樓花三年免供免息筍唔筍?

週末陪友人看香島的示範單位,新樓位處柴灣道,預計兩年後才落成入伙,現在是預售。筆者向來對樓花不感興趣 - 樓花不能轉售,即是零流動性,沒有中途改變主意的退出機制。畢竟未來的事無人知,「真空兩年」沒成交,又要即買即供卻未能收貨要等待經年,始終沒有踏實感。這次抱著「交功課」的態度閒晃一圈,倒又長知識了。
據說香島的最新優惠是所有新盤中獨一無二的。除了付款折扣和印花稅補貼,是發展商南豐可提供八成半按揭兼且首三年免供免息。即是樓宇兩年後入伙,住了一年或出租一年後才開始供樓!而且據說按揭審查頗寬鬆,只要沒有不良信貸記錄或其它債務,都能成功申請。還款第一年定息2.75%,往後是浮動的p-rate (現時約5厘)。利率確實較高,但屆時可將按揭轉往銀行,利率會較低。優惠後的最低呎價不足$16,000,港島新盤而言算很抵。
世間真的有咁筍的刁?
凡事有辣有不辣。優惠多同時也限制多。首先樓花不能轉售,即未來兩年不能套現。而成交期是簽約後90天,之後買賣合約生效,樓花期不能撻訂退出,而債務亦已經孭上身(除非不需借貸一筆過付款)。儘管發展商提供的按揭享有首三年免供免息不必還款,但三年之後到底是選擇捱貴息,還是轉按其它銀行?現時400萬 - 700萬的樓價,買家須付四成首期,若樓價高於700萬,更需要付五成首期。所以,若果向發展商借盡85%樓價,三年後開始供款卻又不想捱貴息,要麼樓價大幅升值超過30%,要麼買家轉按銀行時需從腰包多掏25% 至 35%,令首期達到樓價四至五成,銀行才會受理按揭申請。
看見新盤的各式優惠,尤其是延遲供款,難免讓人想到美國2008年金融海嘯前的資產泡沫。不過細想一層,香島的高成數按揭由發展商提供,即便審批寬鬆,又萬一確有買家還不了款,都不會影響銀行體制,而發展商可以收回物業再出售… 即是整件事的系統性風險低。
其實,新盤的高成數按揭和延遲供款計劃,也許能同時吸引首期有限的置業人士,及具實力的物業投資者,畢竟眼前只需付15% ,而首三年免供免息。在資金泛濫無出路的日子,這也不失為一個選擇。但樓價可升可跌、兼樓花不流通以及高成數按揭的風險,遲早要面對。
香島這種先落訂,三年後才開始供款的刁抵唔抵?筆者真的不懂計這條數。幾種風險中,最擔心的是有兩年不能轉讓期,要是兩年間有突發情況樓市轉向,真的低價蝕讓的逃生門都無。現成和二手物業的好處,除了有實物交易,是交投的價量都透明,而且相對活躍流通。流動性又多重要?A股市場的熔斷機制,出於好意給予冷靜期,但短暫終止交易後,再開市時股價崩盤式下跌…  由此可見時刻具備流動性有多重要。

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