從收租股公告看本港和內地實體零售市道

美國總統的選舉結果令人大跌眼鏡,點票期間恆指更呈現deep V 形態,嚇倒不少投資者。特朗普的狂人態度竟然獲大批選民支持,反映貧富懸殊和社會分裂的情況嚴重。大局已定後,美國好友告知很多人為希拉里未能選上而大哭,尤其少數族裔 - 穆斯林護士聲淚俱下致電白人同性戀胸肺科醫生…   好友屬黃皮膚,太太雖是白人,但自特朗普參選以來,體會當地人因其膚色,態度不再如過往般友善,令其擔心自身安危,更認真考慮搬去加拿大,並已計劃感恩節週末前往視察。
特朗普沒有從政經驗,而且往往語出驚人,實在很難預期上任後的情況。既然看不懂美國形勢,只好回頭微觀本土市場。平日看公告,筆者最喜歡看中國地產發展商的每月營運數據,因為夠貼市(最近一個月),能明確反應內地物業的銷售情況和最新價格。香港的地產發展商雖沒那麼頻密更新數據,但太古地產(1972)剛公佈的第三季營運數據,側面反映經濟狀況,其中更有值得思考細味之處。
太古廣場,太古坊,港島東和太古城中心的辦公室出租率接近100%。而今年新租約的租金升幅介乎9% 至29%,以港島東(據知Facebook 的香港辦公室就在港島東) 升幅最大,其次是太古坊和太古廣場,分別升15% 和 14%,太古城中心則升幅輕微僅9%。商場銷售額則背道而馳:太古廣場的商店錄得 15.3% 跌幅,東涌名店倉則下跌 11.2%,這大概是因為少了內地旅客吧。太古城中心位處住宅區,商場銷售額跌幅輕微,僅下降4.2%。有趣的是,太古廣場和太古城中心的辦公室租金升幅,與商場銷售額似乎呈現負相關系數,這似乎不合邏輯,亦難以理解。單看數字,零售不景氣是一回事,黃金地段的辦公室租值堅挺,不單止未有回落,還保持升勢。
內地的營運數據也吸引筆者眼球。除了三里屯太古里,其餘的北京頤堤港、廣州太古匯和成都遠洋太古里,幾個購物商場的租用率皆錄得升幅。至於零售銷售額,所有商場都錄得5% 至11.3% 增長,成都太古里則錄得100% 增長!以此觀之,即使面對網購衝擊,內地的實體零售額仍錄得增長,側面反映內地消費力强。這些數字與媒體報道內地的零售市況,似乎有出入。
媒體報導未必能全面反映實況也許已成常態。不論早前英國脫歐或近日美國總統大選,民調和媒體報道都未能反映大眾意願,結局被指為黑天鵝。其實,筆者知道好些人循其它渠道收集原始數據,例如追蹤社交平台的討論熱度等,其分析結果顯示脫歐和特朗普的勝算並不如媒體報道般低,反而存在優勢。套用在投資策略的選擇,是衡量運用基礎分析或技術指標、長線投資或短線買賣時,投資者也可以考慮做較大型的數據統計。筆者近日的回測心得,是短線買賣的回報率,的確未必及得上長線投資(尤其股市中長年錄得大升幅的股票屬少數),但大前提必需是(1) 長線投資者研究功夫到家兼且眼光極其獨到 (2) 時間成本相對其他人低 (3) 風險承受力較高。若時間成本高昂,兼且可承受的風險較低,運用技術指標配合不同的中短線策略,似乎是合理選擇。篇幅所限,未來有機會再詳談回測結果和啟發。

樓市辣招不敵人幣貶值

上週五政府突然推出樓市辣招,非首次置業的本地居民買物業需付15% 印花稅,而非本地居民仍舊需要付額外的15%,即合共30%。究竟能否湊巧?筆者曾向地產經紀了解市況,辣招後翌日,不少業主提價,而二手物業的成交額和量似乎未受影響。前日高天佑兄從汽車稅到樓市加辣》,細說本地汽車稅率屬全球最高水平之一(40% - 115%),而去年首次登記私家車數量較汽車稅「加辣」前大增22%。房車屬奢侈品,一落地即折舊,有錢人尚且無懼高稅率。物業屬資產,可以收租又具升值潛力,投資者資金無出路,辣招未必就湊效。
筆者認為樓市辣招會令住宅物業的成交量下降,但價格未必會大幅下調。這好比股評文章常看到的「貨源歸邊」,供應少自然較容易提價。可是,任何投資(不論股票或物業),流動性低代表風險高,因為投資者並非隨時都能套現,而時間是很大的成本。無奈金融海嘯後美國實行量寬,而利率長期接近零,持有現金只會不斷貶值。買外匯嗎?歐洲債務危機未過兼且同樣量寬,英國則因為要脫歐致英鎊大跌。費煞思量,香港的地理位置優勢,令很多人選擇兌換人民幣坐收高息。筆者認識向來不參與投資的慈善機構營運者、和保守不投機的教徒,過去幾年都選擇這種最平實穩健的保值投資法。可是,人民幣今年持續貶值,內地人紛紛走資,令最保守不貪心只追求穩健的投資族慘受牽連。
樓價不斷升,確實受市場投資者的行為影響。但追根究底,是資金無出路。持有現金會貶值,股市則橫行了一段時間。相比之下購買物業每月有租收,全年回報約2.8% - 3.5%。雖說樓價可升可跌,但全球量寬,資產自然會升值。而人民幣貶值,更促使內地人調走資金。要是落戶香港,除了購買萬用壽險這類具現金價值的保單,或大額債券收利息,其它的投資品大概就是物業和股市。


