台房空置率高 樓價依舊漲升

日前台灣發佈十年一次的人口和住宅普查結果。空屋率從19.3% 降至18.5%,但空閒住宅增加10.4萬戶,總量更達到歷史新高 - 166萬戶!這數字是甚麼概念?每年政府發布的低度用電戶數89萬的兩倍!另外,「偶爾自住」住宅若49萬戶,全台合計約超過200萬戶住宅,無人居住。平均而言,每6戶就有一戶空屋。

到底空置率來自哪些區域?最高是金門縣達31.3%,第二是花蓮縣(27.4%),台北市最繁榮兼人口密集,空置率最低 - 15%!沒錯,最低都有15%!而且相較10年前增長了1.6%,代表台北市近十年的常住人口減少。

人口普查數據對投資人有何意義?

港人來台變大鄉里,先前和親戚在台灣看樓確實大開眼界。十年以內的豪宅,所謂全新狀況是毛坯屋,即香港的清水房 - 沒有油漆沒有天花沒有地板,好比踏在泥地。據說,這類毛坯屋受歡迎 - 畢竟新業主總愛自家裝修,毛坯屋省了一筆拆卸費用呢~  

最奇特是:業主是多年前買房的。即是買豪宅後直接丟空幾年等升值轉手!這種事在港人眼中,夠新鮮吧!

地產經紀說很多富人 full pay 買房並丟空,這好比存錢儲蓄。為何不出租?大概租金回報低,而且又要先裝潢。能夠full pay 的投資者也不乎租金回報吧~ 再加上裝修,應該無利可圖,所以寧願丟空兼每月白付管理費。

砸下大筆資金不生財,沒有槓桿甚至負現金流…  這種房產投資法,對港人而言很新鮮!家母稱之為「守株待兔」法門。

過去10年,香港樓市表現極佳,不論生意人或專業人士,都愛買磚頭投資。台灣呢?資深廠家和主任醫生都認為台灣房價被炒高。廠家長輩多年來在台北市區租樓,據說是擔心兩岸局勢不穩定,始終想靈活。醫生則認為近年房價大漲,情況就似加拿大溫哥華 - 純粹資金湧入炒起,無實質需求帶動。

港人買磚頭,最希望「進可攻退可守」 – 最好自住出租投資皆相宜。香港的物業大部份都能滿足三個願望,台灣則似乎租屋抵過買樓。的確,房價不停升,但新屋處處兼且空置率高,即是(1) 剛性需求弱 (2) 租值相對低。

實際計計數。香港物業不論是1000萬以下做8成按揭,又或1000萬以上做6成按揭,而HIBOR plan 計算,攤分30年,每月供款相比市價租金,最多高出20%!  台灣物業若做8成按揭,每月供款較市值租金高80% - 110%!差距很遠吧~!

台灣物業回報主要來自資產增值,但賣房獲利要繳稅:2年以內高達45%,3-5年則35%,5-10年稅率20%,10年以上一律15%!

物業利得稅率高,現金流難持平,加上大量空屋,為何台灣還是不斷建新房,兼且房價漲升?這種「怪現象」不見得是最佳投資。思考良久,也許台灣的金融市場和產品,都不及香港靈活兼多元化。在香港,港股日股美股債券外滙各式基金等,通通輕易而舉就能接觸交易。台股有漲停和跌停制度,外幣匯兌稍為麻煩,閒置資金沒去處,也不追求租金回報了,但求穩健不蝕本,又具升值潛力就好。

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精選推介:台式理財 & 有數有據

記得小時候,經常聽長輩講存股,曹仁超也多次提及複利回報的威力,教人儲股票。而「聖誕鐘,買匯豐」更是港人順口溜,總之買匯豐股票當作儲蓄,賺息又升值。但自2008年金融海嘯,匯豐股價大挫,翌年更以$32 世紀供股,及至2020疫情年,匯豐宣佈派息後卻停止派息…  新一代港人大概都不信亦不敢存股。未必賺到利息之餘,股價更可能下挫。而美國QE 量寬多年,利息接近零,新一代難再相信存股的穩健性了!

