧!自身或親屬(包括祖父母) 有估值較高的物業 - 若以海璇至今的最低成交價約5,700萬估算,估值四成即2,280萬以上的物業,即一個鑽石形的太古城海景花園,即可使用這計劃獲低息貸款,而貸款銀碼遠高於該物業估值。而未來兩年就算只是簡簡單單買債券,也可進行套戥賺息差。如果熟悉金融產品運作,又或本身有生意實業,簡直是輕鬆獲得低息大額貸款再投資!
計劃二:最高貸款金額達海璇樓價80%,零利率,每月只需償還樓價本金0.5%,貸款期3年。申請條件是個人或擔保人擁有的金融資產(港幣或外幣存款、債券股票、單位信託基金、香港保險單) 價值達達海璇樓價30%。
這計劃讓買家將手上的金融資產套現,而貸款額是金融資產值160%!3年免息,即是可以無本生利。除了本地金主,估計這適合內地人 - 據聞過去幾年不少內地人透過購買本地保險單走資(大額賠償的萬用壽險,可作為抵押品向銀行貸款,是一種將人幣套現兼有槓桿的金融產品)。
看過計劃一和二,頓時了解新地的銷售策略了。海璇的海景單位,並非賣住宅,而是另類低息金融產品。買家一心融資,樓價當然越高越好(低息甚至免息獲得更多貸款),是你情我願、互惠互利的付款方法。
新地低息貸款賺乜?海璇未入伙,筆者猜想銀行暫時未能估足價,但只要有成交,未來整個屋苑的呎價,都會接近現時的進取定價。海璇總共有355伙,海景單位只有約100伙,剩下的單位主要是二百多至三百多呎的無海景劏房單位,還有少量四百多至五百多呎的中型單位。它們位處馬路旁邊,沒有海景,賣點只剩下交通便利和會所。相比其它劏房新盤,未見突出優勢。但由於是同一屋苑,海景單位的進取呎價會成為估值指標,令剩餘的二百多個無特色單位呎價水漲船高。
賺取「街市旁劏房,無view豪宅價」利潤,自能填補現時的極低息甚至零利率的貸款成本。
註:上述分析只是根據樓盤有限資料和市場環境估算,未曾與新地職員訪談。