港台樓花大差異

樓花在台灣稱作預售房。在香港買樓花要先入票、抽籤和排隊選單位,人頭湧湧場面墟冚。台灣呢?近日觀察,銷售預售房的工作大多外判給第三方,地產發展商不會自行開賣,也不見擠擁人潮。一般而言,3星期至3個月內完售,都算作暢銷受歡迎。某些地產發展商實行不二價(像香港有清晰價單,不必講價),但更常見的似乎是每組客都有議價空間。香港人看來匪夷所思,而且銷售效率較低,但台灣人似乎習慣了,認為理所當然。不二價反而是少數,未廣被接受。

以往提及台灣住宅的空置率高,而且租金收入難抵每月供款。早前台灣朋友說兩年前購置大概720萬台幣的物業,現時每月租金收入26000台幣,年回報約4.3%,而且房價升值約25% – 30%了!友人說林口的房價潛力高,最近又簽約買了2024年才建成的預售房。我網上搜尋資料,林口的淨移入人口連續幾年全台排第一,而且正在開發影視園區和工一市地重劃園區,預計未來幾年都會繼續錄得人口增長,有助推升樓價。

台灣和香港樓花銷售最大的差異 – 是貸款!香港樓花大多數有即供優惠,而發展商按揭又有一按和二按,過往更有不必壓力測試的「呼吸plan」,但一般只是承造首1-4年內的貸款。記得以往曾有香港媒體幫手計數,要買家謹慎計算幾年後的還款銀碼和利息,是否仍能負擔供款。

台灣呢~ 購買樓花的頭期款(首期) 10%,第二和第三年再付4% 和6%,即是正式交收房屋前合共付20%。沒有即供的選項,甚至貸款都是by default 由發展商統一和銀行談條件。所以,預售房的合約註明買家在物業建成,正式交付時會貸款80%。如果地產發展商找來的銀行,未能為買家批出80% 按揭,而差額少於30%,發展商會以相同條款和年期,貸款該差額予買家。若果差額超過30%,發展商同樣會借出差額,但會和買家磋商還款年期和利息。

有看懂嗎?即是銀行認為未夠能力貸款8成的買家,地產發展商會包底提供差額的貸款,而且不會獅子開大口做『大耳窿』,而是根據銀行條款貸出差額予買家,好讓物業順利成交!這條文顯然是保護買家吧!我忽發奇想,如果年紀稍高的人在台灣置業,也許還是有機會獲批年期較長兼高成數按揭(因為所有戶主由發展商統一向銀行談條件,整體的貸款條款相同),對業主是很大的便利吧!

台灣樓花另一個讓人驚嘆嘩然的特色,是「客變」。記得早前參觀友人在內湖的新居,裝修由三房變兩房,而且廚房的座向、位置和形狀,都和原定設計有別。我本來以為裝修費很貴 - 尤其要拆牆改間隔的,卻原來發展商容許客變!只有主力牆的格局不能改動,其餘的間隔,可以在建築時提早說明改動,發展商會配合!而新居贈送的廚具電器,都是用票券換領,不是預先放置進屋內。所以,台灣買家改動新房的靈活性很高,又不會浪費人力和物料!很厲害~!(大概是戶數有限才能這樣做。如果在香港,不可能容許每個家庭客變的吧?

看到友人投資回報佳,加上台灣經濟好,兼美元貶值,我也蠢蠢欲動,認為台灣某些區域的物業值得買入投資。

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淺談海外物業投資貼士

上週隨友人參加海外物業的投資講座,聽見有趣實用的經驗,不瑰寶自珍,在此和讀者分享。

講座由具有二十多年歷史的英國發展商主辦,報表演示內容簡短,資訊有限。倒是與在座的投資者交流,讓人穫益良多。其中一位投資者曾買此發展商的樓花,結果延期一年仍未收樓入伙。本欄早前曾為文分析曼徹斯特的物業投資價值,簡單而言,因為有匯兌風險,加上貸款利率和物業稅,回報並非特別吸引。除非城市規劃具極大潛力,那才值得考慮投資當地物業。不過,當日遇上經驗豐富的專業海外物業投資人,其思維和經驗倒是值得借鏡參考。

E 君大約二十年前開始投資英國房地產,以往都是購買位於倫敦的物業,尤其是面積和總額較小的單位,貪其易於放租兼印花稅低。過去兩年,E 君陸續沽出倫敦物業,除了租金回報越來越低 - 由過往最高接近7厘,至現時的2-3厘,也因為維修保養費用高。由於套現後有一批英鎊,又未想調回香港,唯有繼續在英國發掘投資機會,所以對準曼城 - 租金回報高達5-9厘。E 君很坦白- 要不是手持英鎊,未必覺得曼城的房價抵買(計及滙率、利率和稅率),只是不想讓資金閒著白貶值。

E 君分享了海外物業投資的心得:
  1. 位置很重要。不必看將來潛在發展,必需選擇近地鐵站或市中心的位置。除了容易出租,租客質素也相對較高。
  2. 只會買新樓(包括樓花),完全不考慮二手市場。而且因為維修費用高,物業持有期不會超過10年。E 君的親身經驗:某間樓齡7年的物業,維修兩個洗手間的費用,竟然等同全年的租金收入!即是一次維修白白損失了一年租金!
  3. 偏好studio 或一房單位,因為銀碼相對少,轉手率較高,容易套現。(這點香港也類同)
  4. 若果購買兩房單位,必需選擇有兩個浴室的設計,否則相對較難出租。
  5. 不會選擇地面樓層,因為潛在租客會擔心治安問題。

英國之外,E 君亦投資日本物業,而且都選擇整幢售予投資者的樓盤。近年買入東京單位,多數是受2022 奧運會的概念吸引。其實,日本的海外投資者租務市場成熟,有物業管理公司幫忙收租打點,並以AirBnB 的短租形式出租。只要使用率達八成,每年回報就超過6厘。早於一兩年前,筆者就聽過這種安排,倒是不知道普及程度這麼高。至於物業貸款,由於日本當地銀行相對謹慎,私人銀行的專業投資客戶,可考慮抵押債券基金(一般可以借九成的基金值)獲取免稅貸款。扣除貸款利息和物業管理費,日本的租金回報仍達三厘!以其低息環境考量,算很不錯。

在場的投資者還分享了其它資訊如稅務安排、物業管理、選發展商等貼士,沒想到隨意跟友人走一轉,就長知識了。