消失於香港的存股策略,在台灣原來大有可為!台股市全球配息率數一數二高的公司,輕易找到每年5%回報的股票,碰上股價下挫,更會遇上配息率7%-8% 的股票!而且因為有漲停和跌停規則,股價波幅相對小,而銀行股派息穩定。讀者有興趣,可以聽聽《投資花二姐:台股高息存股術》。好友Leira 是其中一名主持人,早前台灣疫情長待家中,與同窗港女Jace 製作podcast。「花二姐」 除了代表兩位氣質女,國語更是「華爾街」同音。「存股術 」請來嘉賓Susan 分享,除了如何選擇台灣的高息股,也會談及稅務安排(海外所得有免稅額)。Susan 分享存股的特別之處,是好比買股要看市盈率PE,存股策略則根據配息率高低作出調整,即是不會只存不賣,也並非不換馬~ 確是第一次聽到這種概念呢!

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雖然現時陪家母休養治病旅居台灣,但還是想多了解本地的物業市市場和金融產品。Leira & Jace 的《投資台灣房產小竅門》《台灣券商複委託交易平台攻略》,每集短短十多分鐘,介紹了媲美香港物業投資回報的台北旺區,又簡單說明台灣證券行和銀行買美股的複委託平台。
另外,值得一提的是Facebook 專頁帖文,為三個疫苗股Moderna, BioNTech, Pfizer 比較options 數據,並指Moderna 和 BioNTech 的put to call ratio 大於1,說明市場短期有不看好股價續升。果然,過去兩日三股股價齊跌。

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投資人除了解各種投資方法,進行研究分析時,其實最需要原始數據和 ideas!  

好友車品覺兄今年推出新書《數循環》,而最令人欣賞的是:會長大的書!《有數有據》網站有其多本著作的擴充內容,讓讀者持續成長,更加了解大數據收集和運用。大數據行業確是極具潛力,疫情之後全球習慣work from home, 使用雲端服務,又轉為網購,數據的處理和運用更不可缺少。過往Planatir (PLTR) 還未上市,品覺兄就已提及這家神秘又強大的數據分析公司。另外,股神畢菲特也加持的Snowflakes (SNOW) 也是數據處理公司。兩間公司上市後的表現俱佳~ 

網站的《數修行》專欄,間中有精挑細選的數據圖表或短評,是讀者的尋寶處。最近貼出HACK ETF 的股價走勢圖,這是專投資網絡安全公司的指數基金。這ETF 的價格穩步上揚,波動不大。投資人也可參考基金持股,了解市場有哪些網絡安全公司。好像Palo Alto Network (PANW) 最近兩日股價飆升了20%!除此之外,還有商學院的教材,談及人工智能和數據。而網站的Kology Beta 標誌,其實是「擇星榜」- 運用數據和科學的計算方式,品評全球華人的影響力,至今已納入超過7000名華人,蠻有趣的呢~!

