港樓黃金期已過 曼城樓房抵唔抵?

週末報章大字標題:專家料樓價再升一成,而內文則指樓價未來一年料再有10% - 20% 升幅。每次見到媒體大力唱好某個股票或大市,都可能是警號,需重新估算應否離場。這次報道納米樓,新樓呎價絕不便宜,12個月內再升一兩成,真的嗎?筆者平日路經地產代理舖,觀察櫥窗廣告,感到近來樓價稍為回落。翻查中原城市領先指數(港島區),10月底相比9月高位回落了約3%,早前亦有二手樓盤平手或蝕讓離場的新聞。
本欄過去曾數次分析樓市:2013年2月初撰文,指樓價兩年升幅約三成半,屬合理價格。2015年10月則指樓價有下跌空間,隨後半年樓價下挫10% – 15% 後再逐步回升。2016年10月港府再推辣招,估計交投量會下跌但樓價企得穩。過往的分析建基於美元、人民幣和港元的匯率、利率、購買力、流動性和三地通脹的差異,亦考慮土地價格和建築成本上漲等因素。讀者若有興趣,可到博客翻看舊文。
這次談樓價,筆者認為不必再細看匯率、通脹、土地價格和建築成本的差異。一來內地走資渠道有限;二來人民幣升值速度減慢,並由過往只升不跌,至近兩年突然大幅貶值再爬升;三來美元和人幣的利率差異較幾年前顯著收窄 - 數年前人幣存款利率高達6%,現約3.5% – 4%,而美元則由接近零利率,升至現時約1.4%;四來美國和中國的經濟增長差異縮小,美國股市連升10年且不斷創新高,科網公司有實質增長和盈利,而內地GDP 不再「保8」,大概是6%-7%增長。而香港的特殊情況 - 鄰近中國令經濟跟隨內地走勢,但港幣與美元掛鈎,導致金融海嘯後出現負利率狀況…  兩國的經濟、 匯率和利率的大差異,讓資產價格大幅上升。現在差異收窄,樓價很難像過去數年般大幅上揚。
過去幾年利率接近零,租金回報有3%-5%,再加上負利率(貸款利息低於通脹),資金湧往投資物業很合理。現時租值回報不足3厘(大概2.5% -2.7%),樓宇按揭利率約1.75% -2.20%,加上港府的樓市辣招,再計及資金流動性,買樓收租或借貸投資的誘因下降。另外股市造好,令每年投資回報達2-4%,而風險相對低的選擇較多,估計物業未必像過去幾年般大受追捧。但樓價不大幅上升,也不代表會下挫。只要經濟不衰退,通脹穩定,樓價會跟隨經濟緩慢地增長,不過黃金增長期大概過去了。
週末友人談及英國曼徹斯特的物業,租金回報高達7% – 9%,扣除管理費等淨回報約5.5%。當地市中心的樓花,一房單位約18萬至27萬英鎊(約185萬 - 280萬港元),較香港物業便宜。而首置印花稅只是2% – 5% (非首置加3%),首期三成,而樓價過去幾年上升三成。相對香港樓價確實容易上車,而且租金回報高,兼有升值潛力,似乎是不俗的投資選擇。
海外置業最大的風險是匯率和稅率。翻查英鎊兌港元匯價,由2014年7月高位至年初脫歐公投,最多貶值約29%。現時英鎊匯價稍為回升,相對當年高位下挫約23%。英國的物業資產增值稅率是18% 或 28% (視乎銀碼),免稅額約12,000鎊。所以樓價升幅,似乎都因被匯率和稅率吃掉。至於超過5% 的租金回報, 看似很吸引。網上搜尋英國的物業貸款利率,大概4% – 6%。若果貸款額為樓價七成,租金回報亦所餘無幾。
筆者未曾在英國居住,單看上述數字,未發覺英國樓盤特別筍。但現時英鎊匯價貼近低位(匯率風險相對較低),而數據顯示曼徹斯特的樓價升幅跑贏英國平均數,熟悉英國甚至曼城經濟和城市規劃的人,也許對當地樓價的未來走勢有更佳預測。希望讀者可多作交流。

Update 11/22/2017:  補白:週一看到匯豐銀行減按揭息率的新聞,而政府又說討論申請退還印花稅的期限由現時6個月,改為9個月至12個月。兩宗新聞顯示銀行水浸,有條件持續低息貸款,資產仍然是資金好去處。而政府放寬辣招,讓樓換樓人士較放心去馬換樓。兩單新聞都有利樓市升勢,所以即便樓價未必再大幅爬升,升幅也應該絕不止於通脹率。特此修正。

