深圳城市更新恐惹「官商勾結」

近日媒體報道多宗新樓盤撻訂個案,二手大型屋苑則呈「冰封」狀態。據聞,一河之隔的深圳寶安區龍華,18個月樓價升了80%,去年每方米逾18000元(人民幣.下同),現已漲至每方米32000元。內地安居網顯示,過去12個月龍華平均樓價上升超過47%。
筆者未知深圳樓市是否交投熾熱,但2010年至今年7月,已批准立項的《城市更新計劃》共315個,擬拆除重建的用地面積超過2292萬方米【表】。所謂「城市更新」即舊城改造,類似香港的舊區重建,但深圳的項目規模大很多。本周不談股票談樓市,除了港人一直以來喜歡買「磚頭」,本地上市公司亦開始沾手深圳的城市更新計劃。
萊蒙國際(03688)間接全資附屬公司深圳水榭花都已於2014年10月訂立合作框架協議,向負責南山區沙河街重建計劃的項目公司提供2.2億元的股東貸款,年利率16.5%;昨天更進一步公告,落實為項目公司的2億元金融貸款作擔保。
亞洲資源(00899)於2月公告,向金馬控股收購深圳招商安業投資發展15%股權,至7月31日再收購20%股權,增持至35%股權,總代價3.8億元。該項目公司的大股東為老牌央企招商房地產,持有51%股權,涉及項目是深圳布吉市三聯的城市更新計劃,總建築面積約96萬方米。
上市公司有資源,涉足內地房地產並非奇事。吸引筆者目光的,是深圳於8月初為《城市更新條例(草案稿150731)》徵集內部意見,指部分建議借鑑香港。媒體報道後引來廣泛評論,其中有指可能違反法治,草案中最具爭議性的兩點:
(1)釘子戶少於5%,發展商可向區政府申請強制徵收;
(2)以房換房的拆遷賠償比例介乎1比1至1比1.3,並以套內面積計算。
關於釘子戶,雖然香港有「收購舊樓超過90%業權後,可申請餘下10%作強制拍賣」的條例,但這是指同一個不可分割地段(例如一整棟樓坐落在同一地段,由多個單位分享大廈業權),而且尚有若干限制。深圳的城市更新項目佔地面積廣,很多是農村改造;所謂95%原戶主已簽署拆遷賠償協議,並非按不可分割的地段計算。某些村屋樓齡只有10多年,若坐落在城市更新規劃範圍內,即使整幢樓宇只有一個業主,也會受草案的強制徵收影響。另外,強制拍賣香港是由土地審裁處判決,深圳的草案則建議區政府直接徵收後賣給發展商。
所以,內地草案和香港的強制拍賣,是兩種完全不同的概念。
至於拆遷賠償比率,由於不屬於公共利益性質(很多項目重建為大型私人屋苑),賠償比率應由買賣雙方自行磋商,而不是由區政府釐定上下限。而且深圳的樓房價格普遍以建築面積計算,大部分人沒有「套內面積」的觀念。有媒體報道,該城市更新條例草案,就似為木頭龍小區的舊城改造項目而設──已有93%原戶主簽署1比1.3拆遷賠償比率的協議;又有評論指2011年國務院出台的《各有土地上房屋徵收與補償條例》重申政府作土地徵收要把公共利益和商業利益嚴格分開……
習主席致力打貪的決心有目共睹。早前深圳市部分私人發展物業地盤被查封,有上市公司至今停牌未復牌,顯示市政府配合打貪行動。這次的《城市更新條例》草案,旨在加快推動城市更新項目,出發點是善意的,卻容易惹來「官商勾結」的批評,而且關連本港上市公司。
尤其亞洲資源收購的招商安業股權,大股東是央企,即國有資產。央企和私企合作開發舊區為大型私人住宅項目,仍處於收購階段,而深圳市政府的城市更新條例草案硬性規定賠償比率,又建議針對所謂的「釘子戶」直接進行強制徵收,難免招人口實,且存在利益衝突。

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *