上週五政府突然推出樓市辣招，非首次置業的本地居民買物業需付15% 印花稅，而非本地居民仍舊需要付額外的15%，即合共30%。究竟能否湊巧？筆者曾向地產經紀了解市況，辣招後翌日，不少業主提價，而二手物業的成交額和量似乎未受影響。前日高天佑兄《從汽車稅到樓市加辣》，細說本地汽車稅率屬全球最高水平之一(40% － 115%)，而去年首次登記私家車數量較汽車稅「加辣」前大增22%。房車屬奢侈品，一落地即折舊，有錢人尚且無懼高稅率。物業屬資產，可以收租又具升值潛力，投資者資金無出路，辣招未必就湊效。
筆者認為樓市辣招會令住宅物業的成交量下降，但價格未必會大幅下調。這好比股評文章常看到的「貨源歸邊」，供應少自然較容易提價。可是，任何投資(不論股票或物業)，流動性低代表風險高，因為投資者並非隨時都能套現，而時間是很大的成本。無奈金融海嘯後美國實行量寬，而利率長期接近零，持有現金只會不斷貶值。買外匯嗎？歐洲債務危機未過兼且同樣量寬，英國則因為要脫歐致英鎊大跌。費煞思量，香港的地理位置優勢，令很多人選擇兌換人民幣坐收高息。筆者認識向來不參與投資的慈善機構營運者、和保守不投機的教徒，過去幾年都選擇這種最平實穩健的保值投資法。可是，人民幣今年持續貶值，內地人紛紛走資，令最保守不貪心只追求穩健的投資族也慘受牽連。
樓價不斷升，確實受市場投資者的行為影響。但追根究底，是資金無出路。持有現金會貶值，股市則橫行了一段時間。相比之下，購買物業每月有租收，全年回報約2.8% － 3.5%）。雖說樓價可升可跌，但全球量寬，資產自然會升值。而人民幣貶值，更促使內地人調走資金。要是落戶香港，除了購買萬用壽險這類具現金價值的保單，或大額債券收利息，其它的投資品大概就是物業和股市。
此次的樓市辣招，確實大大增加了投資者購置物業的成本，但相對現金無利息，人民幣甚至貶值，辣招只是令每年租金回報下降，即買樓投資的回報仍是正數，遠勝過資金存銀行的零利率，甚至持續貶值的人民幣。相較幾種投資選擇，結果顯而易見吧？
雖然筆者不認為樓價會大挫，但買賣住宅物業的成本大幅上升，始終不利交投。流動性大降是投資者需要正視的風險。此外，早前的雙倍印花税，是買賣細價樓的稅率較大價樓低一截，估計市場有一批以高按揭成數或二按買多層物業的投資者。若果未來加息，供樓負擔增加，該類投資者或會降價求售，令細價樓的樓價下跌(或至少較為波動)。至於大價樓，由於要求較多首期，估計投資者多數較具實力，受加息影響低，未來即使加息也未必會降價求售。因為賣物業套現，資金沒去處，畢竟難找到具升值潛力又有穩定回報的投資品。
未來投資細價樓的風險較高，而且升值潛力不及以往 (市場陸續推出細單位，令供應大幅增加)，而大價樓的防禦性較高，但流動性差，只適合願意長線持有的投資者。而現時辣招只針對住宅物業，估計其它非住宅物業很快會受短期投資者追捧。不論車位、工廈、或商舖，不同性質的資產都有其獨特面，投資者如欲參與，最好先了解清楚各種風險(例如防火設備、維修保養和保險費用等)。
此文同見於《信報》的《價值投資》專欄
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