閒談樓市

年初寫了一篇博文《樓價升幅合理嗎?》,從4個角度分析樓市升幅的構成因素,包括(1)人民幣匯率、(2) 內地和香港的通脹率 (3)美國、中國和香港的貸款利率,以及(4)市場供應和需求,後來文章被經濟日報轉載。當時,我沒有用『樓市慢股市9個月』的傳統智慧對比樓市和股市。事實上,樓市和股市的走勢已脫節一段日子 -香港的經濟與內地息息相關,但匯率卻和美元掛鈎,必需人為地壓低利率。而恆生指數由2009年3月11,921點升至2010年10月的24,876點高位後,過去幾年都是反覆上落。

近幾年樓價急升成為民生問題,年尾檢閱,不如看看今年樓價升幅的合理性。



從上圖可見,市民怨聲載道是可以理解的:1999年至2008年間買賣物業的人,樓價波幅不大。可是2008年金融海嘯之後,樓價雖然短期內下挫,但極快回穩,之後更急速攀升。薪酬的升幅無論如何都追不上樓價。

樓價會回落嗎?

樓價自2009年連續急升4年後,2013年中原指領先數只是微升了3%。《樓價升幅合理嗎?》一文中提及的幾個因素,在 2013年:
  1. 通脹率:
    1. 香港:4.5%
    2. 美國:~1%
    3. 中國:CPI 無起跌 (source: http://data.eastmoney.com/cjsj/cpi.html)
  2. 人民幣兌美元滙率:
    1. +2.8%
  3. 貸款利率與2012年的分別不大
    1. 香港:~2.15%
    2. 美國 : ~4.22%
    3. 中國:~5.90%
當通脹率和人民幣匯率升值互相抵銷後,香港的資產價格只需上升2.7%便能反映通脹的影響。這應該解釋到2013年樓價的3%升幅。

現時的樓價真實反映香港人資產應有的價值,似乎未有回落跡象。

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