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股市橫行期有乜好做？

觀看恆指走勢圖，二月中至今都是上落市，沒有明確方向。在股市橫行的日子，每天看財經新聞並關注股價波動，並試圖捕捉短小波幅，屬於高難度動作。未必賺不到錢，但操作多交易頻密，而價格方向不清晰，有可能提高出錯機率。其實，隨著一大段升幅獲利離場後，能夠忍手兼耐心等待明確方向再出現，也是一種投資智慧。

投資是讓時間為資本賺錢，由於等待可長可短，最理想是看到明確趨勢才入場，那就慳番少少時間成本，而風險又相對低少少。凡事皆有週期，去年升市加上今年一月恆指大幅爬升超過一成，衝刺後透透氣，橫行幾個月屬合情合理。


休養生息期間，除了發掘個股，持續看數據，並且了解其它市場(例如美股和加密幣)，或能發掘潛在投資機會，畢竟不同市場的升跌週期不一樣。港股下挫或橫行期，可能是其它市場的增長期。

查看美股，過去三個月同樣是「上落市」，但上落位置清晰，而非恆指般多次又上又落。納指於3月尾4月初跌至低位，然後逐步爬升，近日創新高。觀乎個人的美股組合，過往幾個月的回報遠遠拋離港股。因為港美時差，為免麻煩，組合內的美股都設了停損。雖然有小部分損手離場，但留下的都是強勢股，反而更穩妥能慢慢累積回報。

至於加密貨幣，本欄過往曾多次提及。過去半年比特幣和以太幣的價格從高位回落超過一半，近兩個月稍為回升。價格的波幅相對股票大，但短期的波動方向較清晰。筆者並非鼓勵讀者投入炒賣加密幣，畢竟波幅較大，幣價要用log scale 看，風險相對高。但區塊鏈技術是Fintech 重要一環，又被喻為互聯網4.0，拿有限錢參與其中（穩妥起見，只限最大市值的幾個「藍籌加密貨幣」)，學習了解幣價和股價走勢的異同，值得一做。

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週末雜談：「取勝之道」、微信Shake 出iBanker老公、愛與時間

先前的週末書介Facebook Like 數倍於股票分析文章，今次再接再勵，週末雜談三則。

(一) 從打波的取勝之道到創業投資

以往和契姨甥仔打波都是隨意玩樂，今日計分比賽，沒有玩發球權，而是直接得分制。我們主要的得分(失分)位，多數是落網、出界和發球失誤等等，很少是技術取分。原來『取勝之道』不需要卓越球技，而是要致力減少失誤。這道理顯淺易懂，似是老生常談。友人說世間每一件事本是如此。我不認同 －「取勝之道全憑減少失誤」只適用於有清晰規矩的項目，例如比賽和考試。若套用在投資領域，只是部分適用。如果是科技創業，則根本不合用。

先說科技創業，這領域沒有既定的『成功方程式』，所以減少失誤等同要減少嘗試。Startup 為找出成功的道路，需要”fail fast” －越多失誤等同越多學習機會(lesson learnt)，有助找出正確道路。我想它們需要的不是減少失誤，而是加快失誤的速度和減低失誤的規模(magnitude)。若果能快速兼小規模地犯錯，並學到教訓，應是較理想。

至於投資領域，則未必需要像科技創業般不斷地小規模犯錯。因為投資的成功方程式很簡單：低買高賣（較複雜的衍生工具和期權等，暫不在討論之列)。可是選股和買賣需要捕捉時機，而這部分不容易有清晰的規則。所以，很多投資者訂立交易守則，例如止蝕位等於整個投資組合的2%、連續3個交易蝕本就離場休息等，就是為了減少失誤或減輕失誤的程度，保存實力。從這角度看，較易了解交易守則的重要性吧。


(二) 補習國際化、年青人的常識、WeChat Shake 出 iBanker老公
早前朋友聚舊，席間有電視台編劇、digital & social strategist 、公司秘書和兩位老闆 － 專責舊樓收購＆重建酒店，以及跨區補習社。整晚飯局的話題新奇有趣。除了電視台的明爭暗鬥、港視的拐角手法、和名牌配對公司的營商手段，印象最深刻是
  1. 補習社的經營模式 
    1. 朋友的補習社從幼兒學前班到高中DSE考試都有。我本以為學前或幼兒班的家長最願意付錢補習，卻原來是小學生的家長最樂意送孩子去補習。這類別的市場需求較大，可是並不是利潤率最高。為甚麼？因為補習教材都是franchise，需要拆賬。教材來自世界各地，包括較受歡迎的日本和韓國，而最多franchise 教材的學科，是數學。
    2. 我驚訝 － 以franchise 教材的數量和國際化程度，補習市場較我印象中的『老土單對單』或『明星教學班』成熟很多很多。而營運者面對的是國際市場，不是本地市場。
  2. 新一代
    1. 大學畢業生沒有common sense
      1. 據聞一位到外資銀行工作的大學畢業生，需要貼郵票寄本地信。可是，公司沒有平郵郵票，只有空郵的。郵票面值不對，他的處理方法是：將空郵郵票撕開兩分，只貼一半在信封…  
      2. 另一位面試市場推廣職位，回答處境題：如何推廣某個名不見經傳的手袋品牌，竟然答：和Chanel crossover…  
      3. 辭職沒有信、沒有電話、沒有會談，只有一個whatsapp message。如果公司拖拉不簽合約，whatsapp message 通知辭職很合理。但我問得很清楚，他們早已白紙黑字簽了約。既然開工要簽字，離職需要遞信或較formal 的交代，屬合情合理吧~
    2. 年輕一代最輸蝕的是：
      1. 創意低 － 大概和熱愛玩電子遊戲有關。他們只需要跟著攻略過關，不需要動腦筋有新意
      2. 抗逆力較低 － 沒有會考，一條龍讀到中學最後一年才有DSE，令升不到大學屬大多數。而這個人生挫折，不是每一個都有能力面對和處理
    3. 我不肯定上述comment 對年青人公道，但聽完真的會笑和 O嘴
  3. 微信Shake 出 iBanker老公
    1. 女同事微信Shake (識)到iBanker，wechat 一段日子後見面拍拖，認識僅4個月便籌備結婚。閃婚不是未婚懷孕，也不是熱戀糖黐豆。而是4個月內，iBanker 在微信又再shake 其它女生，玩曖昧兼腳踏兩船。之後他發現還是愛女朋友多一點，所以求婚。
    2. 我比較傳統兼老土，祝福他們但不看好。4個月了解不足，wechat shake 閃婚還要加上中間那段小插曲。江山易改，本性難移，既然 iBanker 怕悶又未想定下來，何必呢~  