樓市辣招不敵人幣貶值

上週五政府突然推出樓市辣招,非首次置業的本地居民買物業需付15% 印花稅,而非本地居民仍舊需要付額外的15%,即合共30%。究竟能否湊巧?筆者曾向地產經紀了解市況,辣招後翌日,不少業主提價,而二手物業的成交額和量似乎未受影響。前日高天佑兄從汽車稅到樓市加辣》,細說本地汽車稅率屬全球最高水平之一(40% - 115%),而去年首次登記私家車數量較汽車稅「加辣」前大增22%。房車屬奢侈品,一落地即折舊,有錢人尚且無懼高稅率。物業屬資產,可以收租又具升值潛力,投資者資金無出路,辣招未必就湊效。
筆者認為樓市辣招會令住宅物業的成交量下降,但價格未必會大幅下調。這好比股評文章常看到的「貨源歸邊」,供應少自然較容易提價。可是,任何投資(不論股票或物業),流動性低代表風險高,因為投資者並非隨時都能套現,而時間是很大的成本。無奈金融海嘯後美國實行量寬,而利率長期接近零,持有現金只會不斷貶值。買外匯嗎?歐洲債務危機未過兼且同樣量寬,英國則因為要脫歐致英鎊大跌。費煞思量,香港的地理位置優勢,令很多人選擇兌換人民幣坐收高息。筆者認識向來不參與投資的慈善機構營運者、和保守不投機的教徒,過去幾年都選擇這種最平實穩健的保值投資法。可是,人民幣今年持續貶值,內地人紛紛走資,令最保守不貪心只追求穩健的投資族慘受牽連。
樓價不斷升,確實受市場投資者的行為影響。但追根究底,是資金無出路。持有現金會貶值,股市則橫行了一段時間。相比之下購買物業每月有租收,全年回報約2.8% - 3.5%。雖說樓價可升可跌,但全球量寬,資產自然會升值。而人民幣貶值,更促使內地人調走資金。要是落戶香港,除了購買萬用壽險這類具現金價值的保單,或大額債券收利息,其它的投資品大概就是物業和股市。


此次的樓市辣招,確實大大增加了投資者購置物業的成本,但相對現金無利息,人民幣甚至貶值,辣招只是令每年租金回報下降,即買樓投資的回報仍是正數,遠勝過資金存銀行的零利率,甚至持續貶值的人民幣。相較幾種投資選擇,結果顯而易見吧?
雖然筆者不認為樓價會大挫,但買賣住宅物業的成本大幅上升,始終不利交投。流動性大降是投資者需要正視的風險。此外,早前的雙倍印花税,是買賣細價樓的稅率較大價樓低一截,估計市場有一批以高按揭成數或二按買多層物業的投資者。若果未來加息,供樓負擔增加,該類投資者或會降價求售,令細價樓的樓價下跌(或至少較為波動)。至於大價樓,由於要求較多首期,估計投資者多數較具實力,受加息影響低,未來即使加息也未必會降價求售。因為賣物業套現,資金沒去處,畢竟難找到具升值潛力又有穩定回報的投資品。
未來投資細價樓的風險較高,而且升值潛力不及以往 (市場陸續推出細單位,令供應大幅增加),而大價樓的防禦性較高,但流動性差,只適合願意長線持有的投資者。而現時辣招只針對住宅物業,估計其它非住宅物業很快會受短期投資者追捧。不論車位、工廈、或商舖,不同性質的資產都有其獨特面,投資者如欲參與,最好先了解清楚各種風險(例如防火設備、維修保養和保險費用等)。

中國體育賽事營運商:智美集團

上週五收市,長實和黃公佈世紀重組,這星期又有施政報告。媒體和專欄的分析,讀者應該看不少。今早新聞指很多細價樓業主在施政報告後反價,新盤貨尾又大幅提高售價。為甚麼?市場真的認為遠水不能救近火?過去大半年,細價樓的呎價越升越有,除了銀碼細和需求大,是供應少 - 雙倍印花税大大提升炒家的成本,樓宇買賣不再像從前般『貨如輪轉』,供不應求自然搶高價格。本來銀碼細,加上低息(不足2厘) 兼7成以上按揭,絕對是值得考慮的投資。但看完施政報告,未來3年會預售4,700 個居屋單位,又會出售資助單位1,600個,而私人發展商在未來4年有74,000個單位落成,平均每年14,600個(過去5年平均每年11,400個),增幅達3成。過往新落成的單位未必是細單位,但未來的新發展物業多數是細單位,細單位未必會再供不應求。投資角度看,我認為細價樓不會再有過去1年的大升幅,潛在回報有限,未必需要現價衝入樓市。

