港樓黃金期已過 曼城樓房抵唔抵?

週末報章大字標題:專家料樓價再升一成,而內文則指樓價未來一年料再有10% - 20% 升幅。每次見到媒體大力唱好某個股票或大市,都可能是警號,需重新估算應否離場。這次報道納米樓,新樓呎價絕不便宜,12個月內再升一兩成,真的嗎?筆者平日路經地產代理舖,觀察櫥窗廣告,感到近來樓價稍為回落。翻查中原城市領先指數(港島區),10月底相比9月高位回落了約3%,早前亦有二手樓盤平手或蝕讓離場的新聞。
本欄過去曾數次分析樓市:2013年2月初撰文,指樓價兩年升幅約三成半,屬合理價格。2015年10月則指樓價有下跌空間,隨後半年樓價下挫10% – 15% 後再逐步回升。2016年10月港府再推辣招,估計交投量會下跌但樓價企得穩。過往的分析建基於美元、人民幣和港元的匯率、利率、購買力、流動性和三地通脹的差異,亦考慮土地價格和建築成本上漲等因素。讀者若有興趣,可到博客翻看舊文。
這次談樓價,筆者認為不必再細看匯率、通脹、土地價格和建築成本的差異。一來內地走資渠道有限;二來人民幣升值速度減慢,並由過往只升不跌,至近兩年突然大幅貶值再爬升;三來美元和人幣的利率差異較幾年前顯著收窄 - 數年前人幣存款利率高達6%,現約3.5% – 4%,而美元則由接近零利率,升至現時約1.4%;四來美國和中國的經濟增長差異縮小,美國股市連升10年且不斷創新高,科網公司有實質增長和盈利,而內地GDP 不再「保8」,大概是6%-7%增長。而香港的特殊情況 - 鄰近中國令經濟跟隨內地走勢,但港幣與美元掛鈎,導致金融海嘯後出現負利率狀況…  兩國的經濟、 匯率和利率的大差異,讓資產價格大幅上升。現在差異收窄,樓價很難像過去數年般大幅上揚。
過去幾年利率接近零,租金回報有3%-5%,再加上負利率(貸款利息低於通脹),資金湧往投資物業很合理。現時租值回報不足3厘(大概2.5% -2.7%),樓宇按揭利率約1.75% -2.20%,加上港府的樓市辣招,再計及資金流動性,買樓收租或借貸投資的誘因下降。另外股市造好,令每年投資回報達2-4%,而風險相對低的選擇較多,估計物業未必像過去幾年般大受追捧。但樓價不大幅上升,也不代表會下挫。只要經濟不衰退,通脹穩定,樓價會跟隨經濟緩慢地增長,不過黃金增長期大概過去了。
週末友人談及英國曼徹斯特的物業,租金回報高達7% – 9%,扣除管理費等淨回報約5.5%。當地市中心的樓花,一房單位約18萬至27萬英鎊(約185萬 - 280萬港元),較香港物業便宜。而首置印花稅只是2% – 5% (非首置加3%),首期三成,而樓價過去幾年上升三成。相對香港樓價確實容易上車,而且租金回報高,兼有升值潛力,似乎是不俗的投資選擇。
海外置業最大的風險是匯率和稅率。翻查英鎊兌港元匯價,由2014年7月高位至年初脫歐公投,最多貶值約29%。現時英鎊匯價稍為回升,相對當年高位下挫約23%。英國的物業資產增值稅率是18% 或 28% (視乎銀碼),免稅額約12,000鎊。所以樓價升幅,似乎都因被匯率和稅率吃掉。至於超過5% 的租金回報, 看似很吸引。網上搜尋英國的物業貸款利率,大概4% – 6%。若果貸款額為樓價七成,租金回報亦所餘無幾。
筆者未曾在英國居住,單看上述數字,未發覺英國樓盤特別筍。但現時英鎊匯價貼近低位(匯率風險相對較低),而數據顯示曼徹斯特的樓價升幅跑贏英國平均數,熟悉英國甚至曼城經濟和城市規劃的人,也許對當地樓價的未來走勢有更佳預測。希望讀者可多作交流。

Update 11/22/2017:  補白:週一看到匯豐銀行減按揭息率的新聞,而政府又說討論申請退還印花稅的期限由現時6個月,改為9個月至12個月。兩宗新聞顯示銀行水浸,有條件持續低息貸款,資產仍然是資金好去處。而政府放寬辣招,讓樓換樓人士較放心去馬換樓。兩單新聞都有利樓市升勢,所以即便樓價未必再大幅爬升,升幅也應該絕不止於通脹率。特此修正。

從CPI 推敲經濟狀況


近日美股和港股造好,筆者繼續持有早前分析推介的股票,另外撥出部份資金,學習均值回歸的短線買賣策略。這策略並不適宜沒時間看市的投資人,除了實質操作不方便,也容易發生目光短淺因小失大的情況。個人認為短線交易其中一個最大的用處:訓練克服心理障礙,從而幫助規避風險。