(三) 珍惜愛與時間

「微信Shake 婚姻」令想起大學時代一位台灣師兄教導小師妹的話：一個人越願意花時間在妳身上，代表他越認真越喜歡妳。他傳授這個『篩選條件』有點harsh，尤其不適合現今的速食世代，但台灣師兄的信念是：要找的不是一個人，而是幸福。

這種『愛與時間』的correlation，除了應用在尋找life partner，也適用於親人相處吧。

居於外地的親戚計劃短途旅行，我打算飛到當地會合。短短5、6日，錢、時間和嚴重時差就算了，最麻煩是拍照簽證等一堆瑣碎事，但我珍惜相處的時光。小時候，逢週末就聚在一起玩，晚上三家人四處覓食。中學之後，逐個出國留學。畢業後，為前程留在國外或各有各忙。上次一同去旅行，是5年前吧！我知道逢週末共聚的時光，不是必然。有機會相處玩樂，真的要珍惜，而那將會是難忘的開心回憶。

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週末書介：《窮人一出世就係輸家？ 從唐樓劏房走到投資銀行》

我一口氣看完。心想：那些希望幫助基層子女脫貧的善長仁翁和慈善機構，應大量買入此書送贈給基層子女。這也許是最簡單直接，並能帶來即時改變和長遠效果的方法。


這本書好好睇。即使我幸運地在小康家庭成長，對書中不少內容也感同身受，尤其作者提到視野和思維的重要性。

「很多時候，眼界被局限才是貧窮『遺傳』的原因…  在窮人家庭長大，基層子女耳濡目染，很容易會『遺傳』父母的價值觀和思維。我記得中學臨畢業前，跟一個坐在旁邊的中產同學談起，畢業後想做什麼工作，他說他的目標是要進入投資銀行，賺大錢。而我那個時候，根本連投資銀行是甚麼都不知道。」

中六之前，我不認識外國名校，只知道本地大學。回頭看，如果我早知道世界有這些一流學府等著我報名，中學時會努力些讀書。又或我早知道李寶椿書院，也會申請入讀預科。中學高峯期我曾同時參加7項課外活動。會考期間，溫書之外還會去卡拉OK和逛街。父母從不期望我考第一，只要成績優異就好。升學計劃是在香港完成學士，再到外國唸1年碩士，以慳錢慳力的方式獲得亮麗學歷。所以，中學時代我並不注重英文－中六之前沒完整看過一本英文書。閱讀報告都是看頭幾頁，中間翻幾頁，再直接跳到最後看結局，然後隨便寫個讀後感搪塞過去。

當作者寫道如何努力練習英文口語，融入『世界公民』的圈子，聽不懂澳洲英國的十多個口音，再每天聆聽英文財經台苦練，我真的感同身受。

原本碩士才到外國進修的計劃，因為親戚勸說父母，若負擔得起，應早點送我出國讀書。所以，中六我才開始認真看英文書和英語劇集。初到外國升學，頭兩星期真的聽不懂各式各樣的口音，明明懂得英語，就是溝通不到。我較作者幸運一點，大學就有機會在『世界公民』的環境生活，他則是大學第二年 summer intern 面試之後，才發現社交英語能力的重要性，並要入職投行後才感受到那種環境。

「在溫室長大的人，永遠不會明白，點解有人會為節省幾塊錢不去搭車，而要花大半個小時走路到目的地。…  為了很少數目的錢，去浪費寶貴的時間或錯過些人生中重要的事情。同樣是一天假期的時間，窮人的孩子往往不捨得用錢，或付不起錢，而把時間花在沒什麼效益的事情上。小康家庭的子女可能會花一天去旅行見識，又或看書充實自己，但窮人家庭的子女可能會花一天去幫家人撿紙皮、汽水罐。」

我確實幸運。父親是生意人，母親是訂閱《信報》的師奶。他們深信知識能創造財富，所以從小培養我看書的愛好。我的知識大部分都不是來自教科書，而是課外書和校外體驗。他們的時間觀念重，讓我明白要珍惜和善用時間。至於理財，則是應花得花。購買名牌產品嗎？實用和質素重要，但如果是為了虛榮就不必。有料之人，本身就是名牌，不需要名牌產品裝身。再說，要是和別人比較，我們不可能像很富有的人般，從裡到外連內衣褲都是名牌。一山還有一山高，我們眼中的名牌，在有錢人眼裡普通不過。要不落人後，是時間和知識的運用，它們的價值都大過金錢。

「傳統名校除了入大學率高外，他們教育出來的學生還較有自信，領導才能，團隊精神，而且校友網絡也很廣。精英學生之間的競爭，也帶來進步。這些優勢是普通中學未必能提供的。」

我認同。由於父母不追求名牌，我就讀區內中學。那不是傳統名校，但校風純樸兼入大學率高。學校只要求學生參加1-2項課外活動，很少同學像我般貪玩，參加多項課外活動。後來，我才發現傳統名校的學生，個個都玩音樂體育，兼且學業成績 & 英語能力一流 。同時兼顧讀書玩樂，在傳統名校是常態。我相信在那種環境，每個學生都會越來越進步。傳統名校的確有其獨特優勢。

「我從此明白到一個簡單的道理－ 做人應該選擇自己感到最舒服，最有絕對優勢的戰場。不把米高佐敦放在籃球場上，而把他放到足球場上，結果會如何？」

作者大學畢業後，全職工作兼「全職」讀碩士(只修晚上的課)。由於碩士課程是他熟悉的學科，較學士同時修讀非本科課程，更感輕鬆。自此他明白個人優勢和選擇戰場的重要性。這道理簡單易懂，但年輕人總愛嘗試新事物，而steep learning curve 是很吸引的事，未必將「選擇有優勢的戰場」這道理時刻記在心。 我是工作數年後才真切明瞭的。

「我也想邊工作邊找工作。但現今世代，稍為好的工作都要面試或者考核四、五次，那時在『全職工作』同時以『全職』模式讀碩士的我，真的分身不暇。」

作者為了準備報入投行，儲了半年使費，便辭去穩定收入的工作。對於需要錢的他而言，真的有勇有謀。我都試過「裸辭」，而父母是支持的。尤其是剛畢業那段日子，他們知道申請好的工作，準備和參加面試都需要時間。若有全職工作困身，難以專注，也可能會影響入職機會。