此次的樓市辣招,確實大大增加了投資者購置物業的成本,但相對現金無利息,人民幣甚至貶值,辣招只是令每年租金回報下降,即買樓投資的回報仍是正數,遠勝過資金存銀行的零利率,甚至持續貶值的人民幣。相較幾種投資選擇,結果顯而易見吧?
雖然筆者不認為樓價會大挫,但買賣住宅物業的成本大幅上升,始終不利交投。流動性大降是投資者需要正視的風險。此外,早前的雙倍印花税,是買賣細價樓的稅率較大價樓低一截,估計市場有一批以高按揭成數或二按買多層物業的投資者。若果未來加息,供樓負擔增加,該類投資者或會降價求售,令細價樓的樓價下跌(或至少較為波動)。至於大價樓,由於要求較多首期,估計投資者多數較具實力,受加息影響低,未來即使加息也未必會降價求售。因為賣物業套現,資金沒去處,畢竟難找到具升值潛力又有穩定回報的投資品。
未來投資細價樓的風險較高,而且升值潛力不及以往 (市場陸續推出細單位,令供應大幅增加),而大價樓的防禦性較高,但流動性差,只適合願意長線持有的投資者。而現時辣招只針對住宅物業,估計其它非住宅物業很快會受短期投資者追捧。不論車位、工廈、或商舖,不同性質的資產都有其獨特面,投資者如欲參與,最好先了解清楚各種風險(例如防火設備、維修保養和保險費用等)。

深圳城市更新恐惹「官商勾結」

近日媒體報道多宗新樓盤撻訂個案,二手大型屋苑則呈「冰封」狀態。據聞,一河之隔的深圳寶安區龍華,18個月樓價升了80%,去年每方米逾18000元(人民幣.下同),現已漲至每方米32000元。內地安居網顯示,過去12個月龍華平均樓價上升超過47%。
筆者未知深圳樓市是否交投熾熱,但2010年至今年7月,已批准立項的《城市更新計劃》共315個,擬拆除重建的用地面積超過2292萬方米【表】。所謂「城市更新」即舊城改造,類似香港的舊區重建,但深圳的項目規模大很多。本周不談股票談樓市,除了港人一直以來喜歡買「磚頭」,本地上市公司亦開始沾手深圳的城市更新計劃。
萊蒙國際(03688)間接全資附屬公司深圳水榭花都已於2014年10月訂立合作框架協議,向負責南山區沙河街重建計劃的項目公司提供2.2億元的股東貸款,年利率16.5%;昨天更進一步公告,落實為項目公司的2億元金融貸款作擔保。
亞洲資源(00899)於2月公告,向金馬控股收購深圳招商安業投資發展15%股權,至7月31日再收購20%股權,增持至35%股權,總代價3.8億元。該項目公司的大股東為老牌央企招商房地產,持有51%股權,涉及項目是深圳布吉市三聯的城市更新計劃,總建築面積約96萬方米。
上市公司有資源,涉足內地房地產並非奇事。吸引筆者目光的,是深圳於8月初為《城市更新條例(草案稿150731)》徵集內部意見,指部分建議借鑑香港。媒體報道後引來廣泛評論,其中有指可能違反法治,草案中最具爭議性的兩點:
(1)釘子戶少於5%,發展商可向區政府申請強制徵收;
(2)以房換房的拆遷賠償比例介乎1比1至1比1.3,並以套內面積計算。
關於釘子戶,雖然香港有「收購舊樓超過90%業權後,可申請餘下10%作強制拍賣」的條例,但這是指同一個不可分割地段(例如一整棟樓坐落在同一地段,由多個單位分享大廈業權),而且尚有若干限制。深圳的城市更新項目佔地面積廣,很多是農村改造;所謂95%原戶主已簽署拆遷賠償協議,並非按不可分割的地段計算。某些村屋樓齡只有10多年,若坐落在城市更新規劃範圍內,即使整幢樓宇只有一個業主,也會受草案的強制徵收影響。另外,強制拍賣香港是由土地審裁處判決,深圳的草案則建議區政府直接徵收後賣給發展商。
所以,內地草案和香港的強制拍賣,是兩種完全不同的概念。
至於拆遷賠償比率,由於不屬於公共利益性質(很多項目重建為大型私人屋苑),賠償比率應由買賣雙方自行磋商,而不是由區政府釐定上下限。而且深圳的樓房價格普遍以建築面積計算,大部分人沒有「套內面積」的觀念。有媒體報道,該城市更新條例草案,就似為木頭龍小區的舊城改造項目而設──已有93%原戶主簽署1比1.3拆遷賠償比率的協議;又有評論指2011年國務院出台的《各有土地上房屋徵收與補償條例》重申政府作土地徵收要把公共利益和商業利益嚴格分開……
習主席致力打貪的決心有目共睹。早前深圳市部分私人發展物業地盤被查封,有上市公司至今停牌未復牌,顯示市政府配合打貪行動。這次的《城市更新條例》草案,旨在加快推動城市更新項目,出發點是善意的,卻容易惹來「官商勾結」的批評,而且關連本港上市公司。
尤其亞洲資源收購的招商安業股權,大股東是央企,即國有資產。央企和私企合作開發舊區為大型私人住宅項目,仍處於收購階段,而深圳市政府的城市更新條例草案硬性規定賠償比率,又建議針對所謂的「釘子戶」直接進行強制徵收,難免招人口實,且存在利益衝突。