樓價升幅合理嗎?

究竟香港的樓價是否顛價?
有幾多空間調整呢?


由2010年10月至2012年12月, 中原領先指數由84+ 升至 112+, 升幅36%. 
兩年時間升超過三成半, 到底合不合理?  那36% 來自甚麼?

通脹嗎?
期內香港的通脹率是12%, 內地的通脹率更高達19%.  所以, 單是與通脹率看齊, 樓價已經要升12-19%.  36% 減去通脹的影響, 實質升幅約17% – 24%。

這17% – 24% 升幅又來自甚麼?   

在2010年10月至2012年12月,人民幣兌美元的匯率從6.8 升至6.2,升值了11%。 香港是中國的一部分, 雖然是特別行政區,而且貨幣不同,但商貿頻繁,零售消費差不多全無限制。可是,港紙與美元掛勾,並未跟隨人民幣升值。經濟的勢頭,只好在資產價格反映了。

減去這11%,樓價的實質升幅,只剩下約6% -13%。

那,這6% – 13%應該被調整嗎?

先看一看內地和美國的房貸利率。內地約4.5% – 7%;美國則是3-4%。香港2010年有HIBOR 計劃,利率不足1%,買樓成本顯然較內地和美國低 3% – 6%。若將利率的成本在資產價格反映,那樓價可以調整的百分比只剩下 3% – 10%。

據統計,過去兩年的新樓落成量只有約9,500戶,相較90年代的20,000戶屬大幅偏低,令市場供不應求。這方面的價值,大概在樓價升幅中的 3% -10%的反映了。

由於建築需時,短期內都會是供不應求,估計樓價能調整的幅度,不會超過5%。

香港寸金呎土,樓價的確高,但以大環境看,2010年10月至2012年12月的36% 升幅是合理水平。現價不是便宜,也不是偏貴。樓價其實反映了港人資產應有的價值。

既然現樓不是最抵買時機,未來會深入分析本港和內地的地產股,發掘有否有潛質的股票可供投資。

Leave a Reply

Your email address will not be published.