「返工來回車程兩個半小時…  我的生命比他們(住市區的人)每天少了兩個多小時。難道我天生就要比他們短命？…我開始計算，不論環境如何惡劣，也要搬到市區中心。…  他們(父母)認為每月交$2000 租金也很昂貴，責備我『唔捱得』，還說很多人上班也經常要每天花三小時去搭車，但我一於好少理。我不想學他們般，幾十年來，願意每天浪費大量時間在無謂事情上，但『忙』得連時事新聞也很少看，與世界脫節…小時候的我，寧願花半小時走路，也不願花幾塊錢去搭車。你可以說節儉是美德，如果真的窮得很，幾塊錢當然也很重要。但現在看來，這其實是窮人思維、窮人心態，是不理性的，以節儉為名，去掩飾自己懶惰不作分析和思考，為省下幾塊錢而感到自我良好。」

很真。我不夠膽評論基層子女小時候應否節省交通費。但工作之後搬往市區，減省交通時間，我認為是明智的。時間很寶貴。大前研一曾說過，選擇居住地點，甚至購買房子，別因為價格便宜或面積較大而選擇住在偏遠地區，寧願選擇細小的市區戶，節省每天上下班的時間，週末才到郊外渡假放鬆身心。

「基層家庭上一代的朋友，親戚圈子也很可能都是基層，在見識較狹窄的情況下，他們眼中的選擇就少得多了…  社會之所以進步，是因為下一代沒有遵從上一代的步伐。」

作者很真實細緻地分享了自身經歷和學習進程，包括遇到的難處和思考盲點，發現筍工和準備面試，兼計算機會率等的過程，還有那些在中產和富有家庭眼中理所當然，但基層子女從不知道的事。 作者認為基層家庭除了硬件不足(沒寧靜環境讀書、沒有錢去上補習班、畢業後要還貸款等的弱勢)， 『遺傳』父母的價值觀、思維和視野，更影響下一代的成長。

既然起跑線不一樣，更突顯時間的重要性 – 越早擴闊視野，基層子女便能早一點拉近起跑線之間的距離。

作者亦在書中詳述他的思維方式、衡量重要性的方法、以及工作和行事態度。此外，更介紹了投行front end technology 和trading floor 的不同產品和交易模式，有部分我都是第一次聽。這書內容踏實，真的幫讀者增廣見聞。

真心相信送贈此書給基層子女，可能是脫貧的第一步。

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令我驚嘆的甜品包裝＆銷售策略

近日我發現新奇有趣的包裝銷售策略，令人驚嘆~! 

產品包裝影響價格，大家都知道。除了精美外觀，不同的包裝形態，產品價格可以相差一倍。例如圓筒形的明治朱古力橡皮糖，售價~$19，袋裝售價~$9.8。驟眼看，圓筒形的份量較多，但細看標籤，圓筒形的淨重量：50g，而袋裝則是53g。即圓筒形的包裝份量較少，但價錢貴一倍。這類例子在超市俯拾即是。


上述是簡單的例子，已行之經年，並不特別，只是舉例說明市場常見的包裝法門。真正令我詫異的，是東海堂和美心西餅~!  

金鐘廊的某一幅牆，放置了幾部自動販賣機，受賣東海堂的餅券。那不是一般數十元的餅券，而是特定產品的換領券。近日就主力推廣3款綠茶味產品，綑綁式銷售並給予折扣，還註明『限時優惠』，吸引客戶購買。我認為這是非常聰明的做法。金鐘廊人流極多，加上『限時』、『優惠』、『綑綁銷售』和未來兌換，就似另類團購。但自動販賣機不需要付第三方佣金，省下的金錢可以租地方。而整幅牆都銷售同一產品的換領券，能達到廣告的效果。先前的芝士蛋糕換領券曾全部售罄，賣廣告之餘還有實質進賬，很棒的策略~!  即使最後未能賣出所有餅券，當作廣告支出也十分化算吧~  



我欣賞『餅券自動販賣機』，但這策略不足以令人驚嘆。我真正佩服的，是美心西餅新推出的熊貓甜品！

趁勢推出熊貓甜品，時機拿捏得準和賣相可愛吸引，是理所當然。但最令我好奇的是：第一次見到西餅店賣甜品單靠盛器，根本看不到內裡載了甚麼。標籤只有名字『熊貓甜品杯』，並簡單註明士多啤梨味。而熊貓頭是杯蓋，完全遮蓋杯中甜品，我無法知道內裡是蛋糕，慕士或是啫喱…  美心先前推出的花盆甜品，賣相非常吸引，沒有杯蓋且註明是Tiramisu，顧客能想像且知道味道。 今次的『熊貓甜品杯 』，除了外型吸引，一眼看去真的無法想像甜品的味道。

原來，西餅的selling point 不需要是瑰麗外表、精緻味道，可以純粹靠殼(盛器)，很厲害。我真心佩服，自覺上了一堂銷售課~!
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即買保單變現金

天寒地凍飯聚，友人閒談近一兩年興起的『保險融資』－抵押保險單予私人銀行借貸，再投資債券或其它產品。

我第一次聽這種三贏方案的產品，很聰明的做法。以下是流程的簡短說明：
  1. 用100萬美元投保萬用壽險(保額約500萬美元)
  2. 這份保額達500萬美元的保單，擁有約70萬美元的現金值(cash value)
  3. 以現值70萬美元的保單作抵押品，向私人銀行借貸
  4. 私人銀行貸出保單現金值的3倍款項(~210萬美元)，利率約1.5%
  5. 運用210萬美元購買定息債券，息率約4% – 5%
  6. 扣除借貸息率1.5%，投資210萬美元買債券的回報約2.5% – 3.5%
  7. 而自掏腰包購買保單只是100萬美元，所以回報實質達到5% – 7%
三贏：
  • 客戶 – 拿100萬美元，就能取得210萬美元再作風險低的投資，穩穩陣陣獲得5%－7%回報。
  • 保險公司 – 多一種新產品推銷做生意。收了保費後，保單只是被抵押，由銀行貸款。沒有實質的現金流出，風險有限。
  • 私人銀行 – 有了抵押品，能夠貸款出去，賺取利息並同時銷售各類的投資產品如債券。兼且多一個渠道擴充客源(由保險經紀代為找客戶)
真的是很聰明的做法。這個產品和雷曼迷債不一樣，保險公司承擔的風險有限(70萬美元)，不是無底深潭。私人銀行有保單抵押，即是『有渣拿』。貸款比例可以按客戶背景等再作調節。同時又能推銷投資產品。而客戶真金白銀拿出100萬美元，但短期就獲得雙倍資金流再投資。