kology.com

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海景新盤變高槓桿融資工具 街市旁劏房無view豪宅價

早前友人帶筆者參觀新地(16)北角海璇示範單位,才知道新樓盤的最吸引之處並非海景或配套,而是可作為高槓桿融資工具。
記得海璇最初只讓帶備七百萬本票的潛在買家參觀,近日在IFC 一期設立示範單位,不再要求七百萬本票,改為碌信用卡(沒任何銀碼過戶)。現時樓花招標均為廳房全海景的單位,呎價由約$50,000 起跳,已成交的單位中,其中兩個不足1600呎單位,售價過億元。若計及折扣優惠和回贈,作價分別超過8,500萬和9,500萬。
北角並非傳統豪宅區,而海璇的位置非常貼地,座落渣華道政府街市旁,而隔一條街的寶馬道和春秧街滿是街坊店舖、小販菜檔和路邊攤。單位擁有九龍東無敵海景,但未能觀賞維港煙花。一般而言,豪宅單位越大,呎價相對越高。但海璇作價進取,千多呎單位賣近億元。有米富豪或嫌單位太細,而追求實際的自住人士,可選擇坐擁相同海景,但呎價便宜一截的二手物業,如和富中心或城市花園,或同是新盤的維港頌。
究竟海璇的最大賣點是甚麼?
看過不同的付款方法,頓時明白了。經紀說至今的成交,沒有買家選擇25年期的備用一按和二按計劃(即常見的樓宇按揭),買家要麼一筆過付款,要麼選擇另外兩個貸款計劃。
計劃一:最高貸款金額達海璇樓價120%,利率僅1.88%,每月只需支付利息,毋需還本金,貸款期為兩年。條件是擔保人或自有物業估值達海璇樓價四成或以上,而該物業不必抵押,只抵押海璇單位。
由於貸款金額高於物業估值,而且利率極低兼且兩年期只需還息不需還本金,根本就是低息短期的大額借貸吧!自身或親屬(包括祖父母) 有估值較高的物業 - 若以海璇至今的最低成交價約5,700萬估算,估值四成即2,280萬以上的物業,即一個鑽石形的太古城海景花園,即可使用這計劃獲低息貸款,而貸款銀碼遠高於該物業估值。而未來兩年就算只是簡簡單單買債券,也可進行套戥賺息差。如果熟悉金融產品運作,又或本身有生意實業,簡直是輕鬆獲得低息大額貸款再投資!
計劃二:最高貸款金額達海璇樓價80%,零利率,每月只需償還樓價本金0.5%,貸款期3年。申請條件是個人或擔保人擁有的金融資產(港幣或外幣存款、債券股票、單位信託基金、香港保險單) 價值達達海璇樓價30%。
這計劃讓買家將手上的金融資產套現,而貸款額是金融資產值160%!3年免息,即是可以無本生利。除了本地金主,估計這適合內地人 - 據聞過去幾年不少內地人透過購買本地保險單走資(大額賠償的萬用壽險,可作為抵押品向銀行貸款,是一種將人幣套現兼有槓桿的金融產品)。
看過計劃一和二,頓時了解新地的銷售策略了。海璇的海景單位,並非賣住宅,而是另類低息金融產品。買家一心融資,樓價當然越高越好(低息甚至免息獲得更多貸款),是你情我願、互惠互利的付款方法。
新地低息貸款賺乜?海璇未入伙,筆者猜想銀行暫時未能估足價,但只要有成交,未來整個屋苑的呎價,都會接近現時的進取定價。海璇總共有355伙,海景單位只有約100伙,剩下的單位主要是二百多至三百多呎的無海景劏房單位,還有少量四百多至五百多呎的中型單位。它們位處馬路旁邊,沒有海景,賣點只剩下交通便利和會所。相比其它劏房新盤,未見突出優勢。但由於是同一屋苑,海景單位的進取呎價會成為估值指標,令剩餘的二百多個無特色單位呎價水漲船高。
賺取「街市旁劏房,無view豪宅價」利潤,自能填補現時的極低息甚至零利率的貸款成本。
註:上述分析只是根據樓盤有限資料和市場環境估算,未曾與新地職員訪談。

長實集團極抵買且適宜長線持有

上週五長和系公佈業績,一如媒體流傳,李超人誠哥宣佈退休。本欄過往曾多次提及長實集團(1113)屬穩健的價值投資,2017年業績雖錄得不俗增長,但未有驚喜。投資看前景,分析長實過去一年業績的同時,最重要是估算今年的表現。誠哥指地產仍是集團的主要業務之一,同時會持續增加其它行業的固定溢利。
集團的物業銷售收入和收益,於2017年分別下降了26% 和13%。早前出售中環中心帶來402億收入和116億收益,該交易會於今年完成並入賬。另外,集團已簽訂但要待物業竣工才確認的銷售約730億,位於香港已預售的屋苑包括星漣海、維港頌和海之戀等,保守假設今年有33% 入賬,那麼估計2018年的物業銷售收入和收益各超過640億和205億,即有50%和32%增長。
(億元) 2016 2017 % change 2018(預計) % change 已簽訂合約但未確認之物業銷售
物業銷售
香港 208.82 127.92 -39% 402+161 340% 484.27
內地 359.14 295.55 -18% 70 -76% 210.28
海外 8 5.04 -37% 11.02 119% 33.06
Total 575.96 428.51 -26% 644.02 50% 727.61
物業收益
香港 71.08 48.89 -31% 116+61 262%
收益率 34% 38%
內地 111.06 106.35 -4% 25.19 -76%
收益率 31% 36% 36%
海外 -0.76 2.56 -437% 5.60 119%
收益率 -10% 51% 51%
Total 181.38 157.8 -13% 207.79 32%
業績公告提及集團前景,估計2018年的固定收益,會較2016年增加50%,筆者估計該固定收益主要來自物業租金收入和飛機租賃,兩者於2016年合共帶來約70億收益,估計2018年將達100億左右。
筆者於下表的估算,香港的租務收入,因出售中環中心而少收8億,但誠哥指會找來16億其它固定收入。而內地和海外啲咁租務收入都只是假設升幅。至於飛機租賃業務,集團現時有86架飛機,未來會以129億新增59架飛機。假如今年有25架新飛機投入服務,則飛機租賃業務的收入會增加約30%。
2016 2017 % change 2018(預計) % change
租務收入
香港 62.9 63.04 0% 63.04 – 8 + 16 13%
內地 3.98 5.03 26% 7.042 40%
海外 0.96 3.23 236% 4.522 40%
Total 67.84 71.3 82.604 16%
飛機租賃
亞洲 0.15 3.73 2487%
歐洲 0.06 2.56 4267%
北美洲 0.43 2.24 521%
拉丁美洲 0.2 1.31 655%
Total 0.84 9.84 1171% 12.70 29%
而集團於去年1月,和長江基建及電能實業成立合營企業,收購DUET 集團,另外也合資收購了Reliance 和ista ,全是外地的能源資產擁有人或管理營運商。根據2017年的業績估算,即便2018年能源業務零增長,也能為長實帶來30億收益。
合營企業 2017 佔比 2018(預計)
DUET 集團 28.23 40% 11.29
Reliance 集團 15.65 75% 11.74
ista 集團 10.95 65% 7.12
Total 54.83 30.15
集團持有的物業存貨(流動資產)價值超過1350億,現金約550億,而短期銀行貸款僅143億,長期借款576億,財務穩健。
業績公佈後,股價未見大幅波動。現價市盈率僅10.5倍,而根據上述分析,2018年的全年業績,各主要業務都將錄得雙位數增長,實屬抵買之極,值得吸納。而且,由於集團計劃開拓更多的固定收入來源,頗適合價值投資人作較長線的持有。

此文同見於《信報》的《價值投資》專欄
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淺談海外物業投資貼士

上週隨友人參加海外物業的投資講座,聽見有趣實用的經驗,不瑰寶自珍,在此和讀者分享。

講座由具有二十多年歷史的英國發展商主辦,報表演示內容簡短,資訊有限。倒是與在座的投資者交流,讓人穫益良多。其中一位投資者曾買此發展商的樓花,結果延期一年仍未收樓入伙。本欄早前曾為文分析曼徹斯特的物業投資價值,簡單而言,因為有匯兌風險,加上貸款利率和物業稅,回報並非特別吸引。除非城市規劃具極大潛力,那才值得考慮投資當地物業。不過,當日遇上經驗豐富的專業海外物業投資人,其思維和經驗倒是值得借鏡參考。

E 君大約二十年前開始投資英國房地產,以往都是購買位於倫敦的物業,尤其是面積和總額較小的單位,貪其易於放租兼印花稅低。過去兩年,E 君陸續沽出倫敦物業,除了租金回報越來越低 - 由過往最高接近7厘,至現時的2-3厘,也因為維修保養費用高。由於套現後有一批英鎊,又未想調回香港,唯有繼續在英國發掘投資機會,所以對準曼城 - 租金回報高達5-9厘。E 君很坦白- 要不是手持英鎊,未必覺得曼城的房價抵買(計及滙率、利率和稅率),只是不想讓資金閒著白貶值。

E 君分享了海外物業投資的心得:
  1. 位置很重要。不必看將來潛在發展,必需選擇近地鐵站或市中心的位置。除了容易出租,租客質素也相對較高。
  2. 只會買新樓(包括樓花),完全不考慮二手市場。而且因為維修費用高,物業持有期不會超過10年。E 君的親身經驗:某間樓齡7年的物業,維修兩個洗手間的費用,竟然等同全年的租金收入!即是一次維修白白損失了一年租金!
  3. 偏好studio 或一房單位,因為銀碼相對少,轉手率較高,容易套現。(這點香港也類同)
  4. 若果購買兩房單位,必需選擇有兩個浴室的設計,否則相對較難出租。
  5. 不會選擇地面樓層,因為潛在租客會擔心治安問題。

英國之外,E 君亦投資日本物業,而且都選擇整幢售予投資者的樓盤。近年買入東京單位,多數是受2022 奧運會的概念吸引。其實,日本的海外投資者租務市場成熟,有物業管理公司幫忙收租打點,並以AirBnB 的短租形式出租。只要使用率達八成,每年回報就超過6厘。早於一兩年前,筆者就聽過這種安排,倒是不知道普及程度這麼高。至於物業貸款,由於日本當地銀行相對謹慎,私人銀行的專業投資客戶,可考慮抵押債券基金(一般可以借九成的基金值)獲取免稅貸款。扣除貸款利息和物業管理費,日本的租金回報仍達三厘!以其低息環境考量,算很不錯。

在場的投資者還分享了其它資訊如稅務安排、物業管理、選發展商等貼士,沒想到隨意跟友人走一轉,就長知識了。