投資之旅 Trendalysis

Tag: 樓價

  • 港樓黃金期已過 曼城樓房抵唔抵？

    週末報章大字標題：專家料樓價再升一成，而內文則指樓價未來一年料再有10% － 20% 升幅。每次見到媒體大力唱好某個股票或大市，都可能是警號，需重新估算應否離場。這次報道納米樓，新樓呎價絕不便宜，12個月內再升一兩成，真的嗎？筆者平日路經地產代理舖，觀察櫥窗廣告，感到近來樓價稍為回落。翻查中原城市領先指數(港島區)，10月底相比9月高位回落了約3%，早前亦有二手樓盤平手或蝕讓離場的新聞。 本欄過去曾數次分析樓市：2013年2月初撰文，指樓價兩年升幅約三成半，屬合理價格。2015年10月則指樓價有下跌空間，隨後半年樓價下挫10% – 15% 後再逐步回升。2016年10月港府再推辣招，估計交投量會下跌但樓價企得穩。過往的分析建基於美元、人民幣和港元的匯率、利率、購買力、流動性和三地通脹的差異，亦考慮土地價格和建築成本上漲等因素。讀者若有興趣，可到博客翻看舊文。 這次談樓價，筆者認為不必再細看匯率、通脹、土地價格和建築成本的差異。一來內地走資渠道有限；二來人民幣升值速度減慢，並由過往只升不跌，至近兩年突然大幅貶值再爬升；三來美元和人幣的利率差異較幾年前顯著收窄 － 數年前人幣存款利率高達6%，現約3.5% – 4%，而美元則由接近零利率，升至現時約1.4%；四來美國和中國的經濟增長差異縮小，美國股市連升10年且不斷創新高，科網公司有實質增長和盈利，而內地GDP 不再「保8」，大概是6%－7%增長。而香港的特殊情況 － 鄰近中國令經濟跟隨內地走勢，但港幣與美元掛鈎，導致金融海嘯後出現負利率狀況…  兩國的經濟、 匯率和利率的大差異，讓資產價格大幅上升。現在差異收窄，樓價很難像過去數年般大幅上揚。 過去幾年利率接近零，租金回報有3%－5%，再加上負利率(貸款利息低於通脹)，資金湧往投資物業很合理。現時租值回報不足3厘(大概2.5% －2.7%)，樓宇按揭利率約1.75% －2.20%，加上港府的樓市辣招，再計及資金流動性，買樓收租或借貸投資的誘因下降。另外股市造好，令每年投資回報達2-4%，而風險相對低的選擇較多，估計物業未必像過去幾年般大受追捧。但樓價不大幅上升，也不代表會下挫。只要經濟不衰退，通脹穩定，樓價會跟隨經濟緩慢地增長，不過黃金增長期大概過去了。 週末友人談及英國曼徹斯特的物業，租金回報高達7% – 9%，扣除管理費等淨回報約5.5%。當地市中心的樓花，一房單位約18萬至27萬英鎊(約185萬 － 280萬港元)，較香港物業便宜。而首置印花稅只是2% – 5% （非首置加3%），首期三成，而樓價過去幾年上升三成。相對香港樓價確實容易上車，而且租金回報高，兼有升值潛力，似乎是不俗的投資選擇。 海外置業最大的風險是匯率和稅率。翻查英鎊兌港元匯價，由2014年7月高位至年初脫歐公投，最多貶值約29%。現時英鎊匯價稍為回升，相對當年高位下挫約23%。英國的物業資產增值稅率是18% 或 28% (視乎銀碼)，免稅額約12,000鎊。所以樓價升幅，似乎都因被匯率和稅率吃掉。至於超過5% 的租金回報， 看似很吸引。網上搜尋英國的物業貸款利率，大概4% – 6%。若果貸款額為樓價七成，租金回報亦所餘無幾。 筆者未曾在英國居住，單看上述數字，未發覺英國樓盤特別筍。但現時英鎊匯價貼近低位（匯率風險相對較低)，而數據顯示曼徹斯特的樓價升幅跑贏英國平均數，熟悉英國甚至曼城經濟和城市規劃的人，也許對當地樓價的未來走勢有更佳預測。希望讀者可多作交流。 Update 11/22/2017:  補白：週一看到匯豐銀行減按揭息率的新聞，而政府又說討論申請退還印花稅的期限由現時6個月，改為9個月至12個月。兩宗新聞顯示銀行水浸，有條件持續低息貸款，資產仍然是資金好去處。而政府放寬辣招，讓樓換樓人士較放心去馬換樓。兩單新聞都有利樓市升勢，所以即便樓價未必再大幅爬升，升幅也應該絕不止於通脹率。特此修正。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis

  • 樓市辣招不敵人幣貶值

    上週五政府突然推出樓市辣招，非首次置業的本地居民買物業需付15% 印花稅，而非本地居民仍舊需要付額外的15%，即合共30%。究竟能否湊巧？筆者曾向地產經紀了解市況，辣招後翌日，不少業主提價，而二手物業的成交額和量似乎未受影響。前日高天佑兄《從汽車稅到樓市加辣》，細說本地汽車稅率屬全球最高水平之一(40% － 115%)，而去年首次登記私家車數量較汽車稅「加辣」前大增22%。房車屬奢侈品，一落地即折舊，有錢人尚且無懼高稅率。物業屬資產，可以收租又具升值潛力，投資者資金無出路，辣招未必就湊效。 筆者認為樓市辣招會令住宅物業的成交量下降，但價格未必會大幅下調。這好比股評文章常看到的「貨源歸邊」，供應少自然較容易提價。可是，任何投資(不論股票或物業)，流動性低代表風險高，因為投資者並非隨時都能套現，而時間是很大的成本。無奈金融海嘯後美國實行量寬，而利率長期接近零，持有現金只會不斷貶值。買外匯嗎？歐洲債務危機未過兼且同樣量寬，英國則因為要脫歐致英鎊大跌。費煞思量，香港的地理位置優勢，令很多人選擇兌換人民幣坐收高息。筆者認識向來不參與投資的慈善機構營運者、和保守不投機的教徒，過去幾年都選擇這種最平實穩健的保值投資法。可是，人民幣今年持續貶值，內地人紛紛走資，令最保守不貪心只追求穩健的投資族也慘受牽連。 樓價不斷升，確實受市場投資者的行為影響。但追根究底，是資金無出路。持有現金會貶值，股市則橫行了一段時間。相比之下，購買物業每月有租收，全年回報約2.8% － 3.5%）。雖說樓價可升可跌，但全球量寬，資產自然會升值。而人民幣貶值，更促使內地人調走資金。要是落戶香港，除了購買萬用壽險這類具現金價值的保單，或大額債券收利息，其它的投資品大概就是物業和股市。 此次的樓市辣招，確實大大增加了投資者購置物業的成本，但相對現金無利息，人民幣甚至貶值，辣招只是令每年租金回報下降，即買樓投資的回報仍是正數，遠勝過資金存銀行的零利率，甚至持續貶值的人民幣。相較幾種投資選擇，結果顯而易見吧？ 雖然筆者不認為樓價會大挫，但買賣住宅物業的成本大幅上升，始終不利交投。流動性大降是投資者需要正視的風險。此外，早前的雙倍印花税，是買賣細價樓的稅率較大價樓低一截，估計市場有一批以高按揭成數或二按買多層物業的投資者。若果未來加息，供樓負擔增加，該類投資者或會降價求售，令細價樓的樓價下跌(或至少較為波動)。至於大價樓，由於要求較多首期，估計投資者多數較具實力，受加息影響低，未來即使加息也未必會降價求售。因為賣物業套現，資金沒去處，畢竟難找到具升值潛力又有穩定回報的投資品。 未來投資細價樓的風險較高，而且升值潛力不及以往 (市場陸續推出細單位，令供應大幅增加)，而大價樓的防禦性較高，但流動性差，只適合願意長線持有的投資者。而現時辣招只針對住宅物業，估計其它非住宅物業很快會受短期投資者追捧。不論車位、工廈、或商舖，不同性質的資產都有其獨特面，投資者如欲參與，最好先了解清楚各種風險(例如防火設備、維修保養和保險費用等)。 此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 Facebook 專頁：www.facebook.com/trendalysis

  • 中國體育賽事營運商：智美集團

    上週五收市，長實和黃公佈世紀重組，這星期又有施政報告。媒體和專欄的分析，讀者應該看不少。今早新聞指很多細價樓業主在施政報告後反價，新盤貨尾又大幅提高售價。為甚麼？市場真的認為遠水不能救近火？過去大半年，細價樓的呎價越升越有，除了銀碼細和需求大，是供應少 － 雙倍印花税大大提升炒家的成本，樓宇買賣不再像從前般『貨如輪轉』，供不應求自然搶高價格。本來銀碼細，加上低息(不足2厘) 兼7成以上按揭，絕對是值得考慮的投資。但看完施政報告，未來3年會預售4,700 個居屋單位，又會出售資助單位1,600個，而私人發展商在未來4年有74,000個單位落成，平均每年14,600個（過去5年平均每年11,400個），增幅達3成。過往新落成的單位未必是細單位，但未來的新發展物業多數是細單位，細單位未必會再供不應求。投資角度看，我認為細價樓不會再有過去1年的大升幅，潛在回報有限，未必需要現價衝入樓市。 去年9月和10月我曾為文分析首都創投(2324.HK)，短期有超過3成升幅，之後反覆回落。昨日公司發盈喜，截至去年12月31日的半年盈利有重大升幅（聯營公司扭虧為盈）。首都創投是21章投資公司，雖然投資回報和盈利的business model 難以預計，但現價折讓高。截至去年12月31日的每股資產淨值超過$0.83，現價每股才$0.23。加上市盈率極低，值得投資者注意。 近日，我留意2013年7月上市的智美集團(1661)。2013年全年業績的 VIS (Value Investment Score) 達82分，F score 也達8分。 而2014年的半年業績勢頭指數亦有8分。其實，公司上市不足2年，未有足夠業績顯示管理層的能力和業務穩健度，但看完財務數據和公司公告，我會將它加入觀察名單。先看財務狀況(以下為人民幣) 截至2013年12月： 營業額：       6.94億 經營利潤：   3.11億 淨利潤：       2.31億 經營利潤率：44.8% 淨利潤率：   33.3% 持有現金：   8.20億 (沒有短期或長期銀行負債） 截至2014年6月： 營業額：       3.21億 (+21.6%) 經營利潤：    1.34億 (+38.6%) 淨利潤：       1.02億 (+43.6%) 經營利潤率：42.0% 淨利潤率：  …

  • 閒談樓市

    年初寫了一篇博文《樓價升幅合理嗎？》，從4個角度分析樓市升幅的構成因素，包括(1)人民幣匯率、(2) 內地和香港的通脹率 (3)美國、中國和香港的貸款利率，以及(4)市場供應和需求，後來文章被經濟日報轉載。當時，我沒有用『樓市慢股市9個月』的傳統智慧對比樓市和股市。事實上，樓市和股市的走勢已脫節一段日子 －香港的經濟與內地息息相關，但匯率卻和美元掛鈎，必需人為地壓低利率。而恆生指數由2009年3月11,921點升至2010年10月的24,876點高位後，過去幾年都是反覆上落。 近幾年樓價急升成為民生問題，年尾檢閱，不如看看今年樓價升幅的合理性。 從上圖可見，市民怨聲載道是可以理解的：1999年至2008年間買賣物業的人，樓價波幅不大。可是2008年金融海嘯之後，樓價雖然短期內下挫，但極快回穩，之後更急速攀升。薪酬的升幅無論如何都追不上樓價。 樓價會回落嗎？ 樓價自2009年連續急升4年後，2013年中原指領先數只是微升了3%。《樓價升幅合理嗎？》一文中提及的幾個因素，在 2013年： 通脹率： 香港：4.5% 美國：~1% 中國：CPI 無起跌 (source: http://data.eastmoney.com/cjsj/cpi.html) 人民幣兌美元滙率： +2.8% 貸款利率與2012年的分別不大 香港：~2.15% 美國 : ~4.22% 中國：~5.90% 當通脹率和人民幣匯率升值互相抵銷後，香港的資產價格只需上升2.7%便能反映通脹的影響。這應該解釋到2013年樓價的3%升幅。 現時的樓價真實反映香港人資產應有的價值，似乎未有回落跡象。

  • 1年間升價10倍的尊貴會所

    甚麼屋苑的會所能數月間升價10倍？ 港島東區的康怡花園。 康怡花園俱樂部將會於2013年3月，和康蘭居（服務式公寓）的會所合併管理，統一為格蘭會。此後，康怡花園的住戶每年要多付10倍會費，才能繼續使用會所設施。傳媒報道指現時康怡花園俱樂部的使用率只有3成，格蘭會為了收街外客犧牲現有住戶。 計一計數，合併後的10年會籍費約$39,000，再加月費$750。由於會籍可以轉讓，若以10年攤分，即每月約$1,100。現時格蘭會月費$1250…  除非會員數目大增，否則未必能賺多很多。而且，會籍可以轉讓，暗示了數目有限。 恆隆地產真的為了那雞毛蒜皮的錢，甘願被大罵特罵？康怡俱樂部使用率低不是一朝一夕的事，為什麼選這個時間合併？東區向來是中產住宅區，並非豪宅。如何收街外客呢?  為甚麼要行有機會限制數目的轉讓會籍制? 我認為這些表面誘因不足以讓格蘭會統一管理康怡俱樂部，應該有其它理由。 向來可以轉讓的會籍是為了聚集一班人，突顯高貴身價。可是，去年國際學校在柏架山建新校舍的提議，已經被否決了。東區有名校網嗎？或是新建成的甲級商廈吸納公司客戶？ 終於，我找到了。 西灣臺 － 這是由警察宿舍重建的單幢住宅項目，位於康怡和逸意居旁邊，共93伙。單位面積1500至2200 呎，另有兩伙3400 和4300呎的特色戶，實用率達8成，並有69個車位。今年4月獲批預售單位。雖然未正式開售，但以逸意居$14,000/呎，和早前太古推售的何文田Dunbar Place 單幢樓$20,000/呎，我估西灣臺也起碼$20,000/呎。西灣臺的舊地契有高度限制120米，總可建樓面面積約15.2萬方呎。以此推斷，西灣臺沒有任何會所設施。 新樓盤一般都有優質會所吸引買家。何文田Dunbar Place 都有個19米的小泳池，裝身為豪宅。港島東少有新樓盤，西灣臺屬難得的新盤。若果太古以東區新豪宅的形象推售，當然要有配套設施。但設施哪裡來？ 附近唯一對外公開的會所 – 格蘭會。 為了彰顯尊貴地位，格蘭會要合併康怡俱樂部，兼且抬高身價，『杜絕』非專貴會員。西灣臺有了這格蘭會，樓價自能升值。 我想配合西灣臺開售，是格蘭會合併康怡俱樂部兼改變會藉制較合理的原因。 只是格蘭會屬於恒隆地產集團旗下。同行如敵國，為甚麼要協助太古抬高西灣臺的身價？他們有甚麼關聯？ 再仔細看，原來太古地產並非100%擁有西灣臺，恆基兆業和獨立投資者各持10%。那個獨立投資者是誰呢？太古和恒隆有其它關係嗎？ 在Google 輸入”太古” 和 “恒隆”後，最明顯的關聯竟然是陳南祿。他曾在太古集團工作33年，並出任太古地產董事。2010年離開太古，之後出任恒隆集團董事總經理。 奇怪的是，Wikipedia 說有傳陳南祿是不滿太古架空其權力而離開。那又為甚麼格蘭會要配合西灣臺推售呢？ 或者權力架空是假的吧～？疑團滿腹。

  • 內地房價仍低?

    過去兩年, 內地的樓價與本地樓價是不是升幅一致呢?2010年10月至2012年12月, 內地通脹19%, 但樓價只是升了6%.  為甚麼會有這麼大的差距?  內地房價是否大落後?拋出問題試著估, 但難以證實…內地貸款置業, 尤其是第二第三套房, 成本較高, 需要繳付更多首期和稅項.另外, 內地的物業市場 / 人民幣都不對外開放, 令市場難以有效地自由調節.13% 的差距…之後或另文暢盡探討.

  • 本港地產股價落後嗎?

    樓價升幅合理嗎?   一文提到2010年10月至2012年12月，香港的樓價升了36%，計及通賬、滙率和偏低利率等因素，樓價反映港人資產的真正價值，沒有偏貴。 同期，地產商的股價表現又如何? (升幅為約數) 長實(0001)：+5.5%恆基(0012)：+1.5%新鴻基(0016)：-5%恆隆：(0101）：-20%信和(0083)：-2%信德(0242)：+3% 地產商的股價波幅，明顯較樓價的升幅低，似是未完全反映其資產的應有價值。 再看看截至2013年2月1日的市賬率 (Price to Book ratio) 長實(0001)：0.86恆基(0012)：0.61新鴻基(0016)：0.83恆隆：(0101）：0.99信和(0083)：0.87信德(0242)：0.52 地產股的市賬率一般都有折讓，很少會大於1.0。在未細看每間地產商持有的土地儲備和物業價值前，單市賬率以粗略看，恆隆似乎偏貴，恆基和信德則折讓最大。 恆隆的固定資產佔總資產約75%，負債比率屬健康水平。而截至2012年6月30日的營業收入和淨利潤增長60+%和8%。 再看看恆基，其固定資產(估計包括土地儲備)佔總資產約36%，若加上持有的投資，共佔總資產值約66%。其負債水平健康。可是，截2012年6月30日的全年收益，營收和淨利潤下跌了約30%和25%。 看一看信德的賬目，估計土地儲備和持有物業有限，超過66%的資產屬流動資產。此外，當期的營業收入約37% 來自聯營公司(澳博)，該筆收入並非穩定收入，相比前一期只佔總收入12%有明顯升幅。 信德的營收波幅大，兼且持有的土地和物業有限，即使市賬率折讓大，也不見得是「筍價」。 至於恆基現價是否值得買?  也許要先細看其未來的建築計劃、土地儲備量，以及其持有的投資物品性質了。或會再另文討論。

  • 樓價升幅合理嗎?

    究竟香港的樓價是否顛價?有幾多空間調整呢? 由2010年10月至2012年12月, 中原領先指數由84+ 升至 112+, 升幅36%.  兩年時間升超過三成半, 到底合不合理?  那36% 來自甚麼? 通脹嗎?期內香港的通脹率是12%, 內地的通脹率更高達19%.  所以, 單是與通脹率看齊, 樓價已經要升12-19%.  36% 減去通脹的影響, 實質升幅約17% – 24%。 這17% – 24% 升幅又來自甚麼?    在2010年10月至2012年12月，人民幣兌美元的匯率從6.8 升至6.2，升值了11%。 香港是中國的一部分, 雖然是特別行政區，而且貨幣不同，但商貿頻繁，零售消費差不多全無限制。可是，港紙與美元掛勾，並未跟隨人民幣升值。經濟的勢頭，只好在資產價格反映了。 減去這11%，樓價的實質升幅，只剩下約6% -13%。 那，這6% – 13％應該被調整嗎？ 先看一看內地和美國的房貸利率。內地約4.5% – 7%；美國則是3-4%。香港2010年有HIBOR 計劃，利率不足1%，買樓成本顯然較內地和美國低 3% – 6%。若將利率的成本在資產價格反映，那樓價可以調整的百分比只剩下 3% – 10％。 據統計，過去兩年的新樓落成量只有約9,500戶，相較90年代的20,000戶屬大幅偏低，令市場供不應求。這方面的價值，大概在樓價升幅中的 3% -10%的反映了。 由於建築需時，短期內都會是供不應求，估計樓價能調整的幅度，不會超過5%。 香港寸金呎土，樓價的確高，但以大環境看，2010年10月至2012年12月的36% 升幅是合理水平。現價不是便宜，也不是偏貴。樓價其實反映了港人資產應有的價值。 既然現樓不是最抵買時機，未來會深入分析本港和內地的地產股，發掘有否有潛質的股票可供投資。