產品有趣兼有吸引力，我讚嘆『保險融資』的創意。
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美國startup：Buffer 的『終極透明』

我自問是開明的人，支持高透明度，也願意接受新事物。可是，看見『終極透明』的佼佼者 －美國tech startup Buffer，真是傻了眼。


先介紹Buffer －讓用戶輕易管理多個社交平台的帳戶。例如你需要在Facebook，Twitter，Linkedin，Google+ 等多個地方法發佈訊息，但又不想進進出出login logout 貼同一則訊息，或是希望預設時間張貼訊息，那麼Buffer 幫到你。

最近美國傳媒報導，Buffer 的共同創辦人Joel 在Blog 中貫徹實踐公司的核心價值－高透明度。團隊認為只有高透明度，才會有信任。而我稱之為『終極透明』的舉動， 是Joel 在博客公開：

  1. 計算團隊薪酬的方程式
  2. 每位員工的名字、職位和薪酬（位處世界各地）
  3. 公司每月的上客量、總用戶人數、付費用戶量、Conversion Rate（由免費使用轉為付費）等
  4. 公司每月的營業額、不同產品＆類別收入，12個月的預估營業額
  5. 公司每月的銀行戶口結存
  6. 每小時回覆用戶的電郵總數
  7. 對比(3) 至 (6) 各項指標與前1－2個月的業績
  8. 團隊電郵新措施：任何兩名或以上的團隊人員對話，都必需CC 某個團隊group （例如技術問題，需要CC engineering group email） 
這些數據，絕對是敏感資訊。例如(1) & (2)，我不明白為甚麼每一位員工都樂於讓全世界知道自己的薪酬，估計到稅後的收入和未來的薪酬(若繼續留在Buffer)。

為甚麼要讓全世界知道呢？為什麼要對每位員工的potential 設一個『上限』？公開這些資料對公司和員工有何益處？我曾看過研究，自從美國上市公司按規定公開CEO 的年薪之後，CEO的薪酬一下子飆升（誰都不想讓競爭對手看扁，要CEO 熱心留下，就需要提高薪酬待遇，免得公司和CEO 都面目無光。然而，CEO 薪酬的增長，與上市公司的業績，似乎沒有positive correlation）

第(3) 至(7) 項，屬於敏感的商業資料。誰看懂得數據，就能了解公司、計算估值，也能預估和比較同行的業績。我認為這些數據是金礦。

驚訝過後，我嘗試計計數：

  1. 17名員工中，有14名寧選現金回報，不選公司股票。
    1. 要麼對公司的信心不足，要麼不考慮長期逗留…  單從『牌面』看，不似一間充滿熱誠衝勁的startup
  2. 單是員工薪酬，就佔全年營業額的70%
    1. 營業利潤率應該介乎0% － 30%
    2. 11月銀行戶口的現金較10月增加約US$7000，即營運收入的3%
    3. 估計應收款是所增加現金的 5倍，那麼淨利潤率~15%
  3. 總共有~119萬個人用戶，當中66,000是新用戶
    1. 以每個賬戶$10月費估算，付費賬戶有19,600人
    2. 付費用戶~1.64%
    3. 這個conversion rate，我不知算高或低（沒這方面的比較材料）
  4. 商務客戶的銷售情況 – 376個付費用戶
    1. 平均每個付費賬戶帶來US$60 收入 (blog post 詳細列出各種付費組合的用戶數目)
    2. 由免費轉付費的比例約13%
    3. 現時商務客戶佔總收入~11%
看數據和字裡行間的文字，似乎新開發的商務客戶線是主打（付費conversion rate 很高），未來亦會致力提升商務客戶佔總收入的比例。

上述的計算結果，最吸引人之處：原來~1.6% 的付費conversion rate，可以在美國支持17人團隊，並且賺取超過15%的利潤。 另外，新的商務客戶線充滿潛力(不斷上客，付費conversion rate ~13%)

我還是要問：為什麼Buffer對公眾作出『終極透明』的行為？

本來，私人公司的營運狀況，除了股東之外，不需要向任何人負責。Buffer 為什麼『向公眾負責』？

讓我猜猜『終極透明』的好處：
  1. 引來傳媒報道 － 即是招徠潛在投資者的眼光。
  2. 抬高Buffer 身價 – 投資者找上門身價才高。公開資訊，應該能引來更多不同的terms，Buffer 可細意分析篩選。而且terms 夠多，才能知道”fair valuation”。
    1. 連我也會嘗試計數，潛在投資者更加會細看數據
    2. 銀行結存不多，投資者知道Buffer需要錢
    3. 但每月營業額又足夠支持開支，即是Buffer 有談判的籌碼
  3. 公開薪酬嘛，就是(1)讓人知道員工成本(2) 估算利潤率 (3) 猜出 acquhire 的價格(?) (4) 誰有或無公司股份
  4. 員工之間的電郵，需要CC 其它group –> 沒人可以『出術』(?)，需要確保未來與潛在投資者談條件時，不會出現誰欺負誰的情況？
  5. 每位員工知道：
    1. 公司的財務狀況
    2. 各個職位的performance （近一個月有微跌）
    3. 即是加添無形的壓力和動力，製造『競爭環境』（員工自然會比較＆自我鞭策），從而提升performance
以上純粹是個人猜測。有誰知道或能夠按現有資料估算Buffer 的valuation，請告知。

我支持透明度，但這種『終極透明』對一般的私人公司，是沒有必要吧~ 我想知道Buffer 這種guts 會帶出什麼，很想快些看到下一幕。
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團購轉型談 – 從薄利多銷到名牌專頁＆大眾買手

年底購物節日一個接一個。內地的光棍節後，輪到美國的感恩節，之後踏入12月的聖誕節和除夕夜。明年1月則是農曆新年。週末將至，不談股票談購物。

早陣子和朋友用團購券吃拉麵和印度餐…  記得三年前團購剛興起，我每天都會看電郵推介。後來產品的名單越來越長，我不再細看電郵了 － 我沒有每天一清早就購物的需要。現在，每個月只看一兩次團購電郵或網站。也許少光顧，我觀察到團購網的明顯轉變，感到香港人做生意當真靈活~!



