碧桂園半年銷售遠超目標 頻密回購具潛力

近日股市大上大落。英國公投脫歐後恆指大跌,兩天後市場消化了消息,恆指就連升幾個交易日收復失地。週一恆指曾升超過360點,昨日則不論恆指和成交額都稍為回落。股市之外,媒體集中報道商品如金、白銀、原油等的走勢,因為若銀紙貶值(英鎊和人民幣的匯率齊降),商品相對保值…  筆者不熟悉商品期貨交易,也不追逐短期升跌(否則指數大上大落無覺好瞓也~)。上週文章說暫時場外觀望,是自認波動市中技不如人,唯有待市況較清晰再考慮入場。

週日碧桂園(2007) 公告截至6月底的半年未經審核營運數據,集團連同其合營和聯營公司的銷售金額和銷售面積的同比增長超過161% 和106%,達1,250.7億元(人民幣,下同),和1,564萬平方米。 當中集團權益所有人應佔的銷售金額和銷售建築面積約972.3億元和1,270萬平方米。而年初至今銷售樓款現金回籠超過1,051億元。同日,集團公佈提升全年國內的銷售目標:由1,680億元上調至2,200億元。


由2011至2015年,集團的合同銷售金額複合增長率為每年33%。現在集團的半年銷售金額達到原定目標的75%,而銷售收入和面積的同比增長皆超過100%,應該是遠勝預期!而另一亮點是有大量的現金回籠(超過1,051億元)。查看截至去年12月31日的財務報表,短期和長期銀行貸款分別約228億和308億,合共約536億元。沒有優先票據於1年內到期,長期的非流動負債和應付債券合共約360億。上週集團的兩間附屬公司發行購房尾款資產支持證券合共約62億元。以此觀之,集團的現金流狀況健康,沒有短期的現金流壓力。

集團的在建物業合共價值約1,878億。而國內的土地儲備可建建築面積9,448萬平方米,有34% 位於廣東,12% 在江蘇,即接近一半的土儲位於樓價較高的省份。年報詳列了每個項目的預計竣工和取得預售證日期,有興趣的讀者可以細閱。另外,集團有5個海外項目位於馬來西亞和澳洲。

其實吸引筆者眼球的,除了上半年的銷售金額和面積遠超原定目標,兼有大量現金回籠,以及財務穩健外,是集團和大股東自年初不斷於$3邊緣回購股票。現時大股東持有超過54% 股權,平安保險亦持有超過10%股權。現價市帳率約0.95,接近零折讓,而同業恒大地產的市帳率約1.1。儘管地產公司的市帳率一般存在折讓,但集團的半年業績遠勝去年,又手持大量現金,筆者認為現價合理,值得投資者注意。

1年間升價10倍的尊貴會所

甚麼屋苑的會所能數月間升價10倍?

港島東區的康怡花園。
康怡花園俱樂部將會於2013年3月,和康蘭居(服務式公寓)的會所合併管理,統一為格蘭會。此後,康怡花園的住戶每年要多付10倍會費,才能繼續使用會所設施。傳媒報道指現時康怡花園俱樂部的使用率只有3成,格蘭會為了收街外客犧牲現有住戶。

