週末報章大字標題：專家料樓價再升一成，而內文則指樓價未來一年料再有10% － 20% 升幅。每次見到媒體大力唱好某個股票或大市，都可能是警號，需重新估算應否離場。這次報道納米樓，新樓呎價絕不便宜，12個月內再升一兩成，真的嗎？筆者平日路經地產代理舖，觀察櫥窗廣告，感到近來樓價稍為回落。翻查中原城市領先指數(港島區)，10月底相比9月高位回落了約3%，早前亦有二手樓盤平手或蝕讓離場的新聞。
本欄過去曾數次分析樓市：2013年2月初撰文，指樓價兩年升幅約三成半，屬合理價格。2015年10月則指樓價有下跌空間，隨後半年樓價下挫10% – 15% 後再逐步回升。2016年10月港府再推辣招，估計交投量會下跌但樓價企得穩。過往的分析建基於美元、人民幣和港元的匯率、利率、購買力、流動性和三地通脹的差異，亦考慮土地價格和建築成本上漲等因素。讀者若有興趣，可到博客翻看舊文。
這次談樓價，筆者認為不必再細看匯率、通脹、土地價格和建築成本的差異。一來內地走資渠道有限；二來人民幣升值速度減慢，並由過往只升不跌，至近兩年突然大幅貶值再爬升；三來美元和人幣的利率差異較幾年前顯著收窄 － 數年前人幣存款利率高達6%，現約3.5% – 4%，而美元則由接近零利率，升至現時約1.4%；四來美國和中國的經濟增長差異縮小，美國股市連升10年且不斷創新高，科網公司有實質增長和盈利，而內地GDP 不再「保8」，大概是6%－7%增長。而香港的特殊情況 － 鄰近中國令經濟跟隨內地走勢，但港幣與美元掛鈎，導致金融海嘯後出現負利率狀況… 兩國的經濟、 匯率和利率的大差異，讓資產價格大幅上升。現在差異收窄，樓價很難像過去數年般大幅上揚。
過去幾年利率接近零，租金回報有3%－5%，再加上負利率(貸款利息低於通脹)，資金湧往投資物業很合理。現時租值回報不足3厘(大概2.5% －2.7%)，樓宇按揭利率約1.75% －2.20%，加上港府的樓市辣招，再計及資金流動性，買樓收租或借貸投資的誘因下降。另外股市造好，令每年投資回報達2-4%，而風險相對低的選擇較多，估計物業未必像過去幾年般大受追捧。但樓價不大幅上升，也不代表會下挫。只要經濟不衰退，通脹穩定，樓價會跟隨經濟緩慢地增長，不過黃金增長期大概過去了。
週末友人談及英國曼徹斯特的物業，租金回報高達7% – 9%，扣除管理費等淨回報約5.5%。當地市中心的樓花，一房單位約18萬至27萬英鎊(約185萬 － 280萬港元)，較香港物業便宜。而首置印花稅只是2% – 5% （非首置加3%），首期三成，而樓價過去幾年上升三成。相對香港樓價確實容易上車，而且租金回報高，兼有升值潛力，似乎是不俗的投資選擇。
海外置業最大的風險是匯率和稅率。翻查英鎊兌港元匯價，由2014年7月高位至年初脫歐公投，最多貶值約29%。現時英鎊匯價稍為回升，相對當年高位下挫約23%。英國的物業資產增值稅率是18% 或 28% (視乎銀碼)，免稅額約12,000鎊。所以樓價升幅，似乎都因被匯率和稅率吃掉。至於超過5% 的租金回報， 看似很吸引。網上搜尋英國的物業貸款利率，大概4% – 6%。若果貸款額為樓價七成，租金回報亦所餘無幾。
筆者未曾在英國居住，單看上述數字，未發覺英國樓盤特別筍。但現時英鎊匯價貼近低位（匯率風險相對較低)，而數據顯示曼徹斯特的樓價升幅跑贏英國平均數，熟悉英國甚至曼城經濟和城市規劃的人，也許對當地樓價的未來走勢有更佳預測。希望讀者可多作交流。
Update 11/22/2017: 補白：週一看到匯豐銀行減按揭息率的新聞，而政府又說討論申請退還印花稅的期限由現時6個月，改為9個月至12個月。兩宗新聞顯示銀行水浸，有條件持續低息貸款，資產仍然是資金好去處。而政府放寬辣招，讓樓換樓人士較放心去馬換樓。兩單新聞都有利樓市升勢，所以即便樓價未必再大幅爬升，升幅也應該絕不止於通脹率。特此修正。
此文同見於《信報》的《價值投資》專欄
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