團購屬於『薄利多銷』，加上限時機制，產品需要有新鮮感。我曾聽聞團購網為爭取更多商戶和產品而疲於奔命。2011年8月內地有超過5000家團購網，但同期約1400家倒閉，另有約1000家不再更新網站，可見行業競爭之激烈，汰弱留強速度之快。過往我知道較具規模的本地團購網：Groupon HK，BeeCrazy，夠買GoBuya 和 Yahoo! 團購。它們至今依然存在。

  • Groupon HK 前身ubuyibuy 是首個來港的團購網，至今仍然是龍頭，團購產品的種類多，應有盡有。現在，還長期推出旅遊優惠。
  • BeeCrazy 則變身名牌銷售網：Hermes，Fendi，Valentino，Gucci，Prada 等產品都有專頁。網站上各類別的團購產品，包括飲食、美容、名牌、科技、旅遊、家居等，以名牌的產品數目最多。

  • 夠買GoBuya 走大眾化買家路線：售賣各式日常生活配件，家具產品等。用戶可於兩三星期後前往銷售中心取貨。
  • Yahoo! 團購：過往只賣自家deals，現在則包含BeeCrazy，GoBuya，享樂FunShare等其它團購網的優惠。

BeeCrazy 成功將『名牌 x 團購』crossover 並站穩陣腳，其業務發展能力不容置疑。我估，售賣名牌的利潤較高，而這一批「會購買名牌的客戶」是重要資產。此外，主力銷售名牌產品，大大減低了市場推廣和品質檢控的費用吧。

夠買GoBuya 的『買手形式』 － 選定產品進行團購，然後大量購入，讓客戶到銷售服務中心提取。這方式避免了客戶投訴商戶服務或產品貨不對辦，需要專人處理的麻煩。而且，這是「有保障的貿易生意」- 客戶都是先付費的，再加上GoBuya自行採購並控制品質，減低了質素參差的風險。

Yahoo! 團購搜羅城中的大小團購優惠，不必凡事自己落手落腳或組織一大隊sales team，反而提供現成的抽佣或廣告制度，絕對是雙贏的手法。

Groupon 是美國上市的團購始祖，在香港的市場份額跑贏競爭對手。但BeeCrazy，GoBuya 甚至後來加入的Yahoo!團購網，在激烈的市場競爭中，找到屬於自己的定位，這種靈活的生意頭腦和業務發展，的確值得學習。

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驚嚇電動車

 

說故事前，先看圖表。

這圖表是比亞迪股份（1211.HK) 過去10年的股價，中間的大凹位是2008－2009年金融海嘯期間，看似情有可原。但是，若與恆生指數比較，比亞迪無論升跌都遠遠超越恆指。

面對刺激的過山車股價，就算有股神畢菲特撐腰，投資者都會嚇得心驚膽顫吧～！

早幾日，比亞迪公佈半年業績，淨利潤飆升25倍，同時為第三季發盈警，股價下挫。

我沒有投資比亞迪，全靠畢菲特和李祿才認識這名字。近日美國Tesla 電動跑車各方面評級皆獲最高級別。Elon 更直指比亞迪不是對手，我才注意電動車。

那天在深圳，我終於碰上比亞迪電動的士。它較一般的士新淨，而且座位寬倘舒適。不過，司機的一席話，簡簡單單說明了電動車的漫漫長路，並未看到盡頭。

司機說若果有選擇，他絕對不會駕駛電動車，太不方便了！電池只足夠走200公里，一天充電一次未必足夠，而每次充電至少40－70分鐘。而且全深圳只有50多個充電站！

充電期間做什麼？有電視看嗎？

吃飯啊～ 沒有電視，只有報刊。

我奇怪廣告公司如Focus Media，怎會放過設置屏幕廣告的機會。想深一層，充電站又不是油站。深圳約有10000部的士，電動車僅佔700部（7%）。廣告公司何必大費周章向數百名司機播放廣告呢？

電動車充電費時，電站又少，價格更要命 － $30多萬一部。政府津貼10多萬後，依然要付20多萬，相比才10多萬的普通計程車，根本毫無優勢。

比亞迪的市場在哪裡？ 在中國，我根本看不到市場。在美國，Tesla 真的贏足10條街。

簡易的市場觀察不可信？那看看公司的財務狀況吧！原來更嚇人：

  • 資不抵債 
  • 經營利潤和淨利潤：3%＆2%

財務不健康，營業額沒有大幅增長，也沒看到潛在市場。即使以『升了25倍的半年業績』估算全年利潤，市盈率仍達76倍。

這到底是哪門子生意？我看不懂。

比亞迪股份現價$27.9。我認為嚴重偏貴，只值$4。

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1年間升價10倍的尊貴會所

甚麼屋苑的會所能數月間升價10倍？

港島東區的康怡花園。
康怡花園俱樂部將會於2013年3月，和康蘭居（服務式公寓）的會所合併管理，統一為格蘭會。此後，康怡花園的住戶每年要多付10倍會費，才能繼續使用會所設施。傳媒報道指現時康怡花園俱樂部的使用率只有3成，格蘭會為了收街外客犧牲現有住戶。