計一計數,合併後的10年會籍費約$39,000,再加月費$750。由於會籍可以轉讓,若以10年攤分,即每月約$1,100。現時格蘭會月費$1250…  除非會員數目大增,否則未必能賺多很多。而且,會籍可以轉讓,暗示了數目有限。
恆隆地產真的為了那雞毛蒜皮的錢,甘願被大罵特罵?康怡俱樂部使用率低不是一朝一夕的事,為什麼選這個時間合併?東區向來是中產住宅區,並非豪宅。如何收街外客呢?  為甚麼要行有機會限制數目的轉讓會籍制?
我認為這些表面誘因不足以讓格蘭會統一管理康怡俱樂部,應該有其它理由。
向來可以轉讓的會籍是為了聚集一班人,突顯高貴身價。可是,去年國際學校在柏架山建新校舍的提議,已經被否決了。東區有名校網嗎?或是新建成的甲級商廈吸納公司客戶?
終於,我找到了。
西灣臺 - 這是由警察宿舍重建的單幢住宅項目,位於康怡和逸意居旁邊,共93伙。單位面積1500至2200 呎,另有兩伙3400 和4300呎的特色戶,實用率達8成,並有69個車位。今年4月獲批預售單位。雖然未正式開售,但以逸意居$14,000/呎,和早前太古推售的何文田Dunbar Place 單幢樓$20,000/呎,我估西灣臺也起碼$20,000/呎。西灣臺的舊地契有高度限制120米,總可建樓面面積約15.2萬方呎。以此推斷,西灣臺沒有任何會所設施。
新樓盤一般都有優質會所吸引買家。何文田Dunbar Place 都有個19米的小泳池,裝身為豪宅。港島東少有新樓盤,西灣臺屬難得的新盤。若果太古以東區新豪宅的形象推售,當然要有配套設施。但設施哪裡來?
附近唯一對外公開的會所 – 格蘭會。
為了彰顯尊貴地位,格蘭會要合併康怡俱樂部,兼且抬高身價,『杜絕』非專貴會員。西灣臺有了這格蘭會,樓價自能升值。
我想配合西灣臺開售,是格蘭會合併康怡俱樂部兼改變會藉制較合理的原因。
只是格蘭會屬於恒隆地產集團旗下。同行如敵國,為甚麼要協助太古抬高西灣臺的身價?他們有甚麼關聯?
再仔細看,原來太古地產並非100%擁有西灣臺,恆基兆業和獨立投資者各持10%。那個獨立投資者是誰呢?太古和恒隆有其它關係嗎?
在Google 輸入”太古” 和 “恒隆”後,最明顯的關聯竟然是陳南祿。他曾在太古集團工作33年,並出任太古地產董事。2010年離開太古,之後出任恒隆集團董事總經理。
奇怪的是,Wikipedia 說有傳陳南祿是不滿太古架空其權力而離開。那又為甚麼格蘭會要配合西灣臺推售呢? 或者權力架空是假的吧~?疑團滿腹。

內地房價仍低?

過去兩年, 內地的樓價與本地樓價是不是升幅一致呢?
2010年10月至2012年12月, 內地通脹19%, 但樓價只是升了6%. 
為甚麼會有這麼大的差距? 
內地房價是否大落後?
拋出問題試著估, 但難以證實…
內地貸款置業, 尤其是第二第三套房, 成本較高, 需要繳付更多首期和稅項.
另外, 內地的物業市場 / 人民幣都不對外開放, 令市場難以有效地自由調節.
13% 的差距…之後或另文暢盡探討.

本港地產股價落後嗎?

樓價升幅合理嗎?   一文提到2010年10月至2012年12月,香港的樓價升了36%,計及通賬、滙率和偏低利率等因素,樓價反映港人資產的真正價值,沒有偏貴。

同期,地產商的股價表現又如何? (升幅為約數)

長實(0001):+5.5%
恆基(0012):+1.5%
新鴻基(0016):-5%
恆隆:(0101):-20%
信和(0083):-2%
信德(0242):+3%

地產商的股價波幅,明顯較樓價的升幅低,似是未完全反映其資產的應有價值。

再看看截至2013年2月1日的市賬率 (Price to Book ratio)

長實(0001):0.86
恆基(0012):0.61
新鴻基(0016):0.83
恆隆:(0101):0.99
信和(0083):0.87
信德(0242):0.52

地產股的市賬率一般都有折讓,很少會大於1.0。在未細看每間地產商持有的土地儲備和物業價值前,單市賬率以粗略看,恆隆似乎偏貴,恆基和信德則折讓最大。

恆隆的固定資產佔總資產約75%,負債比率屬健康水平。而截至2012年6月30日的營業收入和淨利潤增長60+%和8%。

再看看恆基,其固定資產(估計包括土地儲備)佔總資產約36%,若加上持有的投資,共佔總資產值約66%。其負債水平健康。可是,截2012年6月30日的全年收益,營收和淨利潤下跌了約30%和25%。

看一看信德的賬目,估計土地儲備和持有物業有限,超過66%的資產屬流動資產。此外,當期的營業收入約37% 來自聯營公司(澳博),該筆收入並非穩定收入,相比前一期只佔總收入12%有明顯升幅。

信德的營收波幅大,兼且持有的土地和物業有限,即使市賬率折讓大,也不見得是「筍價」。

至於恆基現價是否值得買?  也許要先細看其未來的建築計劃、土地儲備量,以及其持有的投資物品性質了。或會再另文討論。