去年9月和10月我曾為文分析首都創投(2324.HK),短期有超過3成升幅,之後反覆回落。昨日公司發盈喜,截至去年12月31日的半年盈利有重大升幅(聯營公司扭虧為盈)。首都創投是21章投資公司,雖然投資回報和盈利的business model 難以預計,但現價折讓高。截至去年12月31日的每股資產淨值超過$0.83,現價每股才$0.23。加上市盈率極低,值得投資者注意。
近日,我留意2013年7月上市的智美集團(1661)。2013年全年業績的 VIS (Value Investment Score) 達82分,F score 也達8分。 而2014年的半年業績勢頭指數亦有8分。其實,公司上市不足2年,未有足夠業績顯示管理層的能力和業務穩健度,但看完財務數據和公司公告,我會將它加入觀察名單。先看財務狀況(以下為人民幣)
截至2013年12月:
  • 營業額:       6.94億
  • 經營利潤:   3.11億
  • 淨利潤:       2.31億
  • 經營利潤率:44.8%
  • 淨利潤率:   33.3%
  • 持有現金:   8.20億 (沒有短期或長期銀行負債)
截至2014年6月:
  • 營業額:       3.21億 (+21.6%)
  • 經營利潤:    1.34億 (+38.6%)
  • 淨利潤:       1.02億 (+43.6%)
  • 經營利潤率:42.0%
  • 淨利潤率:   31.8%
  • 持有現金:   4.19億 (沒有短期或長期銀行負債)
以2014年的半年業績看,僅僅接近2013年的一半。但2013年的主要賽事和收入,都在下半年發生。所以,2014年6月的半年業績,相比2013年有大幅增長。而儘管經營利潤率和淨利潤率輕微下降,但仍舊超過40% 和30%,屬利潤率高的業務。截至6月30日,持有現金4.19億,較2013年12月下降了4億 - 購買了企業債券基金、貨幣基金和商業銀行發行的理財產品。由於未詳細披露產品內容,未知屬於高、中或低風險產品。但公司沒有負債,持有大量現金,撥出部分投資屬合情合理的做法。
到底公司的業務是甚麼?是否高增長業務?
智美集團過往的主要業務是電視節目製作、發行和廣告服務。去年作出戰略調整,發展體育賽事營運業務。賽事營運的收入來自於品牌冠名費、贊助費及廣告費、參與者的報名費及向入場觀眾銷售門票、衍生品等。縱使截至去年6月的業績顯示,賽事營運收入上升30倍,但基數低,未必就一定代表高增長能持續。然而過去半年公司的自願公告,顯示簽了很多賽事營運權。今早又有公告指和LKK 洛可可重新設計集團簽了戰略協議。該設計公司曾受邀故宮博物院聯合研發了全主題系列文化創意產品。LKK 將圍繞體育娛樂創新產品及賽事衍生品,進行商業拓展,而智美集團將單方享有協議內所開發之體育娛樂產品及衍生品的知識產權,合作期直至2019年12月。
上述公告賽事協議營運期限多數至2018年。現時業務成績未全面顯現,但看到公司未來的實在發展路向。在內地營運體育賽事的成本和利潤高低,也許值得再細心研究。
現價市值約$64.3億港元,每股~$4.1,市盈率接近20倍。雖然不是最便宜,但股價接近上升通道底部。由於業績未全面反映賽事營運業務的發展,我不敢說是否投資的最佳時機。但若果是高增長行業,加上其財務穩健,就值得投資者留意。

閒談樓市

年初寫了一篇博文《樓價升幅合理嗎?》,從4個角度分析樓市升幅的構成因素,包括(1)人民幣匯率、(2) 內地和香港的通脹率 (3)美國、中國和香港的貸款利率,以及(4)市場供應和需求,後來文章被經濟日報轉載。當時,我沒有用『樓市慢股市9個月』的傳統智慧對比樓市和股市。事實上,樓市和股市的走勢已脫節一段日子 -香港的經濟與內地息息相關,但匯率卻和美元掛鈎,必需人為地壓低利率。而恆生指數由2009年3月11,921點升至2010年10月的24,876點高位後,過去幾年都是反覆上落。

近幾年樓價急升成為民生問題,年尾檢閱,不如看看今年樓價升幅的合理性。



從上圖可見,市民怨聲載道是可以理解的:1999年至2008年間買賣物業的人,樓價波幅不大。可是2008年金融海嘯之後,樓價雖然短期內下挫,但極快回穩,之後更急速攀升。薪酬的升幅無論如何都追不上樓價。

樓價會回落嗎?