計一計數，合併後的10年會籍費約$39,000，再加月費$750。由於會籍可以轉讓，若以10年攤分，即每月約$1,100。現時格蘭會月費$1250…  除非會員數目大增，否則未必能賺多很多。而且，會籍可以轉讓，暗示了數目有限。
恆隆地產真的為了那雞毛蒜皮的錢，甘願被大罵特罵？康怡俱樂部使用率低不是一朝一夕的事，為什麼選這個時間合併？東區向來是中產住宅區，並非豪宅。如何收街外客呢?  為甚麼要行有機會限制數目的轉讓會籍制?
我認為這些表面誘因不足以讓格蘭會統一管理康怡俱樂部，應該有其它理由。
向來可以轉讓的會籍是為了聚集一班人，突顯高貴身價。可是，去年國際學校在柏架山建新校舍的提議，已經被否決了。東區有名校網嗎？或是新建成的甲級商廈吸納公司客戶？
終於，我找到了。
西灣臺 － 這是由警察宿舍重建的單幢住宅項目，位於康怡和逸意居旁邊，共93伙。單位面積1500至2200 呎，另有兩伙3400 和4300呎的特色戶，實用率達8成，並有69個車位。今年4月獲批預售單位。雖然未正式開售，但以逸意居$14,000/呎，和早前太古推售的何文田Dunbar Place 單幢樓$20,000/呎，我估西灣臺也起碼$20,000/呎。西灣臺的舊地契有高度限制120米，總可建樓面面積約15.2萬方呎。以此推斷，西灣臺沒有任何會所設施。
新樓盤一般都有優質會所吸引買家。何文田Dunbar Place 都有個19米的小泳池，裝身為豪宅。港島東少有新樓盤，西灣臺屬難得的新盤。若果太古以東區新豪宅的形象推售，當然要有配套設施。但設施哪裡來？
附近唯一對外公開的會所 – 格蘭會。
為了彰顯尊貴地位，格蘭會要合併康怡俱樂部，兼且抬高身價，『杜絕』非專貴會員。西灣臺有了這格蘭會，樓價自能升值。
我想配合西灣臺開售，是格蘭會合併康怡俱樂部兼改變會藉制較合理的原因。
只是格蘭會屬於恒隆地產集團旗下。同行如敵國，為甚麼要協助太古抬高西灣臺的身價？他們有甚麼關聯？
再仔細看，原來太古地產並非100%擁有西灣臺，恆基兆業和獨立投資者各持10%。那個獨立投資者是誰呢？太古和恒隆有其它關係嗎？
在Google 輸入”太古” 和 “恒隆”後，最明顯的關聯竟然是陳南祿。他曾在太古集團工作33年，並出任太古地產董事。2010年離開太古，之後出任恒隆集團董事總經理。
奇怪的是，Wikipedia 說有傳陳南祿是不滿太古架空其權力而離開。那又為甚麼格蘭會要配合西灣臺推售呢？ 或者權力架空是假的吧～？疑團滿腹。
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從高達到阿信屋

日本國寶進駐了銅鑼灣 － 巨型高達和渣古在時代廣場對峙。這是日本以外最大型的高達基地。
兩星期前看見新聞，我心感奇怪：印象中，時代廣場從未試過邀響噹噹兼家傳戶曉的國際品牌。今次怎麼落重本佈置商場呢？ 之後也沒多想了。
昨天親身到現場，見到巨型高達和渣古外，又在另一角落有多個不同姿態的綠色渣古供排隊拍照；二樓更吊了戰艦，並有太空佈景的紅綠色渣古。工作人員更作基地人員的制服裝扮。
如此一絲不苟的佈置，令人讚嘆，但問號又跑出來：為甚麼找來高達作大型的商場佈置？
我行經希慎廣場時，霎時懂了。（確是太遲鈍！）。希慎去年開幕，早陣子又有Iron Man 展覽，人流旺盛。時代廣場要與之抗衡才『揼本』佈置的。而日本人製作認真，所以模型之外，更有制服人員。
果然有競爭才有進步。
百佳要找買家，是因為被步步進逼，利潤又低，所以無心戀戰嗎？

我今早去阿信屋購買綠茶牛奶和咖啡沖劑。早陣子大減價才 $10 一盒，每盒4－5包，差不多每款味道都買齊了。今天正價 $22 一盒，相差一倍有多。
短時間內價格差那麼遠，到底如何做生意？打甚麼算盤?
原來，會員於週末購買正價貨品7折，街坊價貨品8折(以往都是8折和9折）。我一直以為阿信屋售賣零食，專攻白領一族，所以週末以減價作招徠。
為甚麼折扣越來越大？正價，公價和會員價之外，街坊價又是甚麼?
我估是這樣的：
  • 公價－ 吸引大眾的產品，即無論你是否會員，都能夠享受優惠
  • 會員價－ 專屬會員的優惠，無論是否週末都享受到
  • 正價－ 只有會員和週末有優惠
  • 街坊價 －正價的一種，但讓非會員感到親切實惠。
市場推廣的策略：
  • 以公價貨品吸引客戶入店內。再以會員價吸引客戶成為會員，擴大會員數目
  • 週末的正價和街坊價折扣，則是為了培養會員週末到阿信屋消費的習慣
為甚麼專攻週末的消費市場？
  • 星期一至五是工作天，港人經常OT，很少下班後大量購物
  • 平日飲食要麼是(外傭)到街市買新鮮食物，要麼到街外的餐廳解決，再不然買熟食或叮叮食品回家
所以，週末才是真正的購物日！是兵家必爭之地。
阿信屋與百貨公司及超市不同，它並不是每年只擇幾個良辰吉日推出優惠，而是長期推出週末折扣優惠。這推廣手法令會員知道，逢週末去阿信屋，都特別著數。久而久之，會員習慣了逢週末前往阿信屋，而不是商場超市。
至此，阿信屋便成功從超市的大眾市場搶灘了。
阿信屋的分店網絡擴充很快，差不多『梗有一間在左近』，但它的定位和便利店有分別。阿信屋由零食作切入點，配合價格策略，進而越賣越多日常生活食品。其市場推廣策略算蠻成功的！ 雖然利潤低，要薄利多銷，但短期就轉虧為盈，其發展策略值得學習。
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投資者在哪個高增長行業最能賺大錢？

選擇題：過去5年的全球股市，哪個行業最多

(1) 高增長公司：營業額＆淨利潤的年增長>30% &
(2) 股價持續穩步上揚，沒有大上大落

選擇：

A－科技和電子
B－消費品
C－製造業
D－製藥＆健康產品
E－農業
F－金融
G－能源

選定了嗎？

製造業

下表顯示製造業有最多的高增長公司，其次是金融，排第3位的是消費品和科技＆電子。能源及製藥緊隨其後。至於新上市的高增長公司，股價有表現的，多是科技公司，且多在日本。

過去5年股價平穩上揚 過去股價上揚 (但上市不足5年)
製造業 18 0
金融業（銀行＆非銀行） 16 4
消費品 14 6
科技＆電子（硬件，軟件，雲端，IT 服務） 14 10
藥業 ＆ 健康產品 10 1
能源 10 4
農業 2 0
新能源 1 0
建造業 1 1

那麼，大多數的高增長兼股價穩步上揚的上市公司在哪裡？

印度，韓國，美國和香港都是合適的市場。

CAGR in Revenue & Net profit in past 5 years) >30% Total 國家 過去5年股價平穩上揚 佔所有高增長公司 佔所有上市公司%
BSE 54 2,910 印度 19 35.19% 0.65%
HKEX 50 1,064 香港 15 30.00% 1.41%
NASDAQ 32 1,502 美國 13 40.63% 0.87%
LSE 23 3,305 英國 11 47.83% 0.33%
NYSE 23 2,055 美國 7 30.43% 0.34%
KRX 20 955 韓國 11 55.00% 1.15%
FRA 18 12,958 德國 2 11.11% 0.02%
TSE 18 1,152 日本 6 33.33% 0.52%
TSX 10 1658 加拿大 6 60.00% 0.36%
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樓上書店全賴書展生存

從一間二樓書店的後人口中得知，樓上書店每月營業大概只是打個和，沒什麼盈利。賺錢都是靠一年一度的書展。每年書展，樓上書店都會大手買入書籍，以便在書展售賣。據聞，未能賣出的書籍，可以退回給書商

問：既然如此，為何不直接關了書店，只做每年一度的書展?

答：店舖要儲熟客，那麼書展才有人到書攤。

我可以理解書展的營業額大得足以蓋過全年的小店。畢竟書展每天有數十萬人流。

那，外國的書店又如何賺錢？雖然舖租較香港便宜，但人流較疏，兼且沒有人流高度密集的大型書展。Barnes & Nobles 被逼撤退實體書店。除了網上的Amazon 聽聞，另一買書最多的是超級市場。這倒有其道理。

如果賣書變成網上店和超市之爭，那，我們又要如何說明誠品的成功呢？

我不明白。拋磚引玉，希望引起討論，有高人解我難題。

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搭訕雜談

我發揮搭訕本領，四處撩人閒談，希望了解市場。

(1) 付費報業
早上出門遇見派報人， 搭乘一程電梯的時間，問及付費報紙的訂戶數目、報紙銷量、兼職待遇等。人所共知付費報紙(傳統媒體) 的生意正走下坡，但到底有幾差？據派報人的觀察，過去10年訂戶少了60%－80%。除了免費報紙加入競爭，也因為發行商由數個減少至一個，令派報的時間越推越遲。
發行商的數目減至剩下一個，顯然業界人士也不看好，的確是夕陽行業。
兼職派報的時薪嘛，每小時$40，較免費報紙的$35 高。 可是，聽聞並不多人願意做，因為要早起，兼且撞正孩子的上學時間。 
（2）街坊乾洗店
天時暑熱，又是時候換季啦！冬天的厚厚大衣要拿去乾洗。乾洗店看準香港的住宅細，衣櫃只能存放一兩季的衣物，推出免費存倉服務。
那天，我捧著數件厚長的大衣走到街口，看見兩間乾洗店。一間打著免費存倉（無最低消費）的旗號，隔一個鋪位則是亮麗門面的連鎖洗衣店，全線8折，滿$300則免費存倉3個月。正躊躇間，第一間店的店員推門出來，問我有何需要。就這樣，我進去了。
其免費存倉服務有效至今年底，期間可以隨時要求提取，需提早約一星期通知。言談間，我問及主要客戶來源。由於附近多了寫字樓，我估亦多了OL客。 老闆娘卻指洗衣店屬家族式經營，營運10多20年，主要做街坊生意，多數是熟客。又指旁邊的連鎖洗衣店的價格貴35% – 50%。（為什麼？其服務有什麼分別呢？）原內那間連鎖店是Franchise 形式，除了牌費會費，每洗一件都需要抽佣，所以價格較高。 
原來如此。我倒不知道乾洗店也是Franchise 模式呢～
另一樣值得學習的： 乾洗店的賣點不是消毒和乾淨，而是『免費存倉』。驟眼看兩件事似是風馬牛不相及，實質正中客戶的需要。
這些就是市場智慧。
（3）何謂監獄？

讀者分享：朋友的朋友在醫管局擔任 IT 位置，負責file security.  那個月的工作，是將所有的檔案壓縮和加密。該部電腦內檔案繁多，兼且保安理由，不能將電腦接駁互聯網。上司的指引是將檔案逐個逐個壓縮加密，而那朋友懂得快捷的方法 － 將所有檔案一次過壓縮，亦一次過加密。一個月的工作，一天就完成了。那個月餘下的工作天，都在玩接龍，直言返工像坐監一樣，毫無自由。

近日看書，芬蘭的一所監獄，環境優美舒適，似是度假村一般。當地人的觀念：監獄是要幫助囚犯改變的地方，所以環境盡量模仿外界，幫助他們未來融入社會。而自由無價， 坐監 = 剝奪自由，這就是最大懲罰。歐洲他國曾指該所監獄，變相鼓勵所有歐洲罪犯前往芬蘭犯罪云云 …

我認同芬蘭人：失去自由是最大懲罰。

（4）異想天開 －手機血壓計
早陣子父親連續兩日當街暈倒，幸好入院觀察後無礙。由於他有高血壓，一度以為暈倒時血壓升高，但醫生則估計暈倒時有血壓低現象。事實無人知曉，因為等到救護車抵達，量度血壓時，已經回復正常。

原來，暈倒那刻能夠量血壓，有助醫生診症。
我忽發奇想，若果手機能成為血壓計，不是極度方便嗎？上網尋找血壓計的原理、如何配置等，幻想自己做一個mobile app 再加小小硬件配合， 成為流動血壓計。看似太繁複，不是一時三刻我能做到的事。退而求其次，想像製造mobile app 再配置藍芽等無線傳輸，將血壓計記錄傳至手機，再放上雲端。上網research，短期仍是我能力範圍以外的事。後來再思索一個更簡化的app…  
整個『思考簡化過程』感覺很特別，似是學會了一種思維方法。由於種種限制，逼著凡事力求從最簡單開始…  我估這種思維模式，能套用在其它事情上吧！
朋友分享 － 手機是無法成為血壓計的，因為主機的體積需要較手機大。而香港於上個月推出了類似的產品，將數據在雲端處理，更有服務長者的慈善機構貼身跟進客戶。若果血壓等有不正常的情況出現，便會通知其家人。
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八折的士司機的市場智慧



近兩星期經常坐長途的士，每次都是打電話招八折的士。好處當然是慳錢，但司機總是不能專心開車，常常對著4、5部智能電話又按又講，加上車速快，確會提心吊膽。後來，我發現了八折的士司機的『優勢』。


那一日前往何文田開會，早已打印對方傳來的地圖，並附有文字指引。在油麻地乘正價的士，司機竟說不知道該處，且拒絕參看地圖。結果，由我看著地圖和文字引路。司機卻因越過禁區，需來回兜圈接近20分鐘才抵達。會議嘛， 當然是遲到了。


正價的士和八折的士的分別，並不單單在於折扣。八折的士司機隨時隨地都能用智能電話GPS搜尋目的地。 不知路向、越過禁區、來回兜圈20分鐘的事，不會發生在八折的士司機身上。


然而，兩者之間的分別，也不在於新科技應用及醒目與否。


為什麼司機願意給你折扣?


