年初寫了一篇博文《樓價升幅合理嗎？》，從4個角度分析樓市升幅的構成因素，包括(1)人民幣匯率、(2) 內地和香港的通脹率 (3)美國、中國和香港的貸款利率，以及(4)市場供應和需求，後來文章被經濟日報轉載。當時，我沒有用『樓市慢股市9個月』的傳統智慧對比樓市和股市。事實上，樓市和股市的走勢已脫節一段日子 －香港的經濟與內地息息相關，但匯率卻和美元掛鈎，必需人為地壓低利率。而恆生指數由2009年3月11,921點升至2010年10月的24,876點高位後，過去幾年都是反覆上落。
近幾年樓價急升成為民生問題，年尾檢閱，不如看看今年樓價升幅的合理性。
從上圖可見，市民怨聲載道是可以理解的：1999年至2008年間買賣物業的人，樓價波幅不大。可是2008年金融海嘯之後，樓價雖然短期內下挫，但極快回穩，之後更急速攀升。薪酬的升幅無論如何都追不上樓價。
樓價會回落嗎？
樓價自2009年連續急升4年後，2013年中原指領先數只是微升了3%。《樓價升幅合理嗎？》一文中提及的幾個因素，在 2013年：
- 通脹率：
- 香港：4.5%
- 美國：~1%
- 中國：CPI 無起跌 (source: http://data.eastmoney.com/cjsj/cpi.html)
- 人民幣兌美元滙率：
- +2.8%
- 貸款利率與2012年的分別不大
- 香港：~2.15%
- 美國 : ~4.22%
- 中國：~5.90%
當通脹率和人民幣匯率升值互相抵銷後，香港的資產價格只需上升2.7%便能反映通脹的影響。這應該解釋到2013年樓價的3%升幅。
現時的樓價真實反映香港人資產應有的價值，似乎未有回落跡象。
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