港樓黃金期已過 曼城樓房抵唔抵?

週末報章大字標題:專家料樓價再升一成,而內文則指樓價未來一年料再有10% - 20% 升幅。每次見到媒體大力唱好某個股票或大市,都可能是警號,需重新估算應否離場。這次報道納米樓,新樓呎價絕不便宜,12個月內再升一兩成,真的嗎?筆者平日路經地產代理舖,觀察櫥窗廣告,感到近來樓價稍為回落。翻查中原城市領先指數(港島區),10月底相比9月高位回落了約3%,早前亦有二手樓盤平手或蝕讓離場的新聞。
本欄過去曾數次分析樓市:2013年2月初撰文,指樓價兩年升幅約三成半,屬合理價格。2015年10月則指樓價有下跌空間,隨後半年樓價下挫10% – 15% 後再逐步回升。2016年10月港府再推辣招,估計交投量會下跌但樓價企得穩。過往的分析建基於美元、人民幣和港元的匯率、利率、購買力、流動性和三地通脹的差異,亦考慮土地價格和建築成本上漲等因素。讀者若有興趣,可到博客翻看舊文。
這次談樓價,筆者認為不必再細看匯率、通脹、土地價格和建築成本的差異。一來內地走資渠道有限;二來人民幣升值速度減慢,並由過往只升不跌,至近兩年突然大幅貶值再爬升;三來美元和人幣的利率差異較幾年前顯著收窄 - 數年前人幣存款利率高達6%,現約3.5% – 4%,而美元則由接近零利率,升至現時約1.4%;四來美國和中國的經濟增長差異縮小,美國股市連升10年且不斷創新高,科網公司有實質增長和盈利,而內地GDP 不再「保8」,大概是6%-7%增長。而香港的特殊情況 - 鄰近中國令經濟跟隨內地走勢,但港幣與美元掛鈎,導致金融海嘯後出現負利率狀況…  兩國的經濟、 匯率和利率的大差異,讓資產價格大幅上升。現在差異收窄,樓價很難像過去數年般大幅上揚。
過去幾年利率接近零,租金回報有3%-5%,再加上負利率(貸款利息低於通脹),資金湧往投資物業很合理。現時租值回報不足3厘(大概2.5% -2.7%),樓宇按揭利率約1.75% -2.20%,加上港府的樓市辣招,再計及資金流動性,買樓收租或借貸投資的誘因下降。另外股市造好,令每年投資回報達2-4%,而風險相對低的選擇較多,估計物業未必像過去幾年般大受追捧。但樓價不大幅上升,也不代表會下挫。只要經濟不衰退,通脹穩定,樓價會跟隨經濟緩慢地增長,不過黃金增長期大概過去了。
週末友人談及英國曼徹斯特的物業,租金回報高達7% – 9%,扣除管理費等淨回報約5.5%。當地市中心的樓花,一房單位約18萬至27萬英鎊(約185萬 - 280萬港元),較香港物業便宜。而首置印花稅只是2% – 5% (非首置加3%),首期三成,而樓價過去幾年上升三成。相對香港樓價確實容易上車,而且租金回報高,兼有升值潛力,似乎是不俗的投資選擇。
海外置業最大的風險是匯率和稅率。翻查英鎊兌港元匯價,由2014年7月高位至年初脫歐公投,最多貶值約29%。現時英鎊匯價稍為回升,相對當年高位下挫約23%。英國的物業資產增值稅率是18% 或 28% (視乎銀碼),免稅額約12,000鎊。所以樓價升幅,似乎都因被匯率和稅率吃掉。至於超過5% 的租金回報, 看似很吸引。網上搜尋英國的物業貸款利率,大概4% – 6%。若果貸款額為樓價七成,租金回報亦所餘無幾。
筆者未曾在英國居住,單看上述數字,未發覺英國樓盤特別筍。但現時英鎊匯價貼近低位(匯率風險相對較低),而數據顯示曼徹斯特的樓價升幅跑贏英國平均數,熟悉英國甚至曼城經濟和城市規劃的人,也許對當地樓價的未來走勢有更佳預測。希望讀者可多作交流。

Update 11/22/2017:  補白:週一看到匯豐銀行減按揭息率的新聞,而政府又說討論申請退還印花稅的期限由現時6個月,改為9個月至12個月。兩宗新聞顯示銀行水浸,有條件持續低息貸款,資產仍然是資金好去處。而政府放寬辣招,讓樓換樓人士較放心去馬換樓。兩單新聞都有利樓市升勢,所以即便樓價未必再大幅爬升,升幅也應該絕不止於通脹率。特此修正。