『我知道你的目的地，而這資訊對我很重要，所以我肯給予折扣。』


行車中和司機閒聊，他說事先知道目的地，代表他有權選擇客戶，亦幫到他規劃下一個order。結果是省卻時間，不必走堵車的路線，他可以多做幾單生意。若以同一時段計算，給予折扣反令收入增多20%－30%。


選擇權是有價值的。


那成為八折的士會員需要會費嗎？


原來，專做機場客的會費每月$3,000。 會費貴，但客戶優質，司機每月收入約3－4萬。至於一般的八折的士會，有些每個月收$20－$30 會費。 會費不貴，但司機不樂意付，因為根本不需要call 台服務，他們全部轉用免費手機app Zello。


Zello 是對講機app，可建立群組溝通，最多300人， 超過300人即要收費。Zello與Whatsapp, 微信，Line，TalkBox 等的分別，是用戶不需按鍵就能聽到訊息。『要按鍵才能聽，很麻煩啊！』司機繼續介紹: 『每個訊息都有記錄，又能重播，誰先誰後清清楚楚。有時過隧道訊號不良，不知order 已給截了。現在有記錄，不必再爭拗啦。』


我估Zello 的團隊大概想像不到，香港的士司機竟然以這手機app 作搵食工具吧。我只能想像在展覽會、宴會廳等場合使用，根本難以想像有誰需要300人同時兼且不斷聽到簡短的訊息。而一個小改變 － 不必按鍵聽訊息，會有如此大的分別。

幾程八折的士，我賺了折扣，也賺了市場的智慧。
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個人化全贏的世代

IT Startup 的潮流，從矽谷捲至世界各地，成為VC 追逐的對象。

Startup 追求極速的成長率，其定義因公司而異。成長率可以指用戶人數、下載次數、服務頻率、營運收入等。綜觀過去成功的startup，大多以用戶量取勝，例如Facebook, LinkedIn, Instagram, Draw Something, AirBnB, 淘寶、點評等。

為甚麼追求個人用戶數量，而不是商戶數目或營運收入?

傳統的行業，真金白銀的交易最為實際，亦是公司健康度的指標。

互聯網和手機對世界最大的衝擊：打破了地域的界限，接觸每個人變得輕易而舉。

過往因為地域的限制，市場是零碎的，但互聯網和手機令全球的個人用戶聚集到同一個市場。市場規模是以往的數十倍、數百倍、甚至數萬倍。而「以個人為服務對象」的IT startup， 透過互聯網和智能手機作銷售渠道 (姑勿論銷售免費或收費服務)，上客程序簡單又迅速。至於以「公司為服務對象」的IT startup，公司客戶的煩瑣架構和商業決定程序，並未因互聯網和智能手機的出現而消失，上客的barriers 較個人用戶市場多。Sign up 公司用戶的難度高且速度慢，但多數能換來即時的金錢回報。

兩相比較，個人用戶的數量增長率，應該遠遠超過商業用戶。

速度快兼barrier 低的tradeoff：個人用戶較不願意付款，而且「忠誠度」低，未必能長期使用服務。 若要提高忠誠度(more engaging) ，需要讓他們持續親身參與 (empower individuals to do something)。這是是釋放個人用戶潛力的IT startup如eBay, YouTube, Facebook、淘寶) 能快速成長的其中一個因素吧。

既然startup 追求growth rate，重點是增長率夠高夠爆。這個增長率可以是營運收入、用戶人數、服務次數、使用頻率…  而任何可能拖慢增長率的障礙，即使影響短期的營運收入，也許都應盡量避開。

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MPF 半自由行彰顯市場效率~!

打開信封一看，匯豐將3個強積金的管理費大幅下調35% – 53%，這是給現有客戶的preferential rates.

發生甚麼事?  竟然可以大幅調低到這地步? 我即時上網查一查強積金半自由行的資訊。又看一看全行的基金管理費，由0.7% 至 2%+ 不等。有興趣可參閱消費者委員會2012年10月的報告。)  
匯豐先前的收費接近最高比例，新調整收費介乎0.91% 至1.1%。
香港的強積金市場有幾大? 令匯豐會大幅調低收費留客和吸客? 
截至2012年6-9月，所有強積金的資產值約4,203億港元。
很明顯：只要開放市場，讓客戶有選擇，服務商就可以調低收費。
我驚嘆自由市場的效率~!!!  
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樓價升幅合理嗎?

究竟香港的樓價是否顛價?
有幾多空間調整呢?


由2010年10月至2012年12月, 中原領先指數由84+ 升至 112+, 升幅36%. 
兩年時間升超過三成半, 到底合不合理?  那36% 來自甚麼?

通脹嗎?
期內香港的通脹率是12%, 內地的通脹率更高達19%.  所以, 單是與通脹率看齊, 樓價已經要升12-19%.  36% 減去通脹的影響, 實質升幅約17% – 24%。

這17% – 24% 升幅又來自甚麼?   

在2010年10月至2012年12月，人民幣兌美元的匯率從6.8 升至6.2，升值了11%。 香港是中國的一部分, 雖然是特別行政區，而且貨幣不同，但商貿頻繁，零售消費差不多全無限制。可是，港紙與美元掛勾，並未跟隨人民幣升值。經濟的勢頭，只好在資產價格反映了。

減去這11%，樓價的實質升幅，只剩下約6% -13%。

那，這6% – 13％應該被調整嗎？

先看一看內地和美國的房貸利率。內地約4.5% – 7%；美國則是3-4%。香港2010年有HIBOR 計劃，利率不足1%，買樓成本顯然較內地和美國低 3% – 6%。若將利率的成本在資產價格反映，那樓價可以調整的百分比只剩下 3% – 10％。

據統計，過去兩年的新樓落成量只有約9,500戶，相較90年代的20,000戶屬大幅偏低，令市場供不應求。這方面的價值，大概在樓價升幅中的 3% -10%的反映了。

由於建築需時，短期內都會是供不應求，估計樓價能調整的幅度，不會超過5%。

香港寸金呎土，樓價的確高，但以大環境看，2010年10月至2012年12月的36% 升幅是合理水平。現價不是便宜，也不是偏貴。樓價其實反映了港人資產應有的價值。

既然現樓不是最抵買時機，未來會深入分析本港和內地的地產股，發掘有否有潛質的股票可供投資。