樓價自2009年連續急升4年後,2013年中原指領先數只是微升了3%。《樓價升幅合理嗎?》一文中提及的幾個因素,在 2013年:
  1. 通脹率:
    1. 香港:4.5%
    2. 美國:~1%
    3. 中國:CPI 無起跌 (source: http://data.eastmoney.com/cjsj/cpi.html)
  2. 人民幣兌美元滙率:
    1. +2.8%
  3. 貸款利率與2012年的分別不大
    1. 香港:~2.15%
    2. 美國 : ~4.22%
    3. 中國:~5.90%
當通脹率和人民幣匯率升值互相抵銷後,香港的資產價格只需上升2.7%便能反映通脹的影響。這應該解釋到2013年樓價的3%升幅。

現時的樓價真實反映香港人資產應有的價值,似乎未有回落跡象。

1年間升價10倍的尊貴會所

甚麼屋苑的會所能數月間升價10倍?

港島東區的康怡花園。
康怡花園俱樂部將會於2013年3月,和康蘭居(服務式公寓)的會所合併管理,統一為格蘭會。此後,康怡花園的住戶每年要多付10倍會費,才能繼續使用會所設施。傳媒報道指現時康怡花園俱樂部的使用率只有3成,格蘭會為了收街外客犧牲現有住戶。

計一計數,合併後的10年會籍費約$39,000,再加月費$750。由於會籍可以轉讓,若以10年攤分,即每月約$1,100。現時格蘭會月費$1250…  除非會員數目大增,否則未必能賺多很多。而且,會籍可以轉讓,暗示了數目有限。
恆隆地產真的為了那雞毛蒜皮的錢,甘願被大罵特罵?康怡俱樂部使用率低不是一朝一夕的事,為什麼選這個時間合併?東區向來是中產住宅區,並非豪宅。如何收街外客呢?  為甚麼要行有機會限制數目的轉讓會籍制?
我認為這些表面誘因不足以讓格蘭會統一管理康怡俱樂部,應該有其它理由。
向來可以轉讓的會籍是為了聚集一班人,突顯高貴身價。可是,去年國際學校在柏架山建新校舍的提議,已經被否決了。東區有名校網嗎?或是新建成的甲級商廈吸納公司客戶?
終於,我找到了。
西灣臺 - 這是由警察宿舍重建的單幢住宅項目,位於康怡和逸意居旁邊,共93伙。單位面積1500至2200 呎,另有兩伙3400 和4300呎的特色戶,實用率達8成,並有69個車位。今年4月獲批預售單位。雖然未正式開售,但以逸意居$14,000/呎,和早前太古推售的何文田Dunbar Place 單幢樓$20,000/呎,我估西灣臺也起碼$20,000/呎。西灣臺的舊地契有高度限制120米,總可建樓面面積約15.2萬方呎。以此推斷,西灣臺沒有任何會所設施。
新樓盤一般都有優質會所吸引買家。何文田Dunbar Place 都有個19米的小泳池,裝身為豪宅。港島東少有新樓盤,西灣臺屬難得的新盤。若果太古以東區新豪宅的形象推售,當然要有配套設施。但設施哪裡來?
附近唯一對外公開的會所 – 格蘭會。
為了彰顯尊貴地位,格蘭會要合併康怡俱樂部,兼且抬高身價,『杜絕』非專貴會員。西灣臺有了這格蘭會,樓價自能升值。
我想配合西灣臺開售,是格蘭會合併康怡俱樂部兼改變會藉制較合理的原因。
只是格蘭會屬於恒隆地產集團旗下。同行如敵國,為甚麼要協助太古抬高西灣臺的身價?他們有甚麼關聯?
再仔細看,原來太古地產並非100%擁有西灣臺,恆基兆業和獨立投資者各持10%。那個獨立投資者是誰呢?太古和恒隆有其它關係嗎?
在Google 輸入”太古” 和 “恒隆”後,最明顯的關聯竟然是陳南祿。他曾在太古集團工作33年,並出任太古地產董事。2010年離開太古,之後出任恒隆集團董事總經理。
奇怪的是,Wikipedia 說有傳陳南祿是不滿太古架空其權力而離開。那又為甚麼格蘭會要配合西灣臺推售呢? 或者權力架空是假的吧~?疑團滿腹。

內地房價仍低?

過去兩年, 內地的樓價與本地樓價是不是升幅一致呢?
2010年10月至2012年12月, 內地通脹19%, 但樓價只是升了6%. 
為甚麼會有這麼大的差距? 
內地房價是否大落後?
拋出問題試著估, 但難以證實…
內地貸款置業, 尤其是第二第三套房, 成本較高, 需要繳付更多首期和稅項.
另外, 內地的物業市場 / 人民幣都不對外開放, 令市場難以有效地自由調節.
13% 的差距…之後或另文暢盡探討.

本港地產股價落後嗎?

樓價升幅合理嗎?   一文提到2010年10月至2012年12月,香港的樓價升了36%,計及通賬、滙率和偏低利率等因素,樓價反映港人資產的真正價值,沒有偏貴。

同期,地產商的股價表現又如何? (升幅為約數)

長實(0001):+5.5%
恆基(0012):+1.5%
新鴻基(0016):-5%
恆隆:(0101):-20%
信和(0083):-2%
信德(0242):+3%

地產商的股價波幅,明顯較樓價的升幅低,似是未完全反映其資產的應有價值。

再看看截至2013年2月1日的市賬率 (Price to Book ratio)

長實(0001):0.86
恆基(0012):0.61
新鴻基(0016):0.83
恆隆:(0101):0.99
信和(0083):0.87
信德(0242):0.52

地產股的市賬率一般都有折讓,很少會大於1.0。在未細看每間地產商持有的土地儲備和物業價值前,單市賬率以粗略看,恆隆似乎偏貴,恆基和信德則折讓最大。

恆隆的固定資產佔總資產約75%,負債比率屬健康水平。而截至2012年6月30日的營業收入和淨利潤增長60+%和8%。

再看看恆基,其固定資產(估計包括土地儲備)佔總資產約36%,若加上持有的投資,共佔總資產值約66%。其負債水平健康。可是,截2012年6月30日的全年收益,營收和淨利潤下跌了約30%和25%。

看一看信德的賬目,估計土地儲備和持有物業有限,超過66%的資產屬流動資產。此外,當期的營業收入約37% 來自聯營公司(澳博),該筆收入並非穩定收入,相比前一期只佔總收入12%有明顯升幅。

信德的營收波幅大,兼且持有的土地和物業有限,即使市賬率折讓大,也不見得是「筍價」。

至於恆基現價是否值得買?  也許要先細看其未來的建築計劃、土地儲備量,以及其持有的投資物品性質了。或會再另文討論。

樓價升幅合理嗎?

究竟香港的樓價是否顛價?
有幾多空間調整呢?


由2010年10月至2012年12月, 中原領先指數由84+ 升至 112+, 升幅36%. 
兩年時間升超過三成半, 到底合不合理?  那36% 來自甚麼?

通脹嗎?
期內香港的通脹率是12%, 內地的通脹率更高達19%.  所以, 單是與通脹率看齊, 樓價已經要升12-19%.  36% 減去通脹的影響, 實質升幅約17% – 24%。

這17% – 24% 升幅又來自甚麼?   

在2010年10月至2012年12月,人民幣兌美元的匯率從6.8 升至6.2,升值了11%。 香港是中國的一部分, 雖然是特別行政區,而且貨幣不同,但商貿頻繁,零售消費差不多全無限制。可是,港紙與美元掛勾,並未跟隨人民幣升值。經濟的勢頭,只好在資產價格反映了。

減去這11%,樓價的實質升幅,只剩下約6% -13%。

那,這6% – 13%應該被調整嗎?

先看一看內地和美國的房貸利率。內地約4.5% – 7%;美國則是3-4%。香港2010年有HIBOR 計劃,利率不足1%,買樓成本顯然較內地和美國低 3% – 6%。若將利率的成本在資產價格反映,那樓價可以調整的百分比只剩下 3% – 10%。

據統計,過去兩年的新樓落成量只有約9,500戶,相較90年代的20,000戶屬大幅偏低,令市場供不應求。這方面的價值,大概在樓價升幅中的 3% -10%的反映了。

由於建築需時,短期內都會是供不應求,估計樓價能調整的幅度,不會超過5%。

香港寸金呎土,樓價的確高,但以大環境看,2010年10月至2012年12月的36% 升幅是合理水平。現價不是便宜,也不是偏貴。樓價其實反映了港人資產應有的價值。

既然現樓不是最抵買時機,未來會深入分析本港和內地的地產股,發掘有否有潛質的股票可供投資。