投資之旅 Trendalysis

Tag: 負利率

  • 港樓黃金期已過 曼城樓房抵唔抵？

    週末報章大字標題：專家料樓價再升一成，而內文則指樓價未來一年料再有10% － 20% 升幅。每次見到媒體大力唱好某個股票或大市，都可能是警號，需重新估算應否離場。這次報道納米樓，新樓呎價絕不便宜，12個月內再升一兩成，真的嗎？筆者平日路經地產代理舖，觀察櫥窗廣告，感到近來樓價稍為回落。翻查中原城市領先指數(港島區)，10月底相比9月高位回落了約3%，早前亦有二手樓盤平手或蝕讓離場的新聞。 本欄過去曾數次分析樓市：2013年2月初撰文，指樓價兩年升幅約三成半，屬合理價格。2015年10月則指樓價有下跌空間，隨後半年樓價下挫10% – 15% 後再逐步回升。2016年10月港府再推辣招，估計交投量會下跌但樓價企得穩。過往的分析建基於美元、人民幣和港元的匯率、利率、購買力、流動性和三地通脹的差異，亦考慮土地價格和建築成本上漲等因素。讀者若有興趣，可到博客翻看舊文。 這次談樓價，筆者認為不必再細看匯率、通脹、土地價格和建築成本的差異。一來內地走資渠道有限；二來人民幣升值速度減慢，並由過往只升不跌，至近兩年突然大幅貶值再爬升；三來美元和人幣的利率差異較幾年前顯著收窄 － 數年前人幣存款利率高達6%，現約3.5% – 4%，而美元則由接近零利率，升至現時約1.4%；四來美國和中國的經濟增長差異縮小，美國股市連升10年且不斷創新高，科網公司有實質增長和盈利，而內地GDP 不再「保8」，大概是6%－7%增長。而香港的特殊情況 － 鄰近中國令經濟跟隨內地走勢，但港幣與美元掛鈎，導致金融海嘯後出現負利率狀況…  兩國的經濟、 匯率和利率的大差異，讓資產價格大幅上升。現在差異收窄，樓價很難像過去數年般大幅上揚。 過去幾年利率接近零，租金回報有3%－5%，再加上負利率(貸款利息低於通脹)，資金湧往投資物業很合理。現時租值回報不足3厘(大概2.5% －2.7%)，樓宇按揭利率約1.75% －2.20%，加上港府的樓市辣招，再計及資金流動性，買樓收租或借貸投資的誘因下降。另外股市造好，令每年投資回報達2-4%，而風險相對低的選擇較多，估計物業未必像過去幾年般大受追捧。但樓價不大幅上升，也不代表會下挫。只要經濟不衰退，通脹穩定，樓價會跟隨經濟緩慢地增長，不過黃金增長期大概過去了。 週末友人談及英國曼徹斯特的物業，租金回報高達7% – 9%，扣除管理費等淨回報約5.5%。當地市中心的樓花，一房單位約18萬至27萬英鎊(約185萬 － 280萬港元)，較香港物業便宜。而首置印花稅只是2% – 5% （非首置加3%），首期三成，而樓價過去幾年上升三成。相對香港樓價確實容易上車，而且租金回報高，兼有升值潛力，似乎是不俗的投資選擇。 海外置業最大的風險是匯率和稅率。翻查英鎊兌港元匯價，由2014年7月高位至年初脫歐公投，最多貶值約29%。現時英鎊匯價稍為回升，相對當年高位下挫約23%。英國的物業資產增值稅率是18% 或 28% (視乎銀碼)，免稅額約12,000鎊。所以樓價升幅，似乎都因被匯率和稅率吃掉。至於超過5% 的租金回報， 看似很吸引。網上搜尋英國的物業貸款利率，大概4% – 6%。若果貸款額為樓價七成，租金回報亦所餘無幾。 筆者未曾在英國居住，單看上述數字，未發覺英國樓盤特別筍。但現時英鎊匯價貼近低位（匯率風險相對較低)，而數據顯示曼徹斯特的樓價升幅跑贏英國平均數，熟悉英國甚至曼城經濟和城市規劃的人，也許對當地樓價的未來走勢有更佳預測。希望讀者可多作交流。 Update 11/22/2017:  補白：週一看到匯豐銀行減按揭息率的新聞，而政府又說討論申請退還印花稅的期限由現時6個月，改為9個月至12個月。兩宗新聞顯示銀行水浸，有條件持續低息貸款，資產仍然是資金好去處。而政府放寬辣招，讓樓換樓人士較放心去馬換樓。兩單新聞都有利樓市升勢，所以即便樓價未必再大幅爬升，升幅也應該絕不止於通脹率。特此修正。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis

  • 負利率罕見 遊戲規則變

    上週提及粵海置地(124) 交投量突然變活躍，原來是有春江鴨。上週二晚集團公告深圳舊廠房更改土地用途申請已獲批，未來可作房地產發展。端午節前後，恆指連續四週造好，累升1323點。本週一卻大跌529點，單日蒸發早前的四成升幅。觀察所得，下跌的速度一般較爬升快得多。近年恒指單日升跌幾百點似乎已成為常態，投資者亦見慣不怪，倒是要學習如何應對這類大幅波動市。世界在變，再優秀的投資方法和工具，都需要進階版。所謂進階，是保留原有的基礎框架，微調可變動的細節，大多數情況已能大大提升效益，而間中亦需要檢視基本原則。 早前筆者參加科大余家林副教授的講座，探討負利率環境下的投資。余教授清楚指出：絕大部分的金融模型，都建基於一個假設：無風險收益率(risk free rate) 等同存款利率，並且大於零。只有當假設成立，而期望回報率勝過存款利率，金融模型的推論才成立，並作出較為貼近現實的預測和估值。若果無風險收益率變為負數，大部份模型的最基本假設便失效。負利率在歷史中屬非常罕見，由於相關數據有限，令人難以按經驗推斷在非一般的負利率環境下，投資人是否還能相信那些金融模型的演算。價值投資者很少使用金融模型為公司估值，而利率正或負大體不影響對個別公司或行業前景的分析。提及余教授的分享，因為他點出了一個明確事實：眼前的外在投資環境，和過去幾十年很不一樣。究竟這等罕見情況下，以往行之有效的推算方法，是否仍會切合投資人期望，是值得深思的事。 除了投資環境，科技界的破壞性創新，亦建立了全新的遊戲規矩，衝擊傳統企業。本港有很多call 車app，公眾較熟悉的包括Uber，GoGoVan 和 EasyVan，而Uber 的估值超過625億美元。以往筆者認為用戶和司機對Uber 沒有loyalty，而且市場的替代品很多，除了其它call van app，還有快的app，難以理解Uber 的極高估值。除了綁定信用卡外，看不到Uber 有任何壓倒性優勢。近日筆者有新體會 － call van apps 和call 的士 app，只是改進原有的產業的溝通模式，令司機和乘客更有效配對，減少資源浪費（如乘客等車和司機在街上兜客的時間）。只有Uber 開發了一個新市場 － 讓過往無法收費載客的私家車，成為帶來淨現金流的工具，釋放了資產價值。一下子全世界的私家車，從以往的不斷折舊，瞬間成為生財工具！這就是Uber「破壞性創新」和值錢之處，並帶來深遠影響。這種服務俗稱「白牌車」，舊印象是安全性較的士低。但Uber 要求司機為房車登記，乘客的信用卡又已綁定，加上app 能即時追蹤行車位置，融合科技的「新型白牌車」，縱使未能完全杜絕不法之徒，至少大幅提升司機和乘客的旅途安全。Uber 完全顛覆了現有的交通營運模式。 另一個例子是加拿大Walmart 週初宣佈停收Visa 卡，理由是Walmart 未能就Visa 收取的手續費達成共識。一直以來信用卡的龍頭大哥是Visa 和Master Card，亦因為廣受客戶所用，若果商店堅持只收debit card、現金和支票，大概會因為未能提供方便的支付方法而流失很多客戶。於2009年成立的美國公司Square (NYSE: SQ)，為中小企提供簡便的POS (Point of Sales) 系統，包括硬件軟件，降低商戶接納信用卡付款的成本和程序。由此可見兩大信用卡公司在電子支付的壟斷地位，但這種能「壟斷」能持續嗎？據筆者所知，內地的移動支付發達非常，大部份人使用微信錢包和支付寶。簡易的程度是，光顧路邊的小型士多店，都不需要付現鈔。只要智能電話在手，掃描QR code，便能即時以微信錢包結賬。這不單止適用於士多店，就連搭的士在餐廳吃飯交水費電費保險費等等，都可以使用微信錢包。這種移動支付和電子錢包越流行，兩大信用卡公司的優勢將逐步降低，因為電子錢包除了綁定信用卡，也可以綁定銀行卡，  又或直接存入現金。移動支付改變了現有的付款習慣 － 由碌卡簽名，變成簡單地scan QR code，或者簡單按一鍵就完成交易。相比信用卡，更方便快捷，甚至可能更安全。 當遊戲規則改變，業界players 都需要調整策略適應新環境新規矩。不論交通運輸、電子支付抑或財務投資，都需要與時並進。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis

  • 從《沽注一擲》看金融海嘯後的投資風險

    踏入二月媒體都指農曆新年快到，春運已開始，估計內地A 股和港股市場交投不活躍，能保持反彈升勢。然而週一成交不足700億且收市微跌不足100點，昨日午市又錄得約157點跌幅，筆者未知股市會繼續尋底或是已經轉勢，但早前逐步吸納的股票會繼續持有，新年前未必有動作。天寒地凍holiday mood，週末看了根據Michael Lewis 非小說類著作《The Big Short》改編的同名電影。即便早就看過書，電影都絕對值得看 － 短短兩小時就向觀眾說明次按的風險，CDO 的結構和問題，投資銀行和評級機構如何賺錢，以及泡沫爆破前沽空的主角們如何洞悉先機並查證。 價值投資向來強調業務穩健的公司需要時間為股東創造價值，而複式增長會帶來非常可觀的回報。本欄曾提及現今世代科技發達，汰弱留強以及股價循環越來越短。看完《The Big Short》加上日本實行負利率新聞，啟發筆者明白保留資本之外，另一個需要正視風險管理的原因。 金融海嘯後美國為救市進行量寬。本來利息是借貸成本，表示相關風險（風險越高，利率越高)，但為了避免重現大蕭條， 聯儲局實行QE 增加資金流動性，而且利率長期偏低。借貸成本過低，加上貨幣貶值，變相鼓勵各行各業進行風險較高的業務，也逼使投資人尋求回報較高（相應風險亦較高）的投資。所以，現代股民買賣股票和經濟起飛利率高企的年代不一樣，必須注重風險管理。 上週四恆發洋參(911)的股價在一小時內下挫超過90% 然後停牌。市場傳聞滿天飛，直至主席確認曾抵押部分股權借款，估計被斬倉導致突然出現沽壓。過去幾天有不少相關報道和分析，尤其是早前的盈喜公告，實質為盈警。2015上半年的營業額和盈利分別有46% 和149% 增長，淨利潤率超過35%，達4.38億元。持有現金和有抵押存放和短期銀行貸款相約。而2015 全年盈利僅增長約50%，推算下半年虧本蠶食上半年的利潤。 過去多次在提及價值投資都需要風險管理，並舉例說明。今次恆發洋參的上市歷史較短，不符合傳統價值投資的篩選條件，估計本欄讀者少被殃及。若去年夏天單看半年業績，會認為公司屬高增長兼具備潛力，但資金實力並不雄厚，股價又已累積很大的升幅，甚至不必加進觀察名單。而集團早前的賬目很靚，營業額和利潤都錄得大升幅，這是否代表穩健有前景？其實公司的現金水平和負債比例亦能顯示實質情況。先不說賬目有多少部分符合或不符合價值投資理念，若果投資人堅守風險管理原則(例如從高位回落某個百分比就離場)，並且關注公告，則股價從去年12月31日年結日的$0.71 下跌至1月27日$0.395 （跌幅達44%) ，早已離場，不會繼續持貨受股價突然下挫 9成影響。 恆發洋參的情況，不論跌幅和速度都頗為極端，並非市場常態，但風險管理就是要幫助投資人避過「意外」帶來的大損失。 《網上加料版》 近日看通告，除了不少盈警（尤其是生產和售賣鋼鐵的集團，閱畢公告會更了解內地進行「供給側」改革急切性），亦有部份令人感到奇怪兼增廣見聞的。 中國中鐵(390) 於1月31日的公告指完成第一期的國內債券發行，面值合共人民幣41.7億元，票面利率分別為3.07% (5年期) 和3.8% (10年期)。筆者很難理解為何會有人買這種債券。一來人民幣正在貶值，單是過去幾個月的貶值幅度已經超過債券息率，而近日媒體報道本地的人民幣存款利率高達4.1%，勝過債券，加上年期較短靈活度更高。 恆發洋參的股東押股借錢，香港教育(1082) 則有附屬財務公司持有放債牌照，最新一宗貸款收取12% 年息。公告列明借貸業務為主要業務之一。翻查截至去年6月30日的年報，借貸收入約佔總收不足3%，其餘97%的收入都來自私人教育服務。但分部業績主要來自投資收益(佔94%)，而借貸分部業績則佔6%，私人教育業務卻不賺錢。 另外還有不少合股供股的情況，又有電影票房資訊等。看上市公告是了解社會的另一途徑。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis