Update 11/22/2017: 補白:週一看到匯豐銀行減按揭息率的新聞,而政府又說討論申請退還印花稅的期限由現時6個月,改為9個月至12個月。兩宗新聞顯示銀行水浸,有條件持續低息貸款,資產仍然是資金好去處。而政府放寬辣招,讓樓換樓人士較放心去馬換樓。兩單新聞都有利樓市升勢,所以即便樓價未必再大幅爬升,升幅也應該絕不止於通脹率。特此修正。
樓市辣招不敵人幣貶值
中國體育賽事營運商:智美集團
上週五收市,長實和黃公佈世紀重組,這星期又有施政報告。媒體和專欄的分析,讀者應該看不少。今早新聞指很多細價樓業主在施政報告後反價,新盤貨尾又大幅提高售價。為甚麼?市場真的認為遠水不能救近火?過去大半年,細價樓的呎價越升越有,除了銀碼細和需求大,是供應少 - 雙倍印花税大大提升炒家的成本,樓宇買賣不再像從前般『貨如輪轉』,供不應求自然搶高價格。本來銀碼細,加上低息(不足2厘) 兼7成以上按揭,絕對是值得考慮的投資。但看完施政報告,未來3年會預售4,700 個居屋單位,又會出售資助單位1,600個,而私人發展商在未來4年有74,000個單位落成,平均每年14,600個(過去5年平均每年11,400個),增幅達3成。過往新落成的單位未必是細單位,但未來的新發展物業多數是細單位,細單位未必會再供不應求。投資角度看,我認為細價樓不會再有過去1年的大升幅,潛在回報有限,未必需要現價衝入樓市。
- 營業額: 6.94億
- 經營利潤: 3.11億
- 淨利潤: 2.31億
- 經營利潤率:44.8%
- 淨利潤率: 33.3%
- 持有現金: 8.20億 (沒有短期或長期銀行負債)
- 營業額: 3.21億 (+21.6%)
- 經營利潤: 1.34億 (+38.6%)
- 淨利潤: 1.02億 (+43.6%)
- 經營利潤率:42.0%
- 淨利潤率: 31.8%
- 持有現金: 4.19億 (沒有短期或長期銀行負債)
閒談樓市
- 通脹率:
- 香港:4.5%
- 美國:~1%
- 中國:CPI 無起跌 (source: http://data.eastmoney.com/cjsj/cpi.html)
- 人民幣兌美元滙率:
- +2.8%
- 貸款利率與2012年的分別不大
- 香港:~2.15%
- 美國 : ~4.22%
- 中國:~5.90%
1年間升價10倍的尊貴會所
甚麼屋苑的會所能數月間升價10倍?
內地房價仍低?
本港地產股價落後嗎?
樓價升幅合理嗎? 一文提到2010年10月至2012年12月,香港的樓價升了36%,計及通賬、滙率和偏低利率等因素,樓價反映港人資產的真正價值,沒有偏貴。
同期,地產商的股價表現又如何? (升幅為約數)
長實(0001):+5.5%
恆基(0012):+1.5%
新鴻基(0016):-5%
恆隆:(0101):-20%
信和(0083):-2%
信德(0242):+3%
地產商的股價波幅,明顯較樓價的升幅低,似是未完全反映其資產的應有價值。
再看看截至2013年2月1日的市賬率 (Price to Book ratio)
長實(0001):0.86
恆基(0012):0.61
新鴻基(0016):0.83
恆隆:(0101):0.99
信和(0083):0.87
信德(0242):0.52
地產股的市賬率一般都有折讓,很少會大於1.0。在未細看每間地產商持有的土地儲備和物業價值前,單市賬率以粗略看,恆隆似乎偏貴,恆基和信德則折讓最大。
恆隆的固定資產佔總資產約75%,負債比率屬健康水平。而截至2012年6月30日的營業收入和淨利潤增長60+%和8%。
再看看恆基,其固定資產(估計包括土地儲備)佔總資產約36%,若加上持有的投資,共佔總資產值約66%。其負債水平健康。可是,截2012年6月30日的全年收益,營收和淨利潤下跌了約30%和25%。
看一看信德的賬目,估計土地儲備和持有物業有限,超過66%的資產屬流動資產。此外,當期的營業收入約37% 來自聯營公司(澳博),該筆收入並非穩定收入,相比前一期只佔總收入12%有明顯升幅。
信德的營收波幅大,兼且持有的土地和物業有限,即使市賬率折讓大,也不見得是「筍價」。
至於恆基現價是否值得買? 也許要先細看其未來的建築計劃、土地儲備量,以及其持有的投資物品性質了。或會再另文討論。
樓價升幅合理嗎?
期內香港的通脹率是12%, 內地的通脹率更高達19%. 所以, 單是與通脹率看齊, 樓價已經要升12-19%. 36% 減去通脹的影響, 實質升幅約17% – 24%。