美國買工廠買安老院 固定資產高回報?

週一美國陣亡將士紀念日(Memorial Day) 休市,港股繼續唔上唔落無方向。近日最吸引筆者眼球的公告,是其士集團(HKG:0025) 收購美國的安老院舍,以及玖龍紙業(HKG:2689) 收購美國的紙漿廠,兩者的共通點是美國,特別之處是固定資產和工廠!
2008年金融海嘯後,多年的負利率令現金貶值,資產升值,物業的租金回報由6-7釐一直下跌至2釐左右,甚至更低,過往上市公司通告較常見的物業收購是香港、內地或歐洲。至於工廠,印象中內地或其它發展中國家才是營運工廠的理想地,不論薪酬、土地或建廠成本均較發達國家低一截。若細看兩則通告,卻發現美國固定資產和營運工廠的回報不俗。
其士集團以6,575萬美元(約5.16億港元) 收購十項安老院舍物業,合共1060 單位,可出租面積450,000 平方呎,而整體平均入住率超過70% 。2017年全年收入約2,778萬美元,較2006年下跌約2.7%,而淨營運收入(未扣除應付經營商的管理費)則約589萬美元,較2016年下跌15%。
雖然淨營運收入下跌,但按收購價計算,回報達接近9釐。假設管理費4% 至 6%,回報仍達3-5釐,勝過一般的物業租值回報。只是物業價格升值潛力不及大城市,出售亦不容易,再計及美國稅務支出,回報或不及想像般高。但現時平均入住率僅 7成,收入還有很大的增長空間。此外,集團在美國擁有25間安老院舍提供接近2,000 個床位,又預期美國老齡人口上升,對安老院舍的需求會持續增加。作為有穩定現金流入的長線投資,不失為頗佳的選擇。
再看玖龍紙業的通告,該美國紙漿廠的營收和利潤都令人眼前一亮!截至2018年3月31日首季度的稅後溢利達590萬美元,較2017 全年更高!  玖紙以1.75億美元收購該工廠,若簡單以首季度利潤乘四,估算2018年全年利潤,收購價市盈率約13倍,但計及雙位數增長,估計實質市盈率僅為單位數。
筆者未詳細估算兩宗收購對上市公司收益的實質影響,所以並非推介讀者投資該兩間公司 (畢竟上市公司業績和潛力要全盤考慮,不是單憑一兩宗長線投資或上游業務併購,能輕易算出估值)。為文提及兩宗通告,是科技公司之外,美國也許還有增長快的工廠和回報高的固定資產投資機會,值得發掘,這和投資者過去多年對美國的印象不一樣。

聽貝南奇後試看中美經濟

近日恆指很波動,上週末大幅下挫,週一卻大升。有說全球嚴寒天氣,令油價回升,亦救了本地零售業。轉勢嗎?昨日開市不久跌超過400點。如果投資者短炒博反彈,真的需要高超技術準確拿捏時機。而timing 往往是最難預計的。上週的亞洲金融論壇,前聯儲局主席貝南奇提到遇著金融危機,重點是具備有能力抵禦的系統,而首要條件是:Capital! Capital! Capital! 具備資金實力總有助度過低谷。筆者並非勸喻投資者不入市,恆指現價市盈率真的低,應該考慮逐步入市。而美國亦有不少基本因素好的公司,市盈率同樣是抵買的單位數。由於美金強,加上金融海嘯後行了幾年QE,經濟逐步回穩,是值得留意的投資市場。
內地經濟增長速度放緩,加上人民幣貶值令資金外流。港元雖與美金掛勾,但地理位置靠近中國,加上不少內地公司在香港上市,經濟循環和股市走勢都受中國影響。近來美元強勢兼加息,港元未有跟隨,也令資金流出香港。筆者理解資金流出中國和香港經濟體的因由,不明白的是全球跌市。以往全球性跌市都有明顯的泡沫或危機,例如1998年的亞洲金融風暴,2000年的科網泡沫,2001年的恐怖襲擊,2003年的SARS,2008年的次按問題…  今次的危機或泡沫是甚麼?中國並非全自由開放的經濟體,人民幣不能自由兌換,貨幣貶值和經濟放緩理應對美國和歐洲影響有限。而石油價格下跌,除了打擊產油業和上下游業務,也會影響成本較高的新能源供應商,但一般而言有利整體經濟發展。
筆者找來美國Real GDP,CPI 和油價的歷史數據,附圖中可見美國自1950年至1980年期間,GDP 大部份時間保持增長,而CPI 亦顯示持續通脹。直至1980年通脹突然迅速急升,而GDP 顯示倒退。1985年開始有油價數據(綠色線),緊隨油價升的除了通脹,是 GDP 增長率下降。而油價下跌時,GDP 隨後會錄得顯著增長。現時油價和通脹齊降,估計美國今明兩年GDP 可以保持不俗的增長。
不少媒體說中國輸出跌市,筆者認為一個半封閉的經濟體,不容易短時間影響全球股市。過去幾年產油國因為油價升而獲得巨利,並投資於西方國家的股市匯市基金等。美股自金融海嘯後一直造好,而油價從去年拾級而下,估計產油國套現投資獲利是合理做法。
貝南奇在論壇提及每個國家的經濟好壞,長遠要看供應面(例如有否創新產品),減息和量寬以及基建都是短暫的藥方。這看法正是內地所指的「供給側改革」。上星期高天佑的《一支原子筆令人心傷》提及內地的產能盡是門欖較低的產品,對於精細度要求高的產品,例如原子筆頭的走珠,至今都是靠進口,道出中國要保持經濟增長的問題所在。相較美國的科技日新月異 (就如昨天出席創科署的活動的Paypal,Tesla 和Space X 創辦人Elon Musk),量寬換來的喘息空間,讓美國未來經濟保持健康增長。
《網上加料版》
早前四環醫藥(460) 發通告,表示羅兵咸永道會計師樓辭任核數師。理由是2014年的賬目,因為核數範圍受限,未能出具意見。而2015年的賬目有持續性,評估之後決定不接受委聘。而四環醫藥最新委聘國富浩華作核數師。核數師對2014年賬目不出具意見。一般而言,核數報告內會有一段意見(opinion),最常見的是以“true & fair”形容,即賬目是真實公正的。次一級可能是“true & fair except…” 即只是某一部分要注意,或者某部份的核數工作受限制。現在核數師不給予意見,兼且辭任,令人懷疑集團的賬目不夠清晰有問題,而最新委聘的又非四大會計師樓。
四環醫藥於停牌前,股價曾持續上升,後來更一送一紅股,及後股價稍為回落。如果有風險管理準則的投資人,估計賺幅不少並早已安全離場。若果看到售賣的心臟藥市場具潛力,過去幾年的賬目健康,核數師又是名牌,加上有投行Morgan Stanley 支持並合作成立JV,一心合上眼長期持有便中伏。集團是毫無先兆突然停牌,現在連核數師都辭任,可見過往在再好的track record 都可以瞬間轉變。
由此可見風險管理對價值投資者都有其重要性。研究市場和年報選股之外,值得花時間定下風險管理準則。
另外,上週分析的粵海置地 (124) 發盈喜,估計2015年的盈利錄得顯著增長,主要由收購勝旺獲得。雖然該股市值小交投不活躍,但恆指大上大落的幾日間,股價保持平穩,值得留意並考慮持有。