人對於曾經持有的股票,不論是賺錢或蝕錢離場,現價若較離場高,未必甘心以更高價再買;若股價較離場時低,又擔心趨勢已完結。假如無法克服這種心理障礙,長線投資便必須承受較大的波動,有時會見財化水或賬面虧本。如果可以隨時隨地入場離場(條件是交易費用低和心理障礙細),就能降低所面對的風險。

投資炒賣之外,筆者也嘗試了解目前的經濟狀況,現下拋磚引玉,希望會收到讀者回應。

觀察所得,過去2-3個月零售店舖 (尤其是時裝店) 的折扣很大,中高檔快餐店雖然價錢不變,卻推出銀碼細的餐點,讓人感到零售市道很差。同期樓價不斷上升,租金亦同步向上走。以往的經濟體,是經濟景氣且銷售市道暢旺 ,樓價租金才會一同升。所以,樓價指標就似經濟寒暑表,現在卻似乎不是那麼一回事。

實體零售生意差,因為網上商店搶了很多生意。至於資產價格上升則與量寬和低息環境有關。但金融海嘯至今九年,零售指標和資產價格持續背道而馳,到底代表甚麼經濟現象?

翻查香港統計月刊,第二季的綜合消費物價指數(CPI):104.4。細看分類,食品為106.2(當中以外出用膳的指數較高,其它食品則接近綜合指數)、私人房屋和公營房屋的租金分別為106.1 和110.7、電力燃氣 ~99.7、衣履~97.4、交通~103.9、教育服務~106.8、通訊服務~99.9、醫療服務~109.4。



簡單而言,指數高於CPI 即物價升幅高於整體,反之亦然。上述數字可見,服裝、電力和電訊服務越來越便宜(前天其中一宗大新聞是電訊商劈價,上網費用大減3-4成);日常交通費和餐飲費用,則與通脹看齊,但外出用膳較以往貴,而教育和醫療費用的升幅則遠超通脹。至於租金,當然亦超過整個通脹。令筆者驚訝的是,公營房屋租金升幅竟然較私人物業高得多!如果薪酬升幅與通脹同步,而租金、教育、醫療和餐飲費用上升,分配於置裝上網等的資源就會減少。

數字反映短期而言,時裝和耐用品等零售業務不濟,食肆增長則與通脹同步,當中又以非中菜較佳 (統計月刊有相關資料),而醫療和教育相關業務的前景好。(怪不得近日有上市公司收購本地和內地幼稚園的新聞,商人的市場觸覺果然敏銳。)

筆者腦中的幾個問號:上述資訊反映了甚麼經濟狀況?當社會的產出大部份流入業主之手,他們的消費模式是甚麼?資源會再流入本地經濟體成為正面循環嗎?能惠及社會各階層令社會欣欣向榮嗎?如果整體通脹和銷售升幅追不上資產價格的升幅,樓價是否仍能繼續上升呢?還望有高人賜教。

估值和注碼

踏入4月,過了業績公佈期,加上本週復活節長週末,市場交投淡靜。近來火辣辣的不是港股或美股,而是樓市,不論新盤或二手樓造價都不斷破頂。在低息環境買樓收租,其實是不錯的投資選擇。只是樓價越升越有,新樓一房都過千萬,風險高低確實要計算清楚。
筆者不熟悉新盤和樓花操作,倒是知道某些交投不太活躍的九龍市區屋苑二手樓,樓齡不太舊兼且實用面積高。可是住戶多數自用少放盤,交投不活躍以致呎價長期跑輸大市。而物業附近的未來規劃藍圖,顯示該區物業極具潛力,值得投資者注意。
談到比較呎價,其實樓市之外,投資股市的道理相通。
近日看Edward Thorp 的新書《A Man for All Markets》,作者本是數學教授,論文研究賭場的二十一點賭局,可以憑計算勝率調整注碼獲得優勢。往後實地在賭場測試,贏走不少錢更成為不受賭場歡迎人物。後來Edward 離開學術界,踏入全世界最大的『賭場』- 金融市場。這次他比較股票和選擇權的價格,找出被高估和低估的產品,然後進行長短倉對沖,成績斐然。截至1998年的28年時光,他的投資平均年回報率約20%。
筆者看書的最大感想,是發掘投資機會時,需要一個「參考價格」,以決定現價是否合理。價值投資旨在發掘股價被低估的公司,參考價格來自「演繹」財務報表和未來業務發展。由於「演繹」方式各有不同,所以股價反映真實價值的時間較難捉摸。不過,若是對比行業競爭對手又或相關選擇權,則差價比較快達到合理價格。
另外,Edward 提到勝出賭局的重點並非精確的預測術,而是注碼控制。一般而言,大部分時間會遇上勝率低賭局,玩家需要有耐性地接受銀碼小但次數多的虧損,沉著氣等到勝率高的情況押大注碼。
其實注碼控制和價格估算,都是股票投資時經常運用的技巧。具挑戰性的部份,是找出計算合理價格和勝率的方程式。