海景新盤變高槓桿融資工具 街市旁劏房無view豪宅價

早前友人帶筆者參觀新地(16)北角海璇示範單位,才知道新樓盤的最吸引之處並非海景或配套,而是可作為高槓桿融資工具。
記得海璇最初只讓帶備七百萬本票的潛在買家參觀,近日在IFC 一期設立示範單位,不再要求七百萬本票,改為碌信用卡(沒任何銀碼過戶)。現時樓花招標均為廳房全海景的單位,呎價由約$50,000 起跳,已成交的單位中,其中兩個不足1600呎單位,售價過億元。若計及折扣優惠和回贈,作價分別超過8,500萬和9,500萬。
北角並非傳統豪宅區,而海璇的位置非常貼地,座落渣華道政府街市旁,而隔一條街的寶馬道和春秧街滿是街坊店舖、小販菜檔和路邊攤。單位擁有九龍東無敵海景,但未能觀賞維港煙花。一般而言,豪宅單位越大,呎價相對越高。但海璇作價進取,千多呎單位賣近億元。有米富豪或嫌單位太細,而追求實際的自住人士,可選擇坐擁相同海景,但呎價便宜一截的二手物業,如和富中心或城市花園,或同是新盤的維港頌。
究竟海璇的最大賣點是甚麼?
看過不同的付款方法,頓時明白了。經紀說至今的成交,沒有買家選擇25年期的備用一按和二按計劃(即常見的樓宇按揭),買家要麼一筆過付款,要麼選擇另外兩個貸款計劃。
計劃一:最高貸款金額達海璇樓價120%,利率僅1.88%,每月只需支付利息,毋需還本金,貸款期為兩年。條件是擔保人或自有物業估值達海璇樓價四成或以上,而該物業不必抵押,只抵押海璇單位。
由於貸款金額高於物業估值,而且利率極低兼且兩年期只需還息不需還本金,根本就是低息短期的大額借貸吧!自身或親屬(包括祖父母) 有估值較高的物業 - 若以海璇至今的最低成交價約5,700萬估算,估值四成即2,280萬以上的物業,即一個鑽石形的太古城海景花園,即可使用這計劃獲低息貸款,而貸款銀碼遠高於該物業估值。而未來兩年就算只是簡簡單單買債券,也可進行套戥賺息差。如果熟悉金融產品運作,又或本身有生意實業,簡直是輕鬆獲得低息大額貸款再投資!
計劃二:最高貸款金額達海璇樓價80%,零利率,每月只需償還樓價本金0.5%,貸款期3年。申請條件是個人或擔保人擁有的金融資產(港幣或外幣存款、債券股票、單位信託基金、香港保險單) 價值達達海璇樓價30%。
這計劃讓買家將手上的金融資產套現,而貸款額是金融資產值160%!3年免息,即是可以無本生利。除了本地金主,估計這適合內地人 - 據聞過去幾年不少內地人透過購買本地保險單走資(大額賠償的萬用壽險,可作為抵押品向銀行貸款,是一種將人幣套現兼有槓桿的金融產品)。
看過計劃一和二,頓時了解新地的銷售策略了。海璇的海景單位,並非賣住宅,而是另類低息金融產品。買家一心融資,樓價當然越高越好(低息甚至免息獲得更多貸款),是你情我願、互惠互利的付款方法。
新地低息貸款賺乜?海璇未入伙,筆者猜想銀行暫時未能估足價,但只要有成交,未來整個屋苑的呎價,都會接近現時的進取定價。海璇總共有355伙,海景單位只有約100伙,剩下的單位主要是二百多至三百多呎的無海景劏房單位,還有少量四百多至五百多呎的中型單位。它們位處馬路旁邊,沒有海景,賣點只剩下交通便利和會所。相比其它劏房新盤,未見突出優勢。但由於是同一屋苑,海景單位的進取呎價會成為估值指標,令剩餘的二百多個無特色單位呎價水漲船高。
賺取「街市旁劏房,無view豪宅價」利潤,自能填補現時的極低息甚至零利率的貸款成本。
註:上述分析只是根據樓盤有限資料和市場環境估算,未曾與新地職員訪談。

樓花三年免供免息筍唔筍?

週末陪友人看香島的示範單位,新樓位處柴灣道,預計兩年後才落成入伙,現在是預售。筆者向來對樓花不感興趣 - 樓花不能轉售,即是零流動性,沒有中途改變主意的退出機制。畢竟未來的事無人知,「真空兩年」沒成交,又要即買即供卻未能收貨要等待經年,始終沒有踏實感。這次抱著「交功課」的態度閒晃一圈,倒又長知識了。
據說香島的最新優惠是所有新盤中獨一無二的。除了付款折扣和印花稅補貼,是發展商南豐可提供八成半按揭兼且首三年免供免息。即是樓宇兩年後入伙,住了一年或出租一年後才開始供樓!而且據說按揭審查頗寬鬆,只要沒有不良信貸記錄或其它債務,都能成功申請。還款第一年定息2.75%,往後是浮動的p-rate (現時約5厘)。利率確實較高,但屆時可將按揭轉往銀行,利率會較低。優惠後的最低呎價不足$16,000,港島新盤而言算很抵。
世間真的有咁筍的刁?
凡事有辣有不辣。優惠多同時也限制多。首先樓花不能轉售,即未來兩年不能套現。而成交期是簽約後90天,之後買賣合約生效,樓花期不能撻訂退出,而債務亦已經孭上身(除非不需借貸一筆過付款)。儘管發展商提供的按揭享有首三年免供免息不必還款,但三年之後到底是選擇捱貴息,還是轉按其它銀行?現時400萬 - 700萬的樓價,買家須付四成首期,若樓價高於700萬,更需要付五成首期。所以,若果向發展商借盡85%樓價,三年後開始供款卻又不想捱貴息,要麼樓價大幅升值超過30%,要麼買家轉按銀行時需從腰包多掏25% 至 35%,令首期達到樓價四至五成,銀行才會受理按揭申請。
看見新盤的各式優惠,尤其是延遲供款,難免讓人想到美國2008年金融海嘯前的資產泡沫。不過細想一層,香島的高成數按揭由發展商提供,即便審批寬鬆,又萬一確有買家還不了款,都不會影響銀行體制,而發展商可以收回物業再出售… 即是整件事的系統性風險低。
其實,新盤的高成數按揭和延遲供款計劃,也許能同時吸引首期有限的置業人士,及具實力的物業投資者,畢竟眼前只需付15% ,而首三年免供免息。在資金泛濫無出路的日子,這也不失為一個選擇。但樓價可升可跌、兼樓花不流通以及高成數按揭的風險,遲早要面對。
香島這種先落訂,三年後才開始供款的刁抵唔抵?筆者真的不懂計這條數。幾種風險中,最擔心的是有兩年不能轉讓期,要是兩年間有突發情況樓市轉向,真的低價蝕讓的逃生門都無。現成和二手物業的好處,除了有實物交易,是交投的價量都透明,而且相對活躍流通。流動性又多重要?A股市場的熔斷機制,出於好意給予冷靜期,但短暫終止交易後,再開市時股價崩盤式下跌…  由此可見時刻具備